安新建經法律小學堂 & 活動專欄

小美要跟銀行辦房貸 🧮 但因收入不足銀行說先生小強要當一般保證人，但小美跟小強計畫未來要再買第二間房，如果小強當一般保證人有什麼影響嗎？ 未來如果要買第二間房會影響貸款成數嗎 💬 一般保證人是什麼？ 怎麼做才能讓未來第二間房貸款成數提高？ 正解分隔線 ================================= 答案是: 並不會影響第二間貸款的核貸成數喔 善用「一般保證人」不但可提高核貸成數，而且也不會佔用到保證人的貸款額度。 「一般保證人」的擔保責任比較輕一點，如果貸款人沒有償還貸款，銀行必須先將抵押的房子法拍，法拍後的金額抵銷剩餘貸款不足的部分才可以向「一般保證人」求償。 而如果是「連帶保證人」，擔保責任就比較重一點，如果貸款人沒有償還貸款，銀行可以直接轉向「連帶保證人」求償，不需等房子執行法拍。 雖然都是擔任保人，「一般保證人」擔保的金額並不屬他名下的債務，但是「連帶保證人」擔保的金額卻會算在他的名下哦！ 因此，擔任「連帶保證人」後，他自己的債信條件會變差，未來要貸款時額度也會減少。 銀行目前多對於第2間房貸放款成數仍有所限制，利率也會較差，因此要儘量避免「同一人名下有兩間以上房貸」，如果是夫妻2人，可以採取1人貸1間的做法，避開同1個人有2間房貸的情況，貸款成數的條件會較好。 除了可以夫妻之間收入較高者當一般保證人外，若夫妻倆的父母親收入比夫妻倆還高，亦可擔任一般保證人，拉高貸款成數。

台灣的代書市場，常常是「親友式」的經營，家族內的兩、三人，或幾位相熟的代書，便共同開業。為了做大格局，林宜慶開創出新的經營模式，大膽培育人才、鼓勵內部創業，如今在台南即將開出第六間分所，每年經手的總案量高達250億元，近期還曾協助某建案、在2天之內對保近200戶，刷新業界紀錄。   入行25年，林宜慶除了地政士事務所之外，也成立了宜慶開發、慶仲投資等公司，提供客戶更多元、完整的服務。他相信，即使市場競爭，只要做出差異性，就能找到利基。   家學淵源使然，態度積極重溝通 林宜慶的父親，也從事代書工作，家族則是經營報關行，從小他就看著家中長輩與客戶來往、互動，在耳濡目染之下，為他奠定了「態度積極」與「溝通至上」的良好觀念，這也讓他創業之後非常受用。 「代書說穿了，就是要運用專業知識，幫客戶解決問題，必要時，再整合、串聯所需資源。」林宜慶說，他要求所有同仁每天都要向客戶回報進度，小至單純的買賣或繼承，大至十幾甲的農業地變更等等，件件都疏忽不得，要做到即時又透明，因為都是客戶的重要財產。   專業做出差異化服務，衝出規模經濟 在業界想闖出一片天，除了服務好，還得夠專業。林宜慶舉例，他曾接過一樁十多甲的農地案，地主委託他配合仲介整合收購周邊土地、辦理工業地變更，「當時去到現場，就是荒煙蔓草，還有廢棄的魚塭，我們就得想辦法去說服周邊的地主、看怎麼整合後重新分割，還要想水電怎麼拉、道路怎麼開、土地面寬的規劃等等，全都包！」   做到同業做不到、或很難做到的案子，就是差異化，也才能抓住客戶的心。林宜慶再舉例，最近有個新建案落成、交屋，他負責協助建商與銀行對保，派出事務所共16位同仁，與三家銀行合作，在2天之內對保了近200戶，讓同業難以迄及。他透露，每年事務所經手的買賣案，總市值就高達250億元，這還不含繼承案。   教育訓練完善，培養優質人才   想在市場上攻城掠地，得有精銳部隊，林宜慶從創業初始，就相信人才至上。為此，他設計了一套完備的教育訓練課程，一位新人報到之後，經過兩、三年的歷練，便能成為一位獨當一面的代書；每個月也都有增能課程，輪番請律師、會計師、工程師等專業人士來演講，為員工補充跨領域知識。   假若能力好、又有企圖心，林宜慶也提供了內部創業的管道，目前他在台南已經有五間分所，第六間落腳於安...

