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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「五月報稅季 房地合一我該怎麼報?」

四月連假一過,五月報稅季就在不遠處了! 2021 年房市熱絡,許多朋友都是第一次踏進房地產,大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環,關於五月報稅季即將開跑,為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解明白『房地合一稅我該怎麼報?』針對房地合一稅 2.0 阿明來為各位仔細說明,如何第一次報稅就上手不會踩雷,會分成以下三大方向來整理給各位: 1.  個人房地合一稅 2.0 & 1.0 差別?   2. 房地合一稅公式我該怎麼算? 3. 報稅常見錯誤大集合 個人房地合一稅 2.0 & 1.0 差別? 事實上民國 110 年 7 月 1 日施行的「房地合一稅 2.0 」,最主要是在禁止短期炒作的投資客,太過頻繁交易的不動產物件。假如你是持有房地產的時間在兩年以內,就會依照新的房地合一稅,課徵 45 %的高稅率;持有房地期間超過 2 年還沒滿 5 年的狀況,適用稅率是 35% , 同時也為了避免有些民眾會透過墊高土地漲價總額,來減少交易所得,讓自己的所得稅低於 35% 、 45% 的門檻。 在 2.0 修法後,統一採用「公告土地現值」作為計算基準。 房地合一稅 2.0 中還多了兩項課稅標的「預售屋交易(轉售紅單)」及「實質移轉房地的股權交易」,前者目的是來加強預售屋的炒作;後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。 房地合一稅公式我該怎麼算? 課稅所得如何計算 ? 課稅所得 = 房地交易時之成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額。 應納稅額如何計算 ? 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率。 【舉例】 假設 旺財 在 108 年購買一戶房產 1 , 000 萬元,持有一年半後以 1 , 460 萬元賣出,其他必要費用 ( 如仲介佣金 ) 及土地漲價總數額合計 60 萬元。 課稅所得 =1 , 460 萬元 -1 , 000 萬元 -60 萬元 =400 萬元、應納稅額 =400 萬元 X45%=180 萬 同樣都是持有 1 年半的狀況下,修法前 旺財 要付 140 萬的稅金;修法後會變成 180 萬,也就是多 40 萬的稅金。如果是持有 3 年,修法前 旺財 要負擔 80 萬的稅金;修法後則是要付 140 萬。 報稅常見錯誤大集合 阿明發現許多朋友除了會搞混”到底我的狀況適用哪種房地合一稅”,還有一些常見報稅的...

安新建經 房事辭典:『要約書Agreement document』

  (房仲禮貌微笑) 張先生,如您對這間房子很有意思,是不是下個斡旋金和我們簽一份斡旋書,讓屋主知道您的意願? (張先生眉頭一皺) 我不想先付任何費用,畢竟我們不熟,沒有信任基礎。 (房仲平舉雙手表現安撫動作) 我可以理解您的顧慮也有替代作法,這裡有份要約書,您不必先支付費用,請您參考看看。 簡述:登載購買房屋意願的文書,買方不需給付斡旋金。房仲人員可依此向賣方進行磋商,當賣方同意買方之要約內容時,雙方有簽訂買賣契約且完成交易的義務。 內容: 一、優點: 1、購屋人得將要約書、不動產說明書及賣方之出售條款攜回審閱,為期至少三天。 2、買方於要約期間未經賣方同意出售前,有要約撤回權。 3、買方不需預先交付現金。 二、缺點: 1、無法確認購買人的誠意。 2、房屋賣方或仲介人員於要約成立後,無法即時取得定金。 3、買賣雙方如有一方違約,須仰賴訴訟才能得到救濟。 三、簽署要約書應注意事項: 當房仲人員完成傳達而且賣方同意賣出,原則上視同買賣契約生效,若買方反悔,賣方仍然可選擇要求買方履行契約或解除契約,並請求損害賠償。 補充說明: 要約書係買方依民法第154條提出,記載願意承購不動產意思表示之書面要約,交由不動產經紀業,向賣方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件進行磋商。 與房仲簽定要約書並約定有承諾期限者,房仲若未在期限内確認約定承諾,則要約書約束力自動失效。 * 以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/c529c8

