房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
姜承瑋指出，重購退稅分為三種，第一種是屬於地方稅的「土地增值稅」，依《土地稅法》第9條規定，符合以下要件，即可申請重購退稅：
一、舊土地出售後2年內重購，或先購買新土地後在2年內出售舊土地。
二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）。
三、符合自用定義：所有權人本人或其配偶、直系親屬設有戶籍登記。
四、重購新土地地價要超過出售舊土地地價，扣除土增稅後仍有餘額者。
五、新舊所有權人須為同一人。
六、在完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算10年內提出重購退稅申請。
七、如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
姜承瑋提醒，「土地增值稅」常見的兩大誤區，一是土增稅買賣登記所有權人必須為同一人，有夫妻出售夫名下土地，重新購置登記給配偶，這樣所有權人不同就無法退稅；其次是不少民眾以為「由小換大」就是賣掉2500萬元的房子，換到4000萬元；或是買到的持有坪大於賣出坪數就有符合重購退稅規定，在申請時才知道是以「土地公告現值」為比較基準；另外要特別注意的是土地增值稅不能比例退稅，只能「小換大」全部退稅。
另外兩種屬於國稅，在出售持有之房地依所得稅法課徵適用新制「房地合一稅」或舊制「財產交易所得稅」稅制。姜承瑋指出，房地在105年1月1日以後取得並出售、及105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制；房地在104年12月31日以前出售、及105年1月1日以前取得，並持有期間超過2年者，就適用舊制。
「房地合一稅」申請重購退稅要件，依《所得稅》第14條之8規定：
一、出售及重購自住房地時間於完成移轉登記日或房屋使用權交易日起算2年內。
二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）
三、符合自用定義：所有權人本人或配偶、未成年子女戶籍登記。
四、符合換屋皆可申請，換大屋可全額退稅，換小屋可依比例退稅。
五、新舊所有權人為本人或配偶。
六、於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內提出重購退稅申請。
「財產交易所得稅」申請重購退稅要件，依《所得稅》第17條之2規定：
一、出售及重購自住房地時間於完成移轉登記日或房屋使用權交易日起算2年內。
二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）
三、符合自用定義：所有權人本人或配偶、直系親屬戶籍登記。
四、限以新、舊房地買賣收付價款以小換大才可申請退稅。
五、新舊所有權人為本人或配偶。
*買屋、賣屋之日期原則以所有權移轉登記日為準。
他分享曾服務過一對購置房地的夫妻，經由代書詳細確認後發現，客戶過去兩年內曾繳納二十多萬元的土地增值稅。因此建議新舊房地要用同一所有權人，故成功退回稅金。他坦言，退稅情況繁雜，曾遇過設籍在內的未成年子女，在房地出售時已成年，導致客戶已不符合重購退稅的條件，為避免類似情況，民眾應詳實確認自身情況，適時尋求專業人員協助，以保障自身權益。
姜承瑋特別提醒，房地合一稅與土地增值稅的重購退稅規定相同，新購房屋在退稅後的5年內不得改作其他用途或再次移轉，否則將被追繳退還的稅款。此外，交易前應確認出售物件自己是否設有戶籍，並留意一年內是否有借他人設籍的情況；若購買預售屋且交屋時間會超過2年，就可能不符合重購退稅要件，導致喪失退稅資格，民眾需格外注意。
新聞來源： https://house.udn.com/house/story/123593/8456510
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