房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋永大旗艦加盟店店東暨臺南市不動產經紀人公會理事長陳忠信。 圖／陳忠信提供
根據財團法人金融聯合徵信中心統計112年第四季國人平均每人揹負970萬元房貸，而貸款年限約落在20~40年不等，那麼長的時間中如遇人身突發意外導致無法再還款，這項責任就會由家人承接，因此就有「房貸壽險」的出現。由於房貸壽險在國內其實已推行多年，但投保率仍然不高，因此安新建經與賣厝阿明特別邀請太平洋房屋[永大旗艦加盟店]店東暨[臺南市不動產經紀人公會]理事長陳忠信來帶大家了解房貸壽險的意義與功能。
房貸壽險顧名思義為「貸款人透過銀行為貸款中的房子購買的定期壽險，以保全在貸款期間被保險人萬一不幸身故或因疾病意外而失能，無需擔心繳不起房貸導致房子被銀行法拍，保險金會優先協助繳清房貸，有多餘的才會留給受益人」。
投保與繳款方式通常有以下兩種類型：
▌平準型：無論貸款餘額高低壽險保額都不變，因此總繳保費較高，但相對理賠金固定，有機會先償還房貸後還有餘額可以讓受益人運用，適合預算比較高或是本身沒有其他壽險保障的族群。
>舉例來說，投保房貸壽險800萬，所有權人於保險期間無論什麼時候身故，都是理賠800萬，假設所有權人身故時貸款餘額尚有300萬，那麼所有權人指定受益的家人扣除貸款金額後，還可以拿到500萬元的理賠金當作生活保障金。
▌遞減型：保障額度與保費會隨著房貸餘額逐年遞減，最終可得保險金為剩餘房貸總額，保費相對較低，適合預算比較少、或是本身已經有其他壽險保障的族群。
>舉例來說，投保房貸壽險800萬，陸續償還到貸款餘額300萬，同時間房貸壽險保額隨之減至300萬，當所有權人身故，理賠金用以協助清償房貸，才不至於若無法償還房貸需變賣房產。
陳店東另提醒民眾若房貸設有寬限期，則建議找有寬限期調整型房貸保險，或選擇平準型的房貸壽險，以達到「足期足額」讓房貸的風險完整轉嫁，保障家人幸福。
相對於一般人身壽險，投保房貸壽險的優點為保費較低且無須體檢，只要有申請房貸即可跟銀行直接提出加保需求，且若同時辦理房貸和房貸壽險，可讓銀行確保自己還款能力較高，可以爭取較優惠的房貸利率，還有房貸壽險的保費可申請併入房貸內繳納；最大的缺點就是沒有房貸當然就無法辦理此產品，且保障期間僅限貸款繳納期，當貸款一繳完保險合約也結束了。
陳忠信店東多年的服務慣性，都會把握每次跟客戶的交流去找出客戶的需求，不只是單純的買賣「房屋產品」，希望能夠次次都提供客製化的貼心服務，像是若得知客戶為單親抑或是家中唯一經濟支柱，就會在簽約前特別把房貸壽險的觀念介紹給客戶知道，希望讓客戶在成家之餘能有更長遠的規劃與轉嫁風險負擔。
非常感謝太平洋房屋[永大旗艦加盟店]店東暨[臺南市不動產經紀人公會]理事長陳忠信貢獻分享關於房貸壽險的知識內容。
圖／賣厝阿明提供
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