房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
泉盈地產店長徐韻琇（左）。 圖／徐韻琇提供
台灣即將邁入超高齡化社會，房地產市場近日也出現了變化，愈來愈多「銀髮友善住宅」面市，瞄準樂齡族。到底什麼是銀髮友善住宅？政府有相關的補助嗎？安新建經與賣厝阿明特別邀請到泉盈地產店長徐韻琇來為大家解惑。
國家發展委員會於2020年公布的人口推估報告顯示，台灣將在2025年進入「超高齡社會」，預計每5人中，就會有一位超過65歲，人口結構將會出現不可逆的轉變。
這樣的大趨勢，也帶動房市出現量變與質變，不少產品的定位直接瞄準銀髮族群，從高檔的養生村，到平價的退休宅，乃至於有公營色彩的老人住宅等，都主打「銀髮友善」。
具備六大特色，兼顧軟硬體配套
徐韻琇分享，銀髮友善住宅大致有六大特色，包含定時定點提供三餐、有專人陪診、有合作醫療群、配備無障礙設施、有優質公共空間、有養生休閒相關服務等等。
觀察目前的銀髮住宅，大約有四大類型。第一類，是公立老人公寓，例如台北市的陽明老人公寓、新北市的五股老人公寓、嘉義市的長青園、高雄市的崧鶴樓等等。這類老人公寓，大多開放給60歲或65歲以上的長者來申請，以崧鶴樓為例，7坪的單人套房，每月租金約1萬5,200元，伙食費另計。
這邊不僅提供居住空間與三餐，也24小時附有保健諮詢與護理人員掌握每一位長者生理、心理狀況，能給予即時性醫療照護；此外，更有配置專業社工諮詢服務，並常態性地舉辦文康活動、健康促進運動等，軟硬體配套兼具。
提供支持性服務，協助長者安居
第二類則是銀髮家園，例如左營銀髮家園、前金銀髮家園。徐韻琇分享，目前的銀髮家園大多沒有提供伙食及護理照顧，只提供住宅，換言之，生活需自理；不過，必要時仍有相關支持性服務，例如能協助長者送修傢俱或家電等，也有24小時緊急救援通報服務。
第三類為社會住宅。徐韻琇說明，所謂的社會住宅，就是由政府蓋房子出租給民眾，或者是由政府承租民間的空屋、再轉租給民眾，通常租金較便宜，且65歲以上長者也能優先申請承租。
社會住宅的租期也相對較長，適合喜歡安穩的銀髮族，以高雄為例，一般租期3年、得續約至6年，具經濟或社會弱勢者，還得延長至12年。前三類銀髮宅的租金都低於市場均值，政府補貼的意味濃厚。
四大類銀髮友善住宅，各有千秋
第四類則是高階自費型的養生村，如新竹縣的亞洲健康智慧園區，這類產品通常鎖定頂級客，光是保證金就要數百萬元。
徐韻琇觀察，一般大眾對銀髮宅雖陌生，卻迫切想瞭解，畢竟「年輕人出外打拼、長輩在老家獨居」已是常態，年輕人難免會擔憂長輩無法打點好生活；而在選擇銀髮宅時，其實就如同旅遊時選住宿，有分為背包客棧、旅館飯店，乃至於度假村、別墅，要考量自身預算、需求，也要看環境設備、服務配套。
值得一提的是，多數銀髮宅，基本上是提供給「生活完全可以自理」的長輩居住，會明確列出身體健康、無傳染性疾病等條件；倘若是需要他人照顧者，衛福部另有住宿式長照補助，近期已將長照等級4級以上、身心障礙證明中度以上者，每人每年最高補助額度，由6萬元提高至12萬元。
徐韻琇強調，全球掀起ESG浪潮在進入高齡化社會的今日，高齡化社會是不可逆的現象，未來的趨勢，是鼓勵長者在熟悉的環境中養老，期許與壯世代的心態再活出不一樣的生命價值不要與社會脫節，要達到這個目標，除了政府、民間單位提供多元化的住宅空間與照顧服務，也有賴於社會大眾的觀念轉變。
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