即使自住需求，買房後都希望能獲利，甚至最起碼也要保值，除了地段對房價影響的重要性，房子內外好與壞也是影響價格關鍵，包含格局動向、附近有無嫌惡設施，更甚周邊生活機能。安新建經履約保證業務經理張凱智分享買房訣竅，更創「ＴＨＡＮＫＳ」看房小技巧，可趨吉避凶買到好房。 薪資凍漲年代，對自住客而言，如何買到好房關係到一輩子，看屋過程相當重要，房屋「裡」與「外」都必須詳細且清楚，所謂裡的重點，張凱智表示，房屋裡面格局要看五大重點， 1. 天花板四角有無滲漏水狀況，廚房或衛浴維修孔上方需檢查有無鋼筋外露現象。 2. 檢查地板，有無磁磚膨脹，或地板牆角有沒有壁癌及地板水平確認房屋是否有傾斜狀況。 3. 前陽台視野是否有風水抗性，或者重大嫌惡設施。 4. 後陽台要觀察與隔鄰距離，舉凡噪音、油煙是否會相互干擾。 5. 內部格局動線、採光和通風等是否順暢。 如何能做到清楚房屋內部五重點，張凱智創「ＴＨＡＮＫＳ」看房小技巧，他說， T 就是 TRY( 試 ) ，親手試衛浴設備排水及管路是否暢通； H 即 Hear( 聽 ) ，現場就要試著聽看隔音效果或者有否噪音干擾因素； A 就是 Ask( 問 ) ，詢問鄰居過往的居住歷史； N 即 Notice( 注意 ) ，了解附近有無目視之嫌惡設施，包含加油站、電塔、資源回收廠等；Ｋ即是 Knock( 敲 ) ，要敲敲看牆壁與地磚是否為空心聲音； S 即是 See( 看 ) ，觀察天、地、採光、通風、漏水及公設狀況。 至於房屋外部環境，張凱智建議，首先要檢查頂樓有無基地台或者通往頂樓是否有加蓋甚至有門鎖住的情況；地下室確認有無鋼筋外露或嚴重滲漏水狀況。並且要逐層確認梯間是否堆放雜物，並且要詢問管理員有沒凶宅的情況。 甚至要花時間在社區周邊多逛多觀察，包含周邊是否有賣場、超商、學校，甚至是公園，也要試著步行走到公車站牌或捷運路程需多久時間。

近期新冠肺炎（ COVID-19 ） 疫情持續在各國擴散，民眾人心惶惶。 5 月報稅季即將到來， 所有納稅人皆可延長申報至 6 月 30 日。 但不少人還是憂心報稅期間 人潮聚集可能有風險。 該怎麼避免人潮聚集的風險呢？ 有哪些報稅方式？ 你也有這樣的煩惱嗎？ ======================================= 報稅有三種方式，能避免群聚感染安心報稅喔！ 報稅三大招： 第一招：符合稅額試算的民眾 可用信用卡、轉帳繳稅或到四大超商繳納哦（稅額２萬元以下） 如屬於退稅或不補不退的民眾，可用線上或電話兩種方式回覆就好喔！ 第二招：在家網路報稅 家有讀卡機者，透過報稅系統插入健保卡，即可下載所得及扣除額資料。 沒有讀卡機的民眾則帶著健保卡到超商的多媒體事務機 (ibon 、 FamiPort 、 OK ‧ go 、 Life-ET) ，即可取得報稅「查詢碼」，透過報稅查詢碼也可以下載當年度所得及扣除額資料，進行網路申報。 第三招：戴上口罩到現場辦理 到國稅局報稅前可以先線上取號，降低感染風險，時間快到了再到現場辦理。必記得戴上 口罩保持社交距離 1.5 公尺加強防疫。

當看上房屋想出手議價時，最擔憂不懂出價而買貴了，如何談到合理價位?以房仲業多年經驗等房市專家安新建經履約保證業務經理張凱智提出價關鍵且簡易兩招，「打折法和市場行情平均價」，擅以運用將能談得好價錢買房總是擔心是不是買點?會不會買貴?張凱智說，自住買方因有居住需求，購屋不需擔心買錯時間點，只要先問自己三個問題，「預算多少、還款能力和喜不喜歡」。   張凱智進一步說明，若是預算夠，還款能力也行，甚至夠喜歡，就可以出價，並且至少這三個條件都必須滿足，哪怕有天房價趨勢走跌，但至少這房子還是喜歡。 至於出價學問大，如何在議價過程中，與賣方達成共識，又能買到滿意價格。張凱智表示，有兩大方式可計算出出價價格，「打折法和市場行情平均價」。 打折法絕非像坊間瞞天亂喊，不僅談不成，也將房屋拱手讓人。張凱智說，一般房子的成交價會落在開價的8折至9折區間，若市場交易熱絡則成交價會偏向較高區間，若市場較低迷則成交價會較偏向較低區間，但此法並非絕對，前提仍需參照實價登錄的市場成交行情，因為有些案子特殊，可能開高或貼近市場行情，打折法恐會行不通，舉例說明，20坪的房子開價1000萬，若打85折，成交價約850萬，平均單價為42.5萬（屬合理行情範圍內），假設同樣條件下，卻有屋主開價1500萬，就算打85折後的價格，高達1275萬，換算單價一坪卻要63.75萬，這樣就與市場行情產生背離。 由此看來，最重要的出價關鍵莫過於「實價登錄行情」，張凱智建議，買方查詢近一年實價登錄行情，將同質性產品的成交行情紀錄做比對，並且計算平均成交單價區間，只要將上述的打折法和行情均價兩個算出來的數字是趨近一致的話,就可以當做出價的依據。

