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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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劉志忠.劉可蕎X賣厝阿明X安新建經:預售屋一開賣就完銷 專家曝內行人開案前就卡好位

 

預售屋一開賣就完銷 專家曝內行人開案前就卡好位 劉志忠.jpg​

台中機捷特區永春不動產台中北屯捷運加盟店劉志忠店長（右）。 圖／劉志忠提供

預售屋市場潛規則早就不是新聞，在尚未正式對外開賣前即讓潛力買方優先付訂承購即為潛銷期，那麼在潛銷期是如何操作的？這個時期入手有什麼優缺點？有哪些保障跟需要注意的事情呢?這篇邀請到位於預售屋戰區-台中機捷特區的永春不動產[台中北屯捷運加盟店]劉志忠店長及王牌銷售劉可蕎一同來幫民眾解析。

有民眾好奇，要怎麼有資格成為潛銷對象，其實只要讓建商銷售知道自己有明確的購屋意願並留有印象，就可能被列入潛銷名單囉！劉志忠表示，建商在建案公開前所曝光的廣告中有出現「即將」公開或推案，就表示建商很有可能正在進行潛銷中，對於建案感興趣且想要優先卡位的民眾可以主動接洽建商，就可以比別人快一步卡位挑選喜歡的物件。

其實，大多進行潛銷期是為了測試建案的水溫，透過潛銷來了解市場的接受度，在公開銷售時進行適度產品調整、廣告與行銷策略。劉可蕎說明，潛銷期間購得價格通常比公開銷售更低，所以在這期間的開價通常是不二價，不太有議價空間，但若在潛銷期接受度不高，建商有可能對產品售價進行調整，或隨房市大盤起伏，購入時間點剛好在房市高點與受利多因素影響，造成最終正式開賣的價格調動，因此在潛銷期購入價會較正式銷售較划算的狀況並非絕對喔！

劉可蕎說，除了可能有機會獲得較優惠價格外，潛銷期間的好處通常還有在樓層、戶型、車位…等挑選性較多，但仍要依個案視建商的策略，因為有些特定位置或格局會被鎖住，這些物件就要等到建商開放才能挑選；另外，在潛銷期購入物件時因為很多產品資訊不明確具有變數，在介紹過程又無樣品屋做參考，極有可能與自己想的有所落差，劉志忠店長提醒，在建案公開銷售後，會轉換正式預售屋買賣契約，這時候民眾務必再做一次詳細確認，包含自己購入的棟別、樓層、戶別、停車位置、格局、建材、面積、公設等相關內容細項，若與預想不符合，建商需接受退訂並返還全數訂金費用，

劉店長分享曾就有次陪同客戶挑選潛銷物件時，因一般民眾單看圖面很難憑空想像實際的立體空間，平面圖看見完美的家具配置，以及主臥室跟客廳的空間好像很大，卻沒發覺其它臥室空間太小，小到連正常尺寸的衣櫃也放不下，因此建議民眾還是要多找身邊認識的專業人士陪同，才能在第一時間避免買到不適合的物件。

劉可蕎指出過去會有投資客藉由買賣紅單賺取差價，但去年平均地權條例修法通過上路，已禁止預售屋轉讓、轉售與刊登廣告紅單，違反可按戶(棟)處新台幣50萬～300萬元！提醒民眾勿以過去經驗試法，以免落入無法轉售或大額罰款的困局之中。


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銷售員劉可蕎（右）。 圖／劉可蕎提供

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落地窗的美觀與風險並存 安新建經顧問潘孝霖提醒相關檢查不可少