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「央行升息了!房貸負擔變重買氣會緩嗎?」

  從去年央行的三項打房政策到今年的升息,無疑是想減緩通貨膨脹,並且讓近期熱絡的房市降溫一點。但怎麼好像只有房貸族最有感呢?其他人都沒有影響嗎 ? 關於升息,這次阿明分成以下四部分來逐步拆解: 1.  到底升息是什麼? 2.  美國升息台灣跟進   3.  央行升息民眾有什麼影響? 4.  如何應對利率溫水煮青蛙?   升息是什麼? 首先我們必須先來解釋一下「利息」這個東西,當降息時,會刺激市場就業,同時會引發通貨膨脹;反之,升息雖然會抑制通貨膨脹,但會讓市場的經濟成長降溫。 事實上 2-3% 區間的溫和緩慢型通膨率,對大部分民眾來說是比較無感的,且對於整體經濟發展是有益處的,因為民眾有錢買東西、企業願意投資及增加薪水雇用員工等。   美國升息台灣跟進 一定會有朋友好奇,美國升息跟台灣有什麼關係,為什麼央行也要跟進升息 1 碼呢? 原因在於「美元」是現今世界主要流通的貨幣,美國聯準會 ( Fed ) 升息後,會吸引來自世界各國的資金流進美國來賺取中間的利差,導致美元升值、其他國家的貨幣相對貶值。所以就在聯準會決定升息 1 碼後,台灣也跟進升息 1 碼,央行想藉由調升利率抑制住消費者通膨預期心理,並且維持物價穩定,避免受到戰爭及國際運費上漲,讓國內進口商品的物價升高所導致的通膨壓力。 *阿明貼心補充一下,前面提到的『升息 1 碼』= 0.25% 、『半碼』= 0.125% 。而美國聯準會升降息的區間沒有固定標準全看當時的經濟狀況決定。如果想要力度強一點的壓住通膨,就有可能升息 2 碼。   央行升息民眾有什麼影響? 我們先以優缺點來討論「升息」的影響。 優點:通膨減緩、外匯升值可賺匯差、存款利息變多,相對有利存款族。 缺點:借貸成本增加使企業減少投資、民眾存錢意願升高進而降低消費,不利中小型商家生存、貸款利息加重,不利貸款族。 利率的調升,會因為存款息的增加,讓民眾更有意願把錢放在銀行生利息,但另一個影響更大的非「貸款壓力加重」莫屬,包含房貸、學貸、信貸、車貸等都有受到衝擊。簡言之,貸款族壓力變大,定存族則可多賺取利息收入。 因為這次央行升息,我們要跟現在史上最低房貸利率 1.31 %說再見了!事實上,現在高房價低利率,民眾多選擇 30 年期的貸款方案「貸好貸滿」,雖然每個月的還款...

安新建經 阿明風水世家:『廚房在樓梯下方』

  阿明:妳覺得樓梯下方如果還有空間的話,妳會怎麼規劃呢 ? 阿芬:恩 ~ 就改裝成儲藏室吧 ! 這是最好的辦法了 ~ 你呢 ? 有什麼想法 ? 阿明:我想把那裏變成廚房,我覺得這樣很有創意,一定沒有人這樣做過 ! 阿芬:恩 ... 有時候沒人這樣做是有原因的喔 ~ 你知道這樣容易破財嗎 ? 阿明:什麼 ? 那我不要了 ! 我要守住我的財位 !   【簡述】 廚房在樓梯下方指的是把瓦斯爐台設在樓梯下方,形成「樓梯壓灶」的格局,   【內容】 一般來說,廚房瓦斯爐象徵家中的財庫,應該設置能夠幫忙守財、開源的方位,如果設在樓梯下方,變成財庫被壓,那麼追求成功和富有的路上遇到不少窒礙,也容易負擔壓力,也就是求財困難。因此若感受到自己有嚴重漏財、財運不佳,或是賺了錢卻不容易留下,可以回家檢視看看格局上是否有樓梯壓灶主的情形。   參考化解 為了破解財庫被壓制的局面,可以在廚房擺設雙手鼎天的彌勒佛,讓佛像幫助你抵制樓梯下壓的緊繃、壓迫感,或是在四周擺放白水晶柱,在無形中提升能量,緩解下壓之氣,同時能夠招來財神爺的眷顧。   貼心提醒一點,如果樓梯下真有閒置空間,為了提升使用效益,建議只能當作儲藏室使用,其他用途都不適合。   * 以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網 :  https://54aming.com/articles/284c8e