安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程，但您真的看懂了嗎？看房不只是看「房子」本人，關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門，有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利，不可不看不可不察，本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼？以及各項文件該注意的重點事項有哪些？   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書： 1. 看屋時要 看：不動產說明書 2. 要約時 要簽：要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽：不動產買賣契約書 一．看屋時要看【不動產說明書】： 這是看房時第一個會接觸的文件，陳店長說：「通常當買方客戶看過物件之後，客戶表示想要進一步了解物件時，房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱，文件中包含：產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容，這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊，所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵，陳店長表示，良善的仲介會做二次檢查，從旁去做更深入的調查了解，保障確認買方的權利。例如：增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明，讓買方能夠更全面了解房屋的情況，評估以後再決定是否購買，有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項： 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱，以利買方了解自己想買的房子完整的情況，而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔！ 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章，若缺少一方，就不是正式的不動產說明書，萬一發現房屋是有問題的，恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分，如果房仲未給予買方足夠時間審閱，經買方檢舉後，可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分；如果故意隱瞞、提供不實資訊的話，可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方，導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之...

  不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長（右）。 圖／馬懷昇提供 在迅速變遷的不動產市場中，年輕人要能有屬於自己的房子大多都有家長們幫忙，然而天下父母心，在有些經濟狀況較不錯的家庭，爸媽早有先見之明的置產，當子女到達一定年紀時將房子移交給孩子，但是在移轉的過程就會面臨到稅務的問題。 自房地合一 2.0 上路後，依其贈與淨額級距，所需繳納之贈與稅的稅率為 10%~20% ，不動產的價值動輒數百萬到數千萬，在稅率調整的情況下，直接贈與的稅額將會是一筆不小的支出，因此如何能在國家提供的稅制基準下，透過良好的稅務規劃讓民眾繳納合理的稅賦，當個誠實納稅的好國民呢？ 本文賣厝阿明邀請來 [ 不動產獨立品牌聯盟 ] 馬懷昇執行長來為大家的財務做個聰明的規畫建議。   馬懷昇執行長詳細解說： 如果想將已持有的房子留給孩子，可以用兩種方式，一種是贈與，另一種則是買賣，當直接做贈與產生出來的稅額跟買賣交易產生的稅額， 大部分的稅率比較為贈與稅 > 房產交易所得稅 ，故大多房產交易所得稅仍然是負擔最低的稅率，再來才是贈與稅。   方法一：妥善運用每年移轉 244 萬免稅贈與額度 法定的贈與免稅額是 244 萬，且按年計算，也就是說每年贈與人 ( 給錢者 ) 只要在免稅額度的範圍內，移轉財產給受贈人 ( 收錢者 ) 就可享免贈與稅。但要注意 244 萬元贈與免稅額的計算，是以「贈與人」角度去計算贈與出去的總金額，簡單來說，給錢的人在一整年度所有贈與出去的額度在 244 萬內做計算。馬執行長舉例說明：小馬生有 1 位兒子，小馬跟太太在 2023 年分別贈與 244 萬到孩子名下，該年度兒子共收到 488 萬，這種情況是符合免稅額度內， 2024 年小馬跟太太再生 1 名女兒，這一年小馬贈與給兒子 244 萬，太太則贈與給女兒 244 萬，這樣也有符合在贈與的免稅額度內；但，若小馬跟太太分別都贈與給兩位孩子各 244 萬，兒子跟女兒都各收到 488 萬，這種情況小馬跟太太都超出了當年度的贈與額度唷！ 執行長補充：財政部加碼嫁妝限額免稅，若父母各自在子女結婚的贈與 ( 結婚日前後 6 個月以內 ) 可以加碼 100 萬元以下財務，可免予課徵贈與稅。 而使用免稅額度贈與方式最大的缺點是，如果移轉的物件總價太高，例如：房屋總價為 8800 萬，要完全移轉就得用 36 年的...

