黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
安新建經中區蔡儀亭顧問。 圖／蔡儀亭提供
近日，台中市政府警察局和平分局查獲三名泰國籍失聯移工，涉嫌在台中梨山的國有土地上非法種植大麻。這起案件不僅引發了社會對毒品犯罪的強烈關注，也掀起了對非法占用國有土地的討論。根據報導，民眾拿國有地做私人使用的情況屢見不鮮，甚至有民眾利用分隔島種菜，究竟民眾占用公有地會發生怎麼樣的問題？會受到什麼處罰呢？阿明邀請安新建經中區蔡儀亭顧問，來跟大家分享國有地的知識。
▌什麼是國有地？
國有地是指屬於國家所有，依法不得作為私有之土地，包括公共交通道路、名勝古蹟、山坡地等。蔡儀亭表示，民眾若有需求，可以向政府申請合法使用權源，如承租、成立法人或公司委託經營，否則擅自使用屬於違法行為。例如，排水溝周邊的用地、雨水下水道設施上方的空地或滯洪池等地區，在此種地區種植農作物，便屬於侵權行為。
▌在國有地種菜，有違法嗎？
答案是肯定的。蔡儀亭強調，在國有地上種植農作物，不僅涉及民法與刑法上的違規，還可能對環境造成破壞。例如，擅自使用山坡地進行農耕，可能導致水土流失，違反《山坡地保育利用條例》或《水土保持法》。而如果在公共設施如人行道、公園或綠地上種菜，各縣市政府通常會先勸導並要求移除，若屢勸不聽，則會依當地相關條例處罰。例如，根據《臺中市公園綠地園道及行道樹管理自治條例》，在人行道上種菜，可處以新台幣1200元以上6000元以下的罰鍰。
▌觸犯了哪些法律？
占用國有土地(國有地)的法律責任相當嚴重。蔡儀亭指出，占用國有地者將構成竊佔罪，可能面臨刑事處罰。根據《中華民國刑法》第320條規定，意圖不法占有他人不動產者，將構成竊佔罪，可處5年以下有期徒刑、拘役或50萬元以下罰金。此外，依據《民法》第767條，所有人對於無權占有其所有物者，有權請求返還土地，並追溯收取不當得利的使用補償金。如果不願配合限期騰空，將會面臨更嚴重的法律責任。
蔡儀亭提醒，若占用的國有地為山坡地或林地，導致水土流失或森林破壞，則觸犯《山坡地保育利用條例》、《水土保持法》或《森林法》，這些條例的法定刑度遠比竊佔罪更加嚴重，民眾須特別注意，切勿心存僥倖。
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