房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
王俊勝 | 繼承房產不算二屋 專家解析央行豁免條款
第七波限貸令主要限制貸款成數及取消部分寬限期，這項政策對於多屋族及投資客影響尤其顯著，政令目的在於友善首購，另一方面也是要遏制炒房行為。
然而，政令一開始出現不少繼承者也面臨限制，名下持有繼承來的房產後即限制後續需貸款購置的房子，有鑒於此，央行迅速再發布豁免條款，其中的實務執行細節，阿明邀請全國不動產板橋店經理王俊勝來為大家說明。
首先，王俊勝先帶大家了解第七波選擇性信用管制內容(限貸令)：
■購置名下有房屋者，第一戶購屋貸款不可有寬限期。
■全國自然人購買第二戶房屋時，最高貸款成數上限5成。
■公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款，以及第三戶（含）以上購屋貸款，最高貸款成數由4成降為3成。
■餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
3大排除對象：
■繼承者：
自然人名下有房者，且房屋屬繼承所得者，將不計入借款人名下之房屋數與房貸。意即繼承來的都不算，故排除繼承來的房子及房貸後，重新以借款人的現狀來認定，比如：
▌名下無房無貸者，買房=> 如同首購有寬限期，可貸八成。
▌名下有房無貸者，買房=> 第一戶貸款，無寬限期，可貸八成。
▌名下有房有貸者，買房=> 第二戶貸款，無寬限期，上限貸五成。
■換屋族：
自然人因換屋需求而購買第2戶者，在與承貸的金融機構簽訂切結約定（一年內出售舊屋）後，得不受「本規定」貸款成數上限及不得有寬限期之限制。
▌現房無貸→新申辦第一戶購屋貸款，有換屋切結，可以有寬限期，最高貸款八成。
▌現房有貸→新申辦第二戶購屋貸款，有換屋切結，可以有寬限期，最高貸款八成，不限貸款5成。
■已簽約：
自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋，且非高價住宅），意即即將交屋者，若符合新青安購屋貸款申辦資格(本人、配偶、子女名下均無房產)，不受本規定限制，可享有寬限期與最高貸款八成。
王俊勝說道，央行第七波限貸令中，針對繼承者提出的豁免條款問答中顯示，繼承人若選擇繼承房產並繼續清償其房貸，且之前未曾購屋，未來若購買新屋，繼承房屋的貸款不會被計入「二屋」範疇，仍可依首購標準申請貸款，包括享有正常成數評估及寬限期。然而，若繼承或購置的房屋屬於高價住宅，則仍受到信用管制的限制。
https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html
王俊勝表示，限貸政策的推行主要是因為今年上半年資金大量流入房地產市場。取消房貸寬限期後，借款人無法僅繳息不繳本金，初期還款壓力隨之增加，對投資、置產及換屋族群的購屋意願產生顯著影響。他提醒，名下已有一房貸款的換屋族，可透過與銀行簽署切結書申請不受限貸令之貸款，但務必事先確認自己的財務能力及房屋鑑價貸款成數。此外，為避免因排撥延遲導致交屋違約，簽約當下若對貸款仍有所疑慮，建議應加入特約保全條款，以降低自身違約之風險。
更多房產問題免費諮詢王俊勝
Tiktok：https://bit.ly/48q13kz
新聞來源
留言
張貼留言