  房產專家「安新建經」北市區張桃生經理（右）。 圖／張桃生提供 現在新建案車位已是基本標配，小桃是位首購族 ， 看上 距 離老家不遠重劃區 內 的新建案， 環境、格局 各項條件及生活機能都符合自己的 需求，唯獨「 車位」 選擇上 不是那麼順利，因為 好的位置都被先前買房的住戶 挑 走了 ，剩下的 位置落在 邊邊角角，很！難！停！ 位置好的車位就剩下 無障礙車位，雖然 銷售人員 告訴 小桃 ，不是身心障礙者 也 可以買無障礙車位，但小 桃 沒有 相關 經驗 也擔心後續使用上會有問題，感覺 還是 不放 心 ，畢竟 自己 沒有身障的身份，到底可不可以買無障礙車位？ 這個問題阿明 請到 在 業界 耕耘 20 多 年的 房產 專家 [ 安新建經 ] 北市區 張桃生 經理 ， 為各位 詳細 揭開關於社區內「無殘障車位」的神秘面紗！ ▌問題解答：可以，沒問題，沒毛病 !   ▌身心障礙車位 vs. 無障礙車位有差嗎？ 這邊可以用公用設施跟私人設施來區分 『身心障礙車位』 = 公用設施 普遍大家熟知的『身心障礙車位』是一般道路兩側停車格，或是公有停車場裡面的才是殘障車位。要停在停公有『身心障礙車位』就必須領有身障證明，並且需把身障專用停車位識別證放置擋風玻璃前方，以供人員查核檢驗，若未放置或有缺少，會依照違規停車開罰處分。   『無障礙車位』 = 私人設施 在社區大樓內不叫身心障礙車位，稱為無障礙停車位， 『無障礙停車位』的核心概念是提供讓兒童、孕婦、老人、身心障礙者及暫時性受傷者可方便使用，其實沒有限制為身心障礙者專用喔！ ▌相關法規 關於無障礙車位的設立條件跟使用辦法， 張桃生 經理 提供從以下兩個規定來尋找源頭： 1 ・ 設立辦法 依據《建築技術規則》第 167-6 條，建築物設有停車空間者，無障礙停車位數量要達一定比例，如： 50 個停車位以下不得少於 1 個無障礙停車位；如果建築物的法定停車位總數在 51 輛以上，則要根據規定計算無障礙停車位的數量： 1. 單一類別建築物：建築物的使用用途是某一特定類別，就按該類別的基準計算。 2. 二類別建築物：如果建築物的使用用途是兩種不同類別，則分別按照各自類別的基準計算。 * 但如果其一或兩者之一的法定停車位數量少於 50 輛，則可依法定停車位較多的那類計算；如果二類別的法定停車位數量相同，就按照建築...

  太平洋房屋經國店周家宇店東。 圖／周家宇提供 買屋想必對許多人來說會是一生中最大額的開銷與支出，光是存到頭期款就讓很多人吃不消，因此房屋貸款申請絕對是許多人實際需要的支援，而除了跟貸款金額與申請相關外，其餘買房過程中牽涉到的流程、文件、權益、契約 … 等也相形複雜，阿明特別邀請太平洋房屋經國店店東，也是太平洋桃園區榮團會會長的 [ 周家宇 ] 店東來分享關於買房要注意到的貸款以及後續的驗屋、交屋是什麼？有哪些要點需要被注意？ 1.  要怎麼進行房貸申請？ 2.  買房對保是什麼？ 3.  驗屋是什麼？如何驗屋？ 4.  正式交屋前有甚麼要注意？   ▌要怎麼進行房貸申請？ 周家宇店東指出一般而言，貸款可核撥的金額會因產品別而有異，建議抓在約成交總額的 6~7 成比較保險，像是近幾年很流行的小套房產品，能夠核貸到的成數就會較低，平均會落在 6 成左右，而靠近捷運富有生活機能佳的 30~40 坪公寓大樓物件就可以貸到 7 成 ~75 成；而貸款成數除了參考產品條件外，最主要還是與個人的信用狀況、財務狀況、是否有擔保人以及工作條件有關係，若夫妻兩其中有一人是在國內 500 大企業就職，建議讓該人作為申貸人，銀行核貸與給予的條件也會較彈性。 