  ​ 安新建經顧問師潘孝霖。 圖／潘孝霖提供 七月的高雄，氣溫高達36度，一家運動用品店的二樓落地窗突然爆裂。這起事故引發了不少關注，疑似是因為室內外溫差過大導致玻璃無法承受而破裂。為了讓民眾更清楚地了解落地窗的安全性和安裝注意事項，我們特別採訪了安新建經顧問師潘孝霖來分享關於落地窗的相關知識。 潘孝霖首先帶大家認識落地窗的種類，一般來說，落地窗是指從地板延伸至天花板的大型窗戶，主要有固定式、推拉式和平開式三種形式。固定式落地窗無法打開，主要用於增強採光效果和欣賞窗外景觀。推拉式落地窗多設置在通往陽台的位置，並且搭配紗門，可以開門走出去。平開式落地窗則可向外推或向內拉，提供良好的通風效果。 ▌然而，為什麼許多人嚮往擁有落地窗呢？潘孝霖總結了以下幾個優點： ■ 美觀效果：落地窗將室外景色引入室內，增強空間的藝術感，提升房屋的價值。 ■ 良好採光：讓屋內的視覺更通透，大面積的玻璃窗使陽光充足，使室內空間更加明亮。 ■ 安裝快速：落地窗通常採用鋁型材和玻璃製成，施工相對簡便快捷。 ■ 防止輻射：現代落地窗材質都有阻隔紫外線效果，保護屋內生活者的健康。 當然，任何事情都是一體兩面的，落地窗也有其缺點。潘孝霖說，落地窗安裝在天地牆體建物上是屬異材質結合，故強度跟抗衝擊能力相對較差，如遇颱風或地震就較會有危險性。此外，玻璃的透明性在隱私保護上也是一個問題，故注重隱私的住戶就要注意玻璃的材料選擇。而對於有小孩或多人口居住的家庭來說，落地窗可能有被撞擊或因為冷熱溫差導致意外破裂的危險存在。 ▌如有計劃在家中安裝落地窗，潘孝霖建議考慮以下幾點： ■ 結構安全：若想將實體牆改為落地窗，為確保不會影響到建築結構，應在尺寸和設計上與專業室內設計師或建築師進行評估、確認。 ■ 玻璃強度：一般建議使用厚度至少為8-10毫米的強化玻璃或升級夾層玻璃，但要根據落地窗尺寸進行調整，以提升抗颱風和抗地震之能力。 ■ 隔熱與遮光：選用不同材質的隔熱紙加強窗戶的抗熱與防輻射效果，並搭配不透光的布質窗簾規劃，避免日頭直曬，導致室溫升高。 ■ 日常維護：後續維護保養會影響落地窗使用壽命與外觀，建議使用專用清潔劑和微纖維布清潔玻璃，更能有效去除污漬與延長落地窗使用壽命。 ■ 五金配件：鋁合金材料和密封膠條都會因所在的環境造成老化速度不同，五金件配件更直接影響使用流暢度及過程可能造成的磨損，因此定期...
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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎？』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎？水利地的使用有什麼限制嗎？   A: 詳細解答 根據農田水利法規定，水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目，否則不能當作一般建地使用，而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定： （一）按現況或水利計畫使用。 （二）水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）。 （三）戶外遊樂設施（限為球道及超輕型載具起降場使用）。 （四）採取土石 。 （五）其他經河川或排水管理機關核准者。 （六）再生能源相關設施。 （七）溫泉井及溫泉儲槽。 （八）農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。 凡是被編定為某種使用之土地，依照現行法令（非都市土地使用管制規則」第 6 條）規定，均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用，但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時，就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地，但不能任意蓋鐵皮屋倉庫，違反水利地的使用規定，否則可能面臨罰鍰，並勒令其限期改善或拆除。 另外，根據農田水利會財產處理要點，出租使用限制如下： （一）租賃土地不得設定地上權。 （二）承租人於租賃土地上建造建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下，承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有，但建造費要由承租人阿健自行負擔，且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人，或經出租人同意後按現狀無償點交出租人，或經出租人同意後，另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理，民眾若要使用，只要符合法令的規定，一般都會予以核准。民眾承租使用，對水利用地僅有使用權，與一般承租之契約行為有所不同，若國家有需要，依規定可無條件收回。   參考資料： https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱：     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...
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安新建經+賣厝阿明「房事辭典」 地籍圖Cadastral map

  ​ 小豆：「阿明~前天有政府機關的人來說地籍圖重新量測，說我家門前有一小塊圍牆佔用到國有土地，可能要拆掉！」 阿明：「天哪，竟然要拆掉！不過為什麼地籍圖還要重量呀？」 小豆：「我有請教安新建經劉易昌執行經理，他幫我上了一課！他最後簡單的說就是”原有的地籍圖年代久遠，可能老早就不符現狀，政府是為了發展與建設需要所以重新測量。”想一想地球經過這麼多年，地殼、地形也是會變動的，你看劉易昌執行經理把關於地籍圖的說明整理得相當清楚，我們來一起看！」 地籍圖簡述： 以地籍線展示每筆土地之相對大小、位置與形狀，並標示有地段、地號的土地說明圖，通常用來當作官方課徵稅收的依據。 關於地籍圖： 地籍圖是指基本地籍圖和宗地圖的總稱，由地籍測量繪製圖，用來表示土地的權屬界線、面積和利用狀況等地籍要素，是地籍調查的主要成果之一。 基本地籍圖是一種大比例尺的地圖，詳細劃分土地所有權或使用權界限，說明土地的權屬、位置、面積等資訊。簡單來說，地籍圖是詳細劃分土地所有權界限的大縮尺地圖，通常用來當作官方課徵稅收的依據。 一、製圖種類：地籍原圖、地籍公告圖、段接續一覽圖、地段圖、鄉（鎮、市、區）一覽圖、直轄市、縣（市）一覽圖、其他。 二、地政謄本可分為地籍謄本和圖類謄本，其中地籍謄本包含土地和建物謄本，主要分為三類： 1.  第一類謄本：    ．申請資格： 土地或建物的登記所有權人本人，或依照其他法令有權利申請的人。    ．謄本內容： 包含完整的登記人資料，如姓名、地址、身分證字號、出生年月日等。 2.  第二類謄本：    ．申請資格： 所有人都可以申請，包括一般民眾和非所有權人。    ．謄本內容： 部分資料會因個資法而隱藏，開放給大眾申請。 3.  第三類謄本：    ．申請資格： 與土地或建物的登記所有權人在法律上有利害關係者。    ．謄本內容： 包含完整的姓名、地址等資料。 三、申請方式： 1.  臨櫃申請： 前往地政事務所或地政便民工作站親自申請紙張謄本。 2.  網路申請： 透過市民服務大平台、網路申領電子謄本網站或地政資訊網路e點通進行申請。 3.  通信申請： 將謄本申請書、足額費用及郵資...
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