黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
太平洋房屋永大旗艦加盟店店東暨臺南市不動產經紀人公會理事長陳忠信。 圖／陳忠信提供
根據財團法人金融聯合徵信中心統計112年第四季國人平均每人揹負970萬元房貸，而貸款年限約落在20~40年不等，那麼長的時間中如遇人身突發意外導致無法再還款，這項責任就會由家人承接，因此就有「房貸壽險」的出現。由於房貸壽險在國內其實已推行多年，但投保率仍然不高，因此安新建經與賣厝阿明特別邀請太平洋房屋[永大旗艦加盟店]店東暨[臺南市不動產經紀人公會]理事長陳忠信來帶大家了解房貸壽險的意義與功能。
房貸壽險顧名思義為「貸款人透過銀行為貸款中的房子購買的定期壽險，以保全在貸款期間被保險人萬一不幸身故或因疾病意外而失能，無需擔心繳不起房貸導致房子被銀行法拍，保險金會優先協助繳清房貸，有多餘的才會留給受益人」。
投保與繳款方式通常有以下兩種類型：
▌平準型：無論貸款餘額高低壽險保額都不變，因此總繳保費較高，但相對理賠金固定，有機會先償還房貸後還有餘額可以讓受益人運用，適合預算比較高或是本身沒有其他壽險保障的族群。
>舉例來說，投保房貸壽險800萬，所有權人於保險期間無論什麼時候身故，都是理賠800萬，假設所有權人身故時貸款餘額尚有300萬，那麼所有權人指定受益的家人扣除貸款金額後，還可以拿到500萬元的理賠金當作生活保障金。
▌遞減型：保障額度與保費會隨著房貸餘額逐年遞減，最終可得保險金為剩餘房貸總額，保費相對較低，適合預算比較少、或是本身已經有其他壽險保障的族群。
>舉例來說，投保房貸壽險800萬，陸續償還到貸款餘額300萬，同時間房貸壽險保額隨之減至300萬，當所有權人身故，理賠金用以協助清償房貸，才不至於若無法償還房貸需變賣房產。
陳店東另提醒民眾若房貸設有寬限期，則建議找有寬限期調整型房貸保險，或選擇平準型的房貸壽險，以達到「足期足額」讓房貸的風險完整轉嫁，保障家人幸福。
相對於一般人身壽險，投保房貸壽險的優點為保費較低且無須體檢，只要有申請房貸即可跟銀行直接提出加保需求，且若同時辦理房貸和房貸壽險，可讓銀行確保自己還款能力較高，可以爭取較優惠的房貸利率，還有房貸壽險的保費可申請併入房貸內繳納；最大的缺點就是沒有房貸當然就無法辦理此產品，且保障期間僅限貸款繳納期，當貸款一繳完保險合約也結束了。
陳忠信店東多年的服務慣性，都會把握每次跟客戶的交流去找出客戶的需求，不只是單純的買賣「房屋產品」，希望能夠次次都提供客製化的貼心服務，像是若得知客戶為單親抑或是家中唯一經濟支柱，就會在簽約前特別把房貸壽險的觀念介紹給客戶知道，希望讓客戶在成家之餘能有更長遠的規劃與轉嫁風險負擔。
非常感謝太平洋房屋[永大旗艦加盟店]店東暨[臺南市不動產經紀人公會]理事長陳忠信貢獻分享關於房貸壽險的知識內容。
圖／賣厝阿明提供
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