那麼民眾應該找多少家銀行做貸款條件評估會比較適當呢？周店東提醒民眾最多不要找超過 3 家；因為現在各家銀行提供的貸款利率都很透明，銀行會因個人條件提供不同的利率、可貸期數，而各銀行會有的他項差異最常見是綁約時間及附帶條件 ( 保險 ) ，差異不會太大；但當民眾找一家銀行進行完整貸款評估就會被聯徵一次，每次的聯徵都會被記錄，對一般民眾來說，有太多的聯徵紀錄反而會造成日後信用評估分數下降；所以民眾若要諮詢，可以先提供銀行認可的個人財力資料請銀行做評估，最後再從中挑選適合自己的銀行進行房貸評估較為妥當。   當您選定好要申請哪家銀行貸款之後，一般會經歷以下八大步驟，依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，每一階段所需作業時間皆不同，快的話通常約 1 周，慢的話可能會到 3 周左右；如果民眾是跟坊間正當經營的仲介買房，其實以上的過程都不需要太擔心，因為仲介都會有特約的代書，代書會協助您從銀行的房貸評估、比較到申請，所有文件的準備與作業時間點的配合...

太平洋房屋「同心圓團隊」凃凱文執行長。 圖／凃凱文提供 在高房價時代， 買房 子搭配 貸款 申請對現代人來說已經幾乎是標配，而 房貸 的核撥與申請當然屬非標準化產品，要怎麼知道有哪些貸款條件可適用？哪樣的方案適合自己？最重要的是到底能貸到多少成數，才知道自己存下來的本金能買到哪階段總價帶的房子，阿明特別邀請太平洋房屋[同心圓團隊]凃凱文執行長以自身的經驗來跟大家分享房貸總彙整。 ▌房貸成數怎麼評估與各家銀行貸款總表？ 凃凱文執行長指出影響房貸的關鍵兩因素即為『物+人』，兩者不能分開來看且缺一不可。舉例來說：即便您購買的房子屋齡新、坐落的區段好，但是申貸者的信用狀況與收入條件不良；抑或是相反，申貸人收入穩定，但購買的物件屬於地段偏僻又交通建設不便利的小套房物件，核貸成數就會被硬生生的打折。 就以現在各家銀行提供的貸款年限從20、30與40年都有，凃執行長經驗談說，目前房價對於大多受薪族來說仍是高負擔，所以大多都會選擇30年的貸款年限做還款，這樣的方案不管在頭期款的總額或是月付貸款時都會較輕鬆；而個人什麼樣的條件可以拉長還款年限或貸到比較好的利率呢？執行長告訴我們基本上個人信用狀況良好、有固定薪資收入超過半年以上，又您任職的公司落在250大企業就有機會可以貸到最高成數唷！若是要申辦到40年的條件，最主要審視申貸者的年齡，例如：您已接近50歲，要選擇40年的方案，基本上無特殊財力條件，銀行就很難通過審核，因為您到了90歲時應該也早就退休了，且合理的情況身體也會退化，不太容易有工作收入，就無法償還剩餘的貸款金額；綜觀上述，執行長認為最重要的還是要看您個人的條件及需求去選擇適合的房貸，適合自己的都是好的房貸方案。 各家銀行最新貸款利率總表： 中國信託/一般購屋 2.06%起 額度最高可達房屋鑑價85% 貸款期限最長30年 寬限期3年 滙豐/一般型房貸 2.06%~2.71% 搭配雙週繳功能，可提前償還部分本金。 元大/指數型房貸 2.06%～3.29%(機動計息) 貸款期限最長30年 本息平均攤還 凱基/購屋貸款 2.06%起 貸款期限最長30年 王道/一般房貸 2.06%~3.96%(機動計息) 寬限期最長2年 星展/指數型房貸 依T型指數+加碼利率，機動計息，承作利率2.06%起。 貸款期限最長40年 玉山/房屋貸款 一段式2.15%起 本行房屋鑑價金額的7～8成為原則 ...