黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
台中機捷特區永春不動產台中北屯捷運加盟店劉志忠店長（右）。 圖／劉志忠提供
預售屋市場潛規則早就不是新聞，在尚未正式對外開賣前即讓潛力買方優先付訂承購即為潛銷期，那麼在潛銷期是如何操作的？這個時期入手有什麼優缺點？有哪些保障跟需要注意的事情呢?這篇邀請到位於預售屋戰區-台中機捷特區的永春不動產[台中北屯捷運加盟店]劉志忠店長及王牌銷售劉可蕎一同來幫民眾解析。
有民眾好奇，要怎麼有資格成為潛銷對象，其實只要讓建商銷售知道自己有明確的購屋意願並留有印象，就可能被列入潛銷名單囉！劉志忠表示，建商在建案公開前所曝光的廣告中有出現「即將」公開或推案，就表示建商很有可能正在進行潛銷中，對於建案感興趣且想要優先卡位的民眾可以主動接洽建商，就可以比別人快一步卡位挑選喜歡的物件。
其實，大多進行潛銷期是為了測試建案的水溫，透過潛銷來了解市場的接受度，在公開銷售時進行適度產品調整、廣告與行銷策略。劉可蕎說明，潛銷期間購得價格通常比公開銷售更低，所以在這期間的開價通常是不二價，不太有議價空間，但若在潛銷期接受度不高，建商有可能對產品售價進行調整，或隨房市大盤起伏，購入時間點剛好在房市高點與受利多因素影響，造成最終正式開賣的價格調動，因此在潛銷期購入價會較正式銷售較划算的狀況並非絕對喔！
劉可蕎說，除了可能有機會獲得較優惠價格外，潛銷期間的好處通常還有在樓層、戶型、車位…等挑選性較多，但仍要依個案視建商的策略，因為有些特定位置或格局會被鎖住，這些物件就要等到建商開放才能挑選；另外，在潛銷期購入物件時因為很多產品資訊不明確具有變數，在介紹過程又無樣品屋做參考，極有可能與自己想的有所落差，劉志忠店長提醒，在建案公開銷售後，會轉換正式預售屋買賣契約，這時候民眾務必再做一次詳細確認，包含自己購入的棟別、樓層、戶別、停車位置、格局、建材、面積、公設等相關內容細項，若與預想不符合，建商需接受退訂並返還全數訂金費用，
劉店長分享曾就有次陪同客戶挑選潛銷物件時，因一般民眾單看圖面很難憑空想像實際的立體空間，平面圖看見完美的家具配置，以及主臥室跟客廳的空間好像很大，卻沒發覺其它臥室空間太小，小到連正常尺寸的衣櫃也放不下，因此建議民眾還是要多找身邊認識的專業人士陪同，才能在第一時間避免買到不適合的物件。
劉可蕎指出過去會有投資客藉由買賣紅單賺取差價，但去年平均地權條例修法通過上路，已禁止預售屋轉讓、轉售與刊登廣告紅單，違反可按戶(棟)處新台幣50萬～300萬元！提醒民眾勿以過去經驗試法，以免落入無法轉售或大額罰款的困局之中。
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銷售員劉可蕎（右）。 圖／劉可蕎提供
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