安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  台灣房屋士林加盟店陳宏輝店東。 圖／陳宏輝店提供 5 月房屋稅繳納季即將開跑，本文 安新建經與賣厝阿明 邀請台灣房屋 - 士林加盟店 [ 陳宏輝 ] 店東來為有屋族釋放福利，帶大家來了解有關「房屋稅」的大小事，其中包括房屋稅的定義、誰要繳納房屋稅、房屋稅如何計算、查詢管道與申報，讓您在五月申報不慌張！ 依法規定，房屋所有人在持有期間有支付房屋稅的責任，課稅範圍包括房屋及附屬於該房屋並增加其使用價值之建築物。但您知道房屋所有人不一定是繳納房屋稅的義務人嗎 ? 如果土地上設有地上權房屋，則由該使用權人負擔；若有典權，則由典權人負擔。共有房屋的稅款由所有共有人中推定的一人來負責支付，如果無法推定，就由目前居住或使用該房屋的人代為繳納。而房屋在買賣過程，雙方則根據持有時間比例分擔稅款，也就是買賣雙方可以將房屋稅款除以 12 個月，接著根據交屋前的持有時間比例計算各別負擔的稅費。 陳宏輝說明房屋稅是對房屋持有者課徵的財產稅，於每年五月開始徵收，課稅期間為前一年的 7 月 1 日至課稅當年的 6 月 30 日，納稅時間從 5 月 1 日 ~5 月 31 日，課徵依房屋評定現值，按法定適用稅率徵收，會由當地地方稅稽徵機關寄發繳納單據，如逾期繳納，每逾期 3 天就會加徵本稅 1% 的滯納金，但最高不超過本稅金額的 10% ，倘若逾期繳納也不用太緊張，只要盡快前往超商或銀行繳款就不會一直增加滯納金了。 房屋稅 = 房屋評定現值×適用稅率 註：房屋評定現值 = 房屋核定單價×面積×（ 1- 折舊率×折舊年數）×路段率 n    住家用房屋： 自住用 1.2%( 全國 3 戶內 ) ；公益出租使用 1.2% ；其他住家用 1.5%~3.6%( 依各縣市訂定 ) 。 陳宏輝補充說明，去年底通過的囤房稅 2.0 將於今年 7 月上路， 2025 年將採用新稅制取代現行稅制，改採全國總歸戶，並將非自住的其他住家用稅率將從 1.5~3.6% 提升到 2~4.8% 。 n    非住家用房屋： 營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所用 3~5% ；人民團體等非營業用 1.5~2.5% 。 n    同時作為住家和非住家用途的房屋： 以實際使用面積，分別按照住家用和非住家用的稅率來課徵...

  群義房屋群利加盟店陳振輝店長。 圖／陳振輝提供 近期中捷好事頻傳， 2024 年 1 月行政院核定台中綠線兩條延伸及新推動的藍線，未來規畫甚至有機會沿線拓展至彰化縣與南投縣，許多民眾敲碗想了解台中捷運未來發展，因此安新建經與賣厝阿明特地邀請在不動產業經營超過 30 年的群義房屋 [ 群利加盟店 ] 陳振輝 店長開箱台中捷運進度，並一同見證台中捷運的新時代來臨。 ▇ 台中捷運藍線計劃 台中捷運藍線全線規劃 20 站及 1 座具五級維修功能的龍井機廠，包含 8 座高架車站、 12 座地下車站，主線全長約 24.8 公里。 陳振輝 表示新推動的捷運藍線位於台中市相當重要的東西軸線上，藍線沿著台中交通最繁忙的台灣大道串聯山海屯區興建，行經梧棲區、沙鹿區、西屯區、西區、中區、東區及太平區 7 個行政區，比已通行的綠線多了 3 個行政區，未來將於市政府站與綠線共站串聯，再進入台中火車站，形成十字軸線的捷運路網，同時和台鐵山線、海線車站建構在一起，形成台中都會區基本軌道路網，預計於動工 10 年後有望通車。 之後還可期待捷運藍線延伸太平計畫，從東平路向西延伸經太平路及振興路，一直到進德路銜接捷運藍線 B20 站，這個涵蓋台中捷運藍線太平延伸線、環狀線的屯區捷運計畫雖仍在研議中，但若能順利串連，勢必便民許多！ ▇ 台中捷運綠線延伸 延伸大坑 台中捷運綠線延伸至大坑的路線從 103 舊社站向北延伸到 102 軍功寮、 101 圓山新村，並在圓山新村和台中捷運紫線交會轉乘。 延伸彰化 台中捷運綠線延伸至彰化的路線從 119 高鐵台中站向南延伸到 120 成功嶺、 121 下勞胥、 122 渡船頭、 123 苦苓腳、 124 金馬（ 122 ～ 124 位在彰化縣境內）。 陳店長指出台中捷運綠線兩條延伸線可行性研究皆已通過，台中市府啟動綜合規劃作業完成後再送行政院核定就可以開始動工。不過交通部提出綠線延伸彰化線要等彰化市東區擴大都市計劃案（彰東擴大案）核定後，延伸彰化線的綜合規劃才能提經行政院審議，但行政院在 2024 年 3 月 18 日表示只要彰東都市計畫審定，綠線彰化延伸線即可報院，不需再等內政部都委會核定，兩處工程可以同時啟動！ ▇ 可期待受益的區域 陳店長 說目前台中大里、霧峰及太平地區人口、產業快速成長，交通需求...

