新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
全國不動產嘉義南京店洪嘉澤店東。 圖／洪嘉澤提供
每年五月是全民報稅季，在課稅年度中有買屋或賣房的事實發生時就會有稅的相關問題要注意，例如：房貸利息可列舉扣除、售屋所得必須申報，而申報所得稅時又分為「標準扣除額」或「列舉扣除額」，透過不同申報方式可以省下的稅金也不同，為了幫助民眾快速了解兩者有什麼不同，所以安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東來為民眾細細說明，讓我們對申報方式更有概念聰明節稅。
一、標準扣除額vs.列舉扣除額
【標準扣除額】
² 定額扣除、不需檢附任何文件，申報上較方便。
² 單身者可享有124,000元的標準扣除額。
² 配偶合併申報者可享有248,000元的標準扣除額。
【列舉扣除額】
² 需要檢附相關證明文件，例如捐贈收據、保險單、醫療費用收據等。
² 部分項目沒有扣抵金額限制，若可列舉的項目越多節稅金額越高。
² 主要包括6大類：捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、自用住宅購屋借款利息、房屋租金支出。
² 捐贈、國防、勞軍、政府捐贈等部分沒有扣抵上限，其他項目有各自限額，要仔細確認。
二、列舉扣除額-6大類列舉扣除額規範及上限
【捐贈】
² 對教育、文化、公益、慈善機構或團體之捐贈可抵稅，減除金額不能超過綜合所得總額20%。
² 針對國防、勞軍、政府捐獻、古蹟維護等有例外，無限制。
² 對同一政黨、政治人物捐贈，每年不得超過10萬元；每一申報戶每年對各政黨、政治團體及擬參選人捐贈的扣除總額不得超過綜合所得總額20%，金額20萬元為限。
² 私立學校捐贈，可扣除但不得超過綜合所得總額的50%。
【保險費】
² 人身保險、勞工保險、國民年金保險、就業保險及軍、公、教保險之保險費可扣除。
² 每人每年扣除數額不能超過24,000元，全民健康保險保費不受金額限制。
【醫藥及生育費】
² 醫藥費及生育費需付與公立醫院、全民健康保險特約醫院及診所。
² 長期照護者的醫藥費可依法列舉扣除。
【災害損失】
² 不可抗力之災害損失可扣除，但已受保險賠償或救濟的部分不得扣除。
² 需附上稽徵機關核發的災害損失證明文件。
【自用住宅購屋借款利息】
² 購買自用住宅借款支付之利息(房貸利息)可列舉扣除，每年額度為實際支付利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，最高不得超過30萬元，要注意以一屋為限。
² 需符合登記及使用條件。
【房屋租金支出】
² 中華民國境內租屋供自住，非供營業或執行業務使用者，每年租金支出可扣除，以12萬元為限。
² 購屋借款利息者不得重複扣除。
三、自住客看過來
² 辦理地價稅變更，稅率差5倍！
洪店東提醒買屋民眾，在買屋之後要記得主動前往稅捐機關辦理地價稅變更為「自用住宅」，因為房子坐落在土地上，一般地價稅率是千分之十，而自用住宅的地價稅率只要千分之二，兩者相差5倍之多， 提醒民眾要把握政府提供給國民自住的利多。
然而，什麼樣的情況是符合申辦自用住宅的呢？只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就符合申請辦理條件唷！
² 先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可以申請「重購退稅」
重購退稅是政府推出提供給換屋族的節稅優惠，其中包含「先買後賣」或「先賣後買」並符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。
洪嘉澤店東說明民眾要使用重購退稅要先符合自用住宅、所有權人可以是本人或配偶，例如原為太太名下的房子賣出，買入的房以先生名義購買、房屋買入與賣出移轉登記的間隔不可超過兩年，符合上述條件就可以提出申請退稅。
由於，退回的稅金為房地合一稅，洪店東提醒105年之前買的房屋是適用舊制，只能大換小；而105年之後購入的房子是適用新制，若您是小換大可以退回全部繳出的稅，若您為大換小就會以賣出成交價與購入成本以比例退回稅金；若民眾有105年後買屋賣屋且有符合重購退稅標準，但當時不知道可以申請而未申請的也不用緊張，因為只要在移轉事實發生的五年內都可以提出申請退稅喔！民眾盡快提出資料申請即可。
洪嘉澤店東分享從業服務多年的經驗補充提醒民眾在購屋/換屋時相關支出費用要記得留下憑證，例如：買賣契約書、裝潢油漆費、廚具費、服務費、代書費…等，這樣將來售屋時才能有憑證可列舉扣除獲利。買賣房屋除了房子還有土地，店東也提醒民眾要注意土地增值稅的一生一次方案是否要使用，因為民眾若持有多間房子，就要注意持有時間，通常持有越久的房子土增稅會越高，因此要做評估確認一生一次的方案要使用在哪間屋比較划算。
感謝全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東知識貢獻，內容說明的相當詳細，再次提醒民眾在報稅時，可以試算選擇適合自己的扣除方式，才能最大化的減輕負擔喔!
關於買房賣房問題來找阿嘉 à https://reurl.cc/G4W2zD
留言
張貼留言