房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
全國不動產嘉義南京店洪嘉澤店東。 圖／洪嘉澤提供
每年五月是全民報稅季，在課稅年度中有買屋或賣房的事實發生時就會有稅的相關問題要注意，例如：房貸利息可列舉扣除、售屋所得必須申報，而申報所得稅時又分為「標準扣除額」或「列舉扣除額」，透過不同申報方式可以省下的稅金也不同，為了幫助民眾快速了解兩者有什麼不同，所以安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東來為民眾細細說明，讓我們對申報方式更有概念聰明節稅。
一、標準扣除額vs.列舉扣除額
【標準扣除額】
² 定額扣除、不需檢附任何文件，申報上較方便。
² 單身者可享有124,000元的標準扣除額。
² 配偶合併申報者可享有248,000元的標準扣除額。
【列舉扣除額】
² 需要檢附相關證明文件，例如捐贈收據、保險單、醫療費用收據等。
² 部分項目沒有扣抵金額限制，若可列舉的項目越多節稅金額越高。
² 主要包括6大類：捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、自用住宅購屋借款利息、房屋租金支出。
² 捐贈、國防、勞軍、政府捐贈等部分沒有扣抵上限，其他項目有各自限額，要仔細確認。
二、列舉扣除額-6大類列舉扣除額規範及上限
【捐贈】
² 對教育、文化、公益、慈善機構或團體之捐贈可抵稅，減除金額不能超過綜合所得總額20%。
² 針對國防、勞軍、政府捐獻、古蹟維護等有例外，無限制。
² 對同一政黨、政治人物捐贈，每年不得超過10萬元；每一申報戶每年對各政黨、政治團體及擬參選人捐贈的扣除總額不得超過綜合所得總額20%，金額20萬元為限。
² 私立學校捐贈，可扣除但不得超過綜合所得總額的50%。
【保險費】
² 人身保險、勞工保險、國民年金保險、就業保險及軍、公、教保險之保險費可扣除。
² 每人每年扣除數額不能超過24,000元，全民健康保險保費不受金額限制。
【醫藥及生育費】
² 醫藥費及生育費需付與公立醫院、全民健康保險特約醫院及診所。
² 長期照護者的醫藥費可依法列舉扣除。
【災害損失】
² 不可抗力之災害損失可扣除，但已受保險賠償或救濟的部分不得扣除。
² 需附上稽徵機關核發的災害損失證明文件。
【自用住宅購屋借款利息】
² 購買自用住宅借款支付之利息(房貸利息)可列舉扣除，每年額度為實際支付利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，最高不得超過30萬元，要注意以一屋為限。
² 需符合登記及使用條件。
【房屋租金支出】
² 中華民國境內租屋供自住，非供營業或執行業務使用者，每年租金支出可扣除，以12萬元為限。
² 購屋借款利息者不得重複扣除。
三、自住客看過來
² 辦理地價稅變更，稅率差5倍！
洪店東提醒買屋民眾，在買屋之後要記得主動前往稅捐機關辦理地價稅變更為「自用住宅」，因為房子坐落在土地上，一般地價稅率是千分之十，而自用住宅的地價稅率只要千分之二，兩者相差5倍之多， 提醒民眾要把握政府提供給國民自住的利多。
然而，什麼樣的情況是符合申辦自用住宅的呢？只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就符合申請辦理條件唷！
² 先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可以申請「重購退稅」
重購退稅是政府推出提供給換屋族的節稅優惠，其中包含「先買後賣」或「先賣後買」並符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。
洪嘉澤店東說明民眾要使用重購退稅要先符合自用住宅、所有權人可以是本人或配偶，例如原為太太名下的房子賣出，買入的房以先生名義購買、房屋買入與賣出移轉登記的間隔不可超過兩年，符合上述條件就可以提出申請退稅。
由於，退回的稅金為房地合一稅，洪店東提醒105年之前買的房屋是適用舊制，只能大換小；而105年之後購入的房子是適用新制，若您是小換大可以退回全部繳出的稅，若您為大換小就會以賣出成交價與購入成本以比例退回稅金；若民眾有105年後買屋賣屋且有符合重購退稅標準，但當時不知道可以申請而未申請的也不用緊張，因為只要在移轉事實發生的五年內都可以提出申請退稅喔！民眾盡快提出資料申請即可。
洪嘉澤店東分享從業服務多年的經驗補充提醒民眾在購屋/換屋時相關支出費用要記得留下憑證，例如：買賣契約書、裝潢油漆費、廚具費、服務費、代書費…等，這樣將來售屋時才能有憑證可列舉扣除獲利。買賣房屋除了房子還有土地，店東也提醒民眾要注意土地增值稅的一生一次方案是否要使用，因為民眾若持有多間房子，就要注意持有時間，通常持有越久的房子土增稅會越高，因此要做評估確認一生一次的方案要使用在哪間屋比較划算。
感謝全國不動產嘉義南京店 洪嘉澤 店東知識貢獻，內容說明的相當詳細，再次提醒民眾在報稅時，可以試算選擇適合自己的扣除方式，才能最大化的減輕負擔喔!
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