黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
全國不動產嘉義南京店洪嘉澤店東。 圖／洪嘉澤提供
每年五月是全民報稅季，在課稅年度中有買屋或賣房的事實發生時就會有稅的相關問題要注意，例如：房貸利息可列舉扣除、售屋所得必須申報，而申報所得稅時又分為「標準扣除額」或「列舉扣除額」，透過不同申報方式可以省下的稅金也不同，為了幫助民眾快速了解兩者有什麼不同，所以安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東來為民眾細細說明，讓我們對申報方式更有概念聰明節稅。
一、標準扣除額vs.列舉扣除額
【標準扣除額】
² 定額扣除、不需檢附任何文件，申報上較方便。
² 單身者可享有124,000元的標準扣除額。
² 配偶合併申報者可享有248,000元的標準扣除額。
【列舉扣除額】
² 需要檢附相關證明文件，例如捐贈收據、保險單、醫療費用收據等。
² 部分項目沒有扣抵金額限制，若可列舉的項目越多節稅金額越高。
² 主要包括6大類：捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、自用住宅購屋借款利息、房屋租金支出。
² 捐贈、國防、勞軍、政府捐贈等部分沒有扣抵上限，其他項目有各自限額，要仔細確認。
二、列舉扣除額-6大類列舉扣除額規範及上限
【捐贈】
² 對教育、文化、公益、慈善機構或團體之捐贈可抵稅，減除金額不能超過綜合所得總額20%。
² 針對國防、勞軍、政府捐獻、古蹟維護等有例外，無限制。
² 對同一政黨、政治人物捐贈，每年不得超過10萬元；每一申報戶每年對各政黨、政治團體及擬參選人捐贈的扣除總額不得超過綜合所得總額20%，金額20萬元為限。
² 私立學校捐贈，可扣除但不得超過綜合所得總額的50%。
【保險費】
² 人身保險、勞工保險、國民年金保險、就業保險及軍、公、教保險之保險費可扣除。
² 每人每年扣除數額不能超過24,000元，全民健康保險保費不受金額限制。
【醫藥及生育費】
² 醫藥費及生育費需付與公立醫院、全民健康保險特約醫院及診所。
² 長期照護者的醫藥費可依法列舉扣除。
【災害損失】
² 不可抗力之災害損失可扣除，但已受保險賠償或救濟的部分不得扣除。
² 需附上稽徵機關核發的災害損失證明文件。
【自用住宅購屋借款利息】
² 購買自用住宅借款支付之利息(房貸利息)可列舉扣除，每年額度為實際支付利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，最高不得超過30萬元，要注意以一屋為限。
² 需符合登記及使用條件。
【房屋租金支出】
² 中華民國境內租屋供自住，非供營業或執行業務使用者，每年租金支出可扣除，以12萬元為限。
² 購屋借款利息者不得重複扣除。
三、自住客看過來
² 辦理地價稅變更，稅率差5倍！
洪店東提醒買屋民眾，在買屋之後要記得主動前往稅捐機關辦理地價稅變更為「自用住宅」，因為房子坐落在土地上，一般地價稅率是千分之十，而自用住宅的地價稅率只要千分之二，兩者相差5倍之多， 提醒民眾要把握政府提供給國民自住的利多。
然而，什麼樣的情況是符合申辦自用住宅的呢？只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就符合申請辦理條件唷！
² 先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可以申請「重購退稅」
重購退稅是政府推出提供給換屋族的節稅優惠，其中包含「先買後賣」或「先賣後買」並符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。
洪嘉澤店東說明民眾要使用重購退稅要先符合自用住宅、所有權人可以是本人或配偶，例如原為太太名下的房子賣出，買入的房以先生名義購買、房屋買入與賣出移轉登記的間隔不可超過兩年，符合上述條件就可以提出申請退稅。
由於，退回的稅金為房地合一稅，洪店東提醒105年之前買的房屋是適用舊制，只能大換小；而105年之後購入的房子是適用新制，若您是小換大可以退回全部繳出的稅，若您為大換小就會以賣出成交價與購入成本以比例退回稅金；若民眾有105年後買屋賣屋且有符合重購退稅標準，但當時不知道可以申請而未申請的也不用緊張，因為只要在移轉事實發生的五年內都可以提出申請退稅喔！民眾盡快提出資料申請即可。
洪嘉澤店東分享從業服務多年的經驗補充提醒民眾在購屋/換屋時相關支出費用要記得留下憑證，例如：買賣契約書、裝潢油漆費、廚具費、服務費、代書費…等，這樣將來售屋時才能有憑證可列舉扣除獲利。買賣房屋除了房子還有土地，店東也提醒民眾要注意土地增值稅的一生一次方案是否要使用，因為民眾若持有多間房子，就要注意持有時間，通常持有越久的房子土增稅會越高，因此要做評估確認一生一次的方案要使用在哪間屋比較划算。
感謝全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東知識貢獻，內容說明的相當詳細，再次提醒民眾在報稅時，可以試算選擇適合自己的扣除方式，才能最大化的減輕負擔喔!
關於買房賣房問題來找阿嘉 à https://reurl.cc/G4W2zD
留言
張貼留言