房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋「程皓地產」林程皓總經理（中）。 圖／林程皓提供
隨著家庭成員變換，原本的房子已經不符合家庭人口使用，於是就有換屋需求，但換屋過程不僅要考量資金、換屋銜接期，還有現在政府推行的法令與稅制配合，再來，民眾也提問換屋時的買賣先後順序不同會造成哪些影響，又有哪些與自身權益相關需要注意的細節嗎？安新建經與賣厝阿明特別邀請太平洋房屋[程皓地產]林程皓總經理來開啟換屋說明書，為大家一一解析怎麼換屋最適合自己！
林總經理指出，如手上自備款較不足者建議可選擇先賣後買，好處一如有較充足的資金來挑選物件可選擇的產品較多元，並可撥出經費讓裝修規劃更完善一次到位，好處二在貸款上評估到的負債比低，有機會借貸到的成數相對較高，且二屋限貸的政令上路後，若先買後賣，那新購的房子就更會受到成數限貸的問題；不過，政府也有釋出解方，倘若購屋民眾確定是換屋自住，其實是可以與銀行端簽定切結書，約定於一年內將舊屋售出，購買的新屋就不受限貸令的限制。但會建議民眾仍需詳細評估，因為一年後舊屋若未如期售出，銀行就會追回當初多貸的金額及相關費用，而當下為應急就便宜出售，反而沒賣到好價錢，最終賠了夫人又折兵。
因為先賣後買好處較多，也是大部分民眾最常選擇的方式，但也有其缺點，當房子賣出也表示要搬家並進行交屋，此刻還沒買到新家就需要找暫時住的地方，這個過程中增加的房租跟搬家費用都是其次，反倒是搬了兩次家整理打包的過程耗費心力，阿明懂大家的難處，所以在這邊教大家小撇步，首先可以與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或者跟買方約定售後回租，買賣完成仍可以住在舊家，直到租約時間到期，這樣就可以解決房子先賣掉要搬家再找地方住的問題。
另一個選擇是先買後賣，好處是可以從容的搬家，再將原本的房子賣掉，且屋內搬空的房子經有效整理後，賣相也會更好，當銷售期程較無壓力不急於出售時，也更有餘裕找到好買家，賣出好價格。但想要先買後賣是有條件的，首先需要有一筆自備款，倘若舊屋貸款尚未清償，又要購入新屋，就會壓縮到銀行給予的貸款成數與利率條件，而且，先買後賣就代表前屋尚未賣掉，這時就得同時繳納兩筆房貸，手頭資金需足夠充裕。林總經理提醒與建議兩屋的總貸款金額不要超過收入的30%～35%，這樣才不會讓生活品質受到太大影響。
綜觀上方所述，林總經理表示如果能買賣同時進行是最佳的方式。因為房子賣掉後就能用售屋取得的資金支付買房的餘款，但是就要控制好兩邊交易進行的速度。另外，2023年8月起政府推出利多的新青安房貸，必須符合名下無房產的情況購屋，所以申貸的時候名下是否還有不動產就是買賣銜接要注意的情況，記得要先售出後再購入新房才能享有1.775%的優惠利率，這樣買房負擔就能再更減輕。
總經理分享從業期間遇過不少民眾因自住換屋買了新房，就順勢將戶籍遷移至新家，而舊家若尚未售出又無戶籍設立登記，就不符合自用住宅，當然就不符合重購退稅！因此特別提醒民眾，務必將舊屋賣出後再將戶籍遷出。倘若民眾想要新房也能享有自住稅率，並符合重購退稅的條件，有另一個變通的辦法，可先將配偶或未成年小孩的戶籍遷至新房，而將自己的戶籍保留在舊屋，反之也是可行的喔。
感謝太平洋房屋[程皓地產]林程皓總經理以上珍貴的內容知識分享！
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