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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
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劉志忠.劉可蕎X賣厝阿明X安新建經:預售屋一開賣就完銷 專家曝內行人開案前就卡好位

 

預售屋一開賣就完銷 專家曝內行人開案前就卡好位 劉志忠.jpg​

台中機捷特區永春不動產台中北屯捷運加盟店劉志忠店長（右）。 圖／劉志忠提供

預售屋市場潛規則早就不是新聞，在尚未正式對外開賣前即讓潛力買方優先付訂承購即為潛銷期，那麼在潛銷期是如何操作的？這個時期入手有什麼優缺點？有哪些保障跟需要注意的事情呢?這篇邀請到位於預售屋戰區-台中機捷特區的永春不動產[台中北屯捷運加盟店]劉志忠店長及王牌銷售劉可蕎一同來幫民眾解析。

有民眾好奇，要怎麼有資格成為潛銷對象，其實只要讓建商銷售知道自己有明確的購屋意願並留有印象，就可能被列入潛銷名單囉！劉志忠表示，建商在建案公開前所曝光的廣告中有出現「即將」公開或推案，就表示建商很有可能正在進行潛銷中，對於建案感興趣且想要優先卡位的民眾可以主動接洽建商，就可以比別人快一步卡位挑選喜歡的物件。

其實，大多進行潛銷期是為了測試建案的水溫，透過潛銷來了解市場的接受度，在公開銷售時進行適度產品調整、廣告與行銷策略。劉可蕎說明，潛銷期間購得價格通常比公開銷售更低，所以在這期間的開價通常是不二價，不太有議價空間，但若在潛銷期接受度不高，建商有可能對產品售價進行調整，或隨房市大盤起伏，購入時間點剛好在房市高點與受利多因素影響，造成最終正式開賣的價格調動