黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
泉盈地產店長徐韻琇（左）。 圖／徐韻琇提供
台灣即將邁入超高齡化社會，房地產市場近日也出現了變化，愈來愈多「銀髮友善住宅」面市，瞄準樂齡族。到底什麼是銀髮友善住宅？政府有相關的補助嗎？安新建經與賣厝阿明特別邀請到泉盈地產店長徐韻琇來為大家解惑。
國家發展委員會於2020年公布的人口推估報告顯示，台灣將在2025年進入「超高齡社會」，預計每5人中，就會有一位超過65歲，人口結構將會出現不可逆的轉變。
這樣的大趨勢，也帶動房市出現量變與質變，不少產品的定位直接瞄準銀髮族群，從高檔的養生村，到平價的退休宅，乃至於有公營色彩的老人住宅等，都主打「銀髮友善」。
具備六大特色，兼顧軟硬體配套
徐韻琇分享，銀髮友善住宅大致有六大特色，包含定時定點提供三餐、有專人陪診、有合作醫療群、配備無障礙設施、有優質公共空間、有養生休閒相關服務等等。
觀察目前的銀髮住宅，大約有四大類型。第一類，是公立老人公寓，例如台北市的陽明老人公寓、新北市的五股老人公寓、嘉義市的長青園、高雄市的崧鶴樓等等。這類老人公寓，大多開放給60歲或65歲以上的長者來申請，以崧鶴樓為例，7坪的單人套房，每月租金約1萬5,200元，伙食費另計。
這邊不僅提供居住空間與三餐，也24小時附有保健諮詢與護理人員掌握每一位長者生理、心理狀況，能給予即時性醫療照護；此外，更有配置專業社工諮詢服務，並常態性地舉辦文康活動、健康促進運動等，軟硬體配套兼具。
提供支持性服務，協助長者安居
第二類則是銀髮家園，例如左營銀髮家園、前金銀髮家園。徐韻琇分享，目前的銀髮家園大多沒有提供伙食及護理照顧，只提供住宅，換言之，生活需自理；不過，必要時仍有相關支持性服務，例如能協助長者送修傢俱或家電等，也有24小時緊急救援通報服務。
第三類為社會住宅。徐韻琇說明，所謂的社會住宅，就是由政府蓋房子出租給民眾，或者是由政府承租民間的空屋、再轉租給民眾，通常租金較便宜，且65歲以上長者也能優先申請承租。
社會住宅的租期也相對較長，適合喜歡安穩的銀髮族，以高雄為例，一般租期3年、得續約至6年，具經濟或社會弱勢者，還得延長至12年。前三類銀髮宅的租金都低於市場均值，政府補貼的意味濃厚。
四大類銀髮友善住宅，各有千秋
第四類則是高階自費型的養生村，如新竹縣的亞洲健康智慧園區，這類產品通常鎖定頂級客，光是保證金就要數百萬元。
徐韻琇觀察，一般大眾對銀髮宅雖陌生，卻迫切想瞭解，畢竟「年輕人出外打拼、長輩在老家獨居」已是常態，年輕人難免會擔憂長輩無法打點好生活；而在選擇銀髮宅時，其實就如同旅遊時選住宿，有分為背包客棧、旅館飯店，乃至於度假村、別墅，要考量自身預算、需求，也要看環境設備、服務配套。
值得一提的是，多數銀髮宅，基本上是提供給「生活完全可以自理」的長輩居住，會明確列出身體健康、無傳染性疾病等條件；倘若是需要他人照顧者，衛福部另有住宿式長照補助，近期已將長照等級4級以上、身心障礙證明中度以上者，每人每年最高補助額度，由6萬元提高至12萬元。
徐韻琇強調，全球掀起ESG浪潮在進入高齡化社會的今日，高齡化社會是不可逆的現象，未來的趨勢，是鼓勵長者在熟悉的環境中養老，期許與壯世代的心態再活出不一樣的生命價值不要與社會脫節，要達到這個目標，除了政府、民間單位提供多元化的住宅空間與照顧服務，也有賴於社會大眾的觀念轉變。
追蹤泉盈地產徐韻琇店長粉絲專頁>> https://www.facebook.com/profile.php?id=100021243229876
買屋賣屋問題請找不動產獨立品牌聯盟>> https://www.retc.com.tw/Alliance/agent-single.aspx?24508689
留言
張貼留言