太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理（中）。 圖／林程皓提供 隨著家庭成員變換，原本的房子已經不符合家庭人口使用，於是就有換屋需求，但換屋過程不僅要考量資金、換屋銜接期，還有現在政府推行的法令與稅制配合，再來，民眾也提問換屋時的買賣先後順序不同會造成哪些影響，又有哪些與自身權益相關需要注意的細節嗎？安新建經與賣厝阿明特別邀請太平洋房屋[程皓地產]林程皓總經理來開啟換屋說明書，為大家一一解析怎麼換屋最適合自己！ 林總經理指出，如手上自備款較不足者建議可選擇先賣後買，好處一如有較充足的資金來挑選物件可選擇的產品較多元，並可撥出經費讓裝修規劃更完善一次到位，好處二在貸款上評估到的負債比低，有機會借貸到的成數相對較高，且二屋限貸的政令上路後，若先買後賣，那新購的房子就更會受到成數限貸的問題；不過，政府也有釋出解方，倘若購屋民眾確定是換屋自住，其實是可以與銀行端簽定切結書，約定於一年內將舊屋售出，購買的新屋就不受限貸令的限制。但會建議民眾仍需詳細評估，因為一年後舊屋若未如期售出，銀行就會追回當初多貸的金額及相關費用，而當下為應急就便宜出售，反而沒賣到好價錢，最終賠了夫人又折兵。 因為先賣後買好處較多，也是大部分民眾最常選擇的方式，但也有其缺點，當房子賣出也表示要搬家並進行交屋，此刻還沒買到新家就需要找暫時住的地方，這個過程中增加的房租跟搬家費用都是其次，反倒是搬了兩次家整理打包的過程耗費心力，阿明懂大家的難處，所以在這邊教大家小撇步，首先可以與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或者跟買方約定售後回租，買賣完成仍可以住在舊家，直到租約時間到期，這樣就可以解決房子先賣掉要搬家再找地方住的問題。 另一個選擇是先買後賣，好處是可以從容的搬家，再將原本的房子賣掉，且屋內搬空的房子經有效整理後，賣相也會更好，當銷售期程較無壓力不急於出售時，也更有餘裕找到好買家，賣出好價格。但想要先買後賣是有條件的，首先需要有一筆自備款，倘若舊屋貸款尚未清償，又要購入新屋，就會壓縮到銀行給予的貸款成數與利率條件，而且，先買後賣就代表前屋尚未賣掉，這時就得同時繳納兩筆房貸，手頭資金需足夠充裕。林總經理提醒與建議兩屋的總貸款金額不要超過收入的30%～35%，這樣才不會讓生活品質受到太大影響。 綜觀上方所述，林總經理表示如果能買賣同時進行是最佳的方式。因為房子賣掉後就能用售屋取得的資金支付買房的餘款，但是...

  ​ 全國不動產嘉義南京店洪嘉澤店東。 圖／洪嘉澤提供 每年五月是全民報稅季，在課稅年度中有買屋或賣房的事實發生時就會有稅的相關問題要注意，例如：房貸利息可列舉扣除、售屋所得必須申報，而申報所得稅時又分為「標準扣除額」或「列舉扣除額」，透過不同申報方式可以省下的稅金也不同，為了幫助民眾快速了解兩者有什麼不同，所以安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東來為民眾細細說明，讓我們對申報方式更有概念聰明節稅。 一、標準扣除額 vs. 列舉扣除額 【標準扣除額】 ²   定額扣除、不需檢附任何文件，申報上較方便。 ²   單身者可享有 124,000 元的標準扣除額。 ²   配偶合併申報者可享有 248,000 元的標準扣除額。 【列舉扣除額】 ²   需要檢附相關證明文件，例如捐贈收據、保險單、醫療費用收據等。 ²   部分項目沒有扣抵金額限制，若可列舉的項目越多節稅金額越高。 ²   主要包括 6 大類：捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、自用住宅購屋借款利息、房屋租金支出。 ²   捐贈、國防、勞軍、政府捐贈等部分沒有扣抵上限，其他項目有各自限額，要仔細確認。   二、 列舉扣除額 -6 大類列舉扣除額規範及上限 【捐贈】 ²   對教育、文化、公益、慈善機構或團體之捐贈可抵稅，減除金額不能超過綜合所得總額 20% 。 ²   針對國防、勞軍、政府捐獻、古蹟維護等有例外，無限制。 ²   對 同一 政黨、政治人物捐贈，每年不得超過 10 萬元；每一申報戶每年對各政黨、政治團體及擬參選人捐贈的扣除總額不得超過綜合所得總額 20% ，金額 20 萬元為限。 ²   私立學校捐贈，可扣除但不得超過綜合所得總額的 50% 。 【保險費】 ²   人身保險、勞工保險、國民年金保險、就業保險及軍、公、教保險之保險費可扣除。 ²   每人每年扣除數額不能超過 24,000 元，全民健康保險保費不受金額限制。 【醫藥及生育費】 ²   醫藥費及生育費需付與公立醫院、全民健康保險特約醫院及診所。 ²   長期...