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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

二代健保補充保費如何影響房屋租賃?專家劉素慎解說

 

二代健保補充保費如何影響房屋租賃?專家劉素慎解說.jpg

安新建經劉素慎經理。 圖/劉素慎提供

房價不斷高漲,持有不動產的房東,在租房市場中常處強勢地位,特別是在出租給公司行號時,房東通常是以「未稅」的租金作收入,就有新聞報導一家珠寶店,因為租金短報而被國稅局追稅,引發不少民眾討論!所以,阿明特別邀請到安新建經劉素慎經理,來跟民眾討論租金跟二代健保有哪些關係呢?


▌什麼是二代健保

二代健保補充保費是針對經常性薪資以外的所得或收入課徵,像是獎金、特殊津貼、股票股利等,自2021年起,二代健保的保險費率調整為2.11%。另外,二代健保補充保費會由給付單位代為扣繳補充保險費,民眾不必自行繳納。「股利所得、利息所得、租金收入」二代健保補充保費的起扣金額均為新台幣2萬元,未超過新台幣2萬元,就不用扣二代健保補充保費。


▌房東也要繳二代健保

劉素慎舉例:房東成為政府的包租代管3年一期的公益出租人,要先將房子出租給管理公司,管理公司再租給自然人,所以租金會涉及預扣和二代健保。劉素慎補充,通常申報會約定由公益出租的承租人負責上網申報、列印及繳款。


▌房子出租給法人的稅制

房東是自然人將房子出租給法人,若每月租金超過20,000元(含)以上,法人在每月支付租金時都要預扣10%所得跟2.11%二代健保。所以,房東希望實際拿到手有多少金額,就要用回推÷(1-10%-2.11%)也就是÷0.8789。

假設包租代管公司向房東承租一間房間,房東每月實際要拿到25,000元的租金。透過回推的算法:25,000÷0.8789=28,445(小數點進位)。

雖然實拿是25,000元,但在隔年度報稅時,依照每個月可扣抵43%必要支出,將所得收入合併至所得稅申報。劉素慎說,如果該年度可列舉成本大於43%必要支出,則改用成本列舉的方式相對划算。以上述案例,若房東又為公益出租人,則每月可將租金扣除15,000元後再列入所得申報,我們以本案例試算隔年要併入申報所得稅金額:(25,000-15,000) X (1-43%) X 12個月=68,400的租賃所得,再依照綜合所得稅級距課稅。


▌案例解說

新聞實際案例是,A君向房東承租店面銷售珠寶,議定每月租金是75,000元,並且房東在租賃契約中約定,租金所衍生的扣繳稅款及二代健保費等金額均由A君負責繳納,房東每月的「未稅」租金收入為75,000元。

根據稅法,A君需將租金回推並支付租金相關需扣繳的稅款,但A君誤以為實際支付的75,000元是全部需支出金額,因此只按本金額扣繳稅款。而財政部台北國稅局將珠寶店承擔的稅費計入,推算出珠寶店每月租金總額應為85,140元,核算每月應扣繳稅款應為8,514元,但A君實際只扣繳7,500元,導致每月少扣繳1,014元,因此,國稅局通知A君需補課短扣的稅款。劉素慎提醒民眾,若以公司承租房屋,務必了解相關的稅務細節,以免有所損失。

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