黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
陳志旻 | 台灣2025步入超高齡社會 老人住宅成顯學【M傳媒】
台灣將在2025年成為超高齡社會，65歲以上的老年人口占比突破20%，相關住宅需求也越顯重要，究竟老人住宅跟一般住宅有什麼差別呢？政府設置的老人住宅需要哪些條件才能申請入住呢？阿明今天請來群義房屋中和捷運加盟店店長陳志旻為大家說明。
#社會住宅 #危老都更 #老人公寓
隨著醫療進步，現代人的壽命愈來愈長，台灣65歲以上的老年人口快速成長，占總人口比率也持續攀升，已在2018年超過14%，正式成為高齡社會，並將於明年超過20%，邁向超高齡社會；在此同時，台灣還有少子化的挑戰，如何讓眾人「好好老去」，已經是無可迴避的重要議題，其中，居住需求是最關鍵基本的要素之一，同時也讓老人住宅議題浮上檯面。
公辦民營老人住宅、社會住宅，均需「排隊」
陳志旻表示，政府目前已有公辦民營老人住宅，以台北市為例，就有陽明老人公寓、朱崙老人公寓、中山老人住宅等等，一般而言，老人住宅適合生活能自理的長輩入住，申請方式與收費依各家規定有所不同，不過，因為申請者眾多，想入住大多得先「排隊」。
政府興建的社會住宅中，也有部分戶數專門留給65歲以上的老人，資格規範相對較嚴，例如名下沒有自有住宅者才可以申請等等，通常一次租賃期間是3年，如果符合承租條件最長可以租到12年；比較特別的是，若是已有房產的老人，也可以用「換居」的方式，把原本的自有住宅當成社會住宅租給申請民眾，自己再免費去住社會住宅，陳志旻觀察，通常會選這種方案的老人家，大多是原本住在公寓中、爬不動樓梯了，希望換住有電梯的居所。
老公寓加裝電梯、賣屋改住養生村，都成風潮
「老人住老公寓」的現象，在台灣很普遍，但社會住宅的興建或老屋的都更改建卻是緩不濟急，而且也有很多長輩不想搬家、不願意離開熟悉的環境，陳志旻表示，為了更務實地解決問題，政府也推出了老公寓加裝電梯的補助方案，目前雖然相關案例還沒有很多，但預料未來將會越來越常見。
如果經濟狀況較優，養生村也是好選擇。陳志旻分享，近期就碰到客戶因為年紀大了，便把原本居住的房屋賣掉，直接搬去養生村居住；他透露，這位客戶入住的是某大集團位於新北市淡水區的養生村，非常高檔，不但每個月要繳交租金，入住前還要先放一筆700萬元的押金，雖然要價不斐，但是該養生村的服務不錯，每天都有規劃各式課程，日常飲食或生活需求都有專人安排，長輩的生活過得相當充實，家人非常安心。
陳志旻認為，可以預期的是，隨著老年人口愈來愈多，賣屋後轉住養生村的類似案例將會越來越常見。他強調，在思考長者的居住需求時，不但硬體要符合其生理狀況，例如要有電梯、有無障礙空間等等，軟體的相關配套也要顧及，像是長者們需要陪伴與關懷的心理需求，努力朝著讓人人都「老有所居、老有所依」的目標邁進。
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