黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
數位時代的來臨，不少房客透過數位通訊聯繫房東，並約定租賃、更有房東開始以電子合約的方式進行租賃協議。阿明邀請到安新建經的顧問陳建宏，來為大家說明電子合約在租屋市場中的法律效力，並且在實務操作上房東與租客需要注意的地方。
▌電子合約的法律地位明確
陳建宏指出，根據台灣現行法律，租賃屬於「不要式行為」，類似買水果或用餐的情形，一旦經雙方約定並支付租金，契約即生效，不因未簽署書面合約而無效，因此，電子合約的簽署完全合法。根據《民法》第422條的規定，不動產租賃契約屬於「諾成契約」，也就是說，只要雙方對租金、租期、出租房屋位置等條款達成共識，無論是口頭約定還是電子簽署，租賃契約均可成立。
▌電子合約也可以申請租屋補助
簽定電子合約並不會阻礙租屋補助申請。陳建宏表示，只要租賃合約內容合法、完整，並符合政府的補助規定，租客即可憑此合約申請租屋補助，需要申請租屋補助的民眾大可以放心。
陳建宏提醒，儘管電子合約方便，但若使用通訊軟體如Line、微信或Email等電子工具，有些訊息是有時效性的，當下若沒有備份，可能導致資料遺失，就無法下載做申請。因此，他建議，無論是租客還是房東，都應將簽訂好的電子合約妥善備份，包含截圖、儲存郵件等，以防止合約文件丟失帶來的不必要麻煩。
此外，陳建宏強調，電子合約中的條款應盡量具體明確，避免使用模糊語句。例如，合約中應明確載明租金、租期、房屋地址以及其他雙方的權利義務，避免未來產生歧見。
▌書面合約的重要性
雖然租賃可以使用電子合約或口頭約定，但為了避免未來可能的糾紛，還是建議房東與房客最好簽訂白紙黑字的書面合約，尤其當涉及租金、押金、修繕責任與轉租權限等關鍵項目時，有書面契約才更能夠有更強的法律保障。
陳建宏說明，一年以上的租賃契約若未以書面形式訂立，將會被視為不定期租賃。這對房東來說可能帶來管理上的不便，因為無法在租約到期時要求房客搬遷。而不定期租賃也給了房東隨時調漲租金的權利，房客應注意這一點。故對於長期租約，簽訂書面合約能更有效地保障雙方權益。
陳建宏最後特別提到，過去曾有「8萬7惡房東張淑晶」事件，其中有房客因為在Line上簡單答應租房，並未簽署電子或書面合約，但最終法院仍判定租賃關係成立。因此提醒大家在合約未確定前不要輕易做出口頭承諾或留下隱含同意的文字。
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