台灣防疫措施嚴實，新冠肺炎疫情趨緩，何時落幕尚未明朗，房市走向同樣混屯不清，不少買方想危機入市，又深怕疫情結束房價走跌，房市專家明確指出，當疫情解除，不論是建商或屋主定會順勢調高價格，房價下跌機率很低，此時入市除謹慎購買抗跌產品，且從屋主持有時間可看出是否急售等眉角，將有機會撿便宜。   房市 走向詭譎，安新建經履約保證業務經理張凱智表示，前波美股重挫，台股跟著大跌，隨後守住萬點，當前房市依靠剛性需求，未見衝擊。加上利率調降，滿手現金的建商或壽險業者仍在積極購地，且對個別屋主而言，成本低，待疫情過去，房價不僅不跌，還可能反彈上去。   張凱智 認為，疫情解禁，房市將呈現 U 型反轉，中長期來看，台商回台投資金額屢創新高，因政府鼓勵設廠，將有望就業需求，房市需求依舊強勁。   自 住需求買房較不受疫情干擾，張凱智建議，自住客擔心買房後價格波動，可先選相對「抗跌」住宅，觀察三大條件， 1. 黃金地段區域，例如捷運周邊。 2. 重大建設利多發展區，包含捷運或大型購屋中心準備進駐。 3. 符合大量買方需求且低總價產品，例如，電梯兩房在台北市屬稀有產品，釋出量少。   在 疫情期間危機入市，不少買方想買到便宜房屋，但依目前市況與時空背景，要撿便宜實屬不易，不過安新建經張凱智說，可觀察兩大層面，該社區釋出量多寡，若釋出量多競爭優勢較弱，議價空間有機會拉大。其次，可觀察屋主售屋動機或持有時間，比如說移民；屋主取得房屋時間長短也會對價格有所影響，若是取得一兩年內即要出售，代表屋主可能有必須出售的理由，如資金需求等；若是取得時間超過 20 年以上，屋主當時購屋成本較低，相對議價較有空間。

受到疫情衝擊，全球經濟動盪不安，房地產市場卻受惠於低利率，後市看旺。國寶地政士事務所負責人何國寶說，近來房市交易量有增加趨勢，這對代書業界來說，是股成長動能，預期未來市場不看淡；但因競爭激烈，唯有高度專業加上服務品質佳，才能勝出。 何國寶在業界已有逾25年的資歷，目前在高雄的事務所有十多名員工、六名主辦代書，頗有名氣。他認為，代書工作與房市景氣高度連動，一位好的代書，必須也得時時掌握市場脈動、做出精準的解讀與分析，才能奪得先機。 庄腳囝仔想展翅高飛，首選業務工作 自稱是「庄腳囝仔」的何國寶，從小在南部長大，北上讀書後留在當地發展。他回憶，自己原本讀化工，畢業後在麥當勞相關的食品工廠任職，還當到主管，「但每天從早到晚，都關在工廠，無止盡的加班，管一堆工人…慢慢的，會開始懷疑，這真的是我要的人生嗎？」 此時，何國寶發現，每天在外開疆闢土的業務工作，正好符合自己想飛的心，加上家鄉母親聲聲呼喚、盼他返家，於是，他毅然決然放下在食品業的成就，回到高雄，加入太平洋房屋從事仲介工作。 當時是民國79年，太平洋房屋堪稱業界龍頭，案量夠大，讓何國寶在房地產業界快速歷練，不久後，他又爬上了主管職，開始覺得自己專業知識不足，便去東海大學讀了法律學分班，也考到了代書牌照，在民國84年時，正式跨足代書界。 見證客戶的重要時刻，高成就感吸引人 對何國寶來說，代書工作最吸引他的是高成就感，例如常見有年輕人想買房、也挑好物件了，卻礙於自備款不足，這時何國寶就會動用銀行人脈，在合法的前提之下，幫年輕人找到最好的房貸配套；又比方說，有些人因為資金壓力，需要賣掉不動產，有時還牽涉到民間二胎貸款等，事態複雜，何國寶就會全面考量抵押權、債權等各個層面，代為處理妥當。 這些事情對何國寶來說，不只是冷冰冰的案子，而是每一個客戶生命中的大事，「在客戶最重要的時刻，我們用專業跟服務，幫客戶達成心願，這是很有成就感的！」 吃苦耐勞累積專業素養，拉高競爭門檻 當然，這份工作也有辛苦之處。何國寶舉例，他曾三更半夜還在簽案子，也曾全台跑透透調資料，跟數十個繼承人打交道、居中協調扮演和事佬等等，更是家常便飯；但對他來說，這些經驗的累積，都能促使專業素養提升，拉高與同業之間的競爭門檻。 對於代書領域有興趣的年輕人，何國寶給的忠告是：不能急。他強調，一個代書的養成需要時間，從考到牌照、理解條文、辦理案件，乃至於真正坐上簽約桌，直...