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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

王昱凱X賣厝阿明X安新建經:土地要被徵收 我只能被接受嗎? 專家揭開土地徵收面貌

 

王昱凱代書。 圖/王昱凱提供

土地徵收是政府為了公共利益的需要,依法強制取得私人土地的手段。早期苗栗大埔徵收案,引發社會各界的關注,因此主管機關檢討當時的徵收程序,但現在多數民眾對於徵收的印象仍停留在過去階段。現今政府不斷修正徵收機制,盡量使其完善及符合期待,為了讓民眾能了解現在土地徵收是如何進行的,安新建經與賣厝阿明特別邀請到[王昱凱地政士事務所]王昱凱代書,以專業的角度來為土地徵收議題做分享。

根據《土地徵收條例》第3條規定,政府可以為國防事業、交通事業、公用事業、水利事業、公共衛生及環境保護事業等各種公共事業徵收私有土地。王昱凱表示,現今土地徵收案,大多集中在道路用地及大型公共建設上,例如都市計畫中的道路拓寬工程及政府預計興建的重要建設等。

王昱凱分享,台中市近期印象深刻之一的徵收案-復興路與大智路拓寬計畫,該計畫因原先的台中火車站如要從前門通行到後門需要繞道一整圈,為使交通更加便捷,規劃打通前後站,讓前站到後站只需要2分鐘,並將雙向兩車道擴展為四車道、增設人行道、自行車道和綠化帶,旨在改善當地交通狀況、提升整體道路環境質量。

然而,要提出徵收計畫也必須經過一定法定程序。王昱凱說,政府機關會先經過綜合性評估,考量公共利益之需求和符合經濟效益,像是徵收後未來交通流量和預期紓緩堵塞路段的交通效果。這些評估報告會提交給中央主管機關審查,通過後才能正式發動徵收。

王昱凱指出政府取得土地有多種方式,其中最多數的方式有幾種:協議價購、徵收(含區段徵收)及市地重劃等,今天以協議價購及徵收跟各位分享。

▌協議價購:是在徵收前一種較為柔和的手段,政府與土地所有權人協商,透過不動產估價師提供專業估價報告,政府根據報告提出收購金額,以市場正常交易價格收購。若所有權人對協議價購的金額不滿意,可以提出進行重新審查。但達一定協商後仍無法完成協議,就會進入徵收階段。

▌徵收:當協議價購無法達成收購,政府會依法向主管機關申請以「市價」徵收,其「市價」仍是依據不動產估價師提出之綜合報告做為市價參考值,非為過去之公告現值加成計算。不過此種方式是一種強制手段,所有人權仍會取得該徵收價金,但常態而言土地所有權人想守護的產權則會被徵收機關取得。

王昱凱代書分享復興路與大智路拓寬計畫工程徵收,當時就有一在地知名補習班面臨徵收,但業者希望政府避開拆除,提出了道路繞道方案,但政府的徵收計畫都已做過全盤綜合性的評估,並且繞道方案也不符合民眾經濟效益,最後政府經過長達12年的溝通和協商,最終以價購或協議價購的方式,讓全數24戶所有權人達成協議,順利讓計畫推進。

土地徵收是城市在推動發展蠻耗時的一環,在徵收過程需要面對眾多產權進行多方整合,民眾面對被徵收時,其實可以積極與政府溝通,參與協商過程,確保自身權益,另一方面也可以為公共建設貢獻自己的一份心力,創造更美好的城市未來。

最後,在土地徵收之外,王昱凱還提醒民眾慎防不動產詐騙。近年來,詐騙手法不斷翻新,不僅覬覦個人帳戶資金,還轉移到不動產資產上,為了保護個人產權,代書建議民眾申請「地籍異動即時通服務」,特別是針對房產沒有貸款的。此服務可在不動產權利發生移轉或設定抵押時,第一時間發送手機簡訊或電子郵件通知,讓所有權人隨時掌握不動產權利變動資訊,多一道保護機制,保障自身財產安全。

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落地窗的美觀與風險並存 安新建經顧問潘孝霖提醒相關檢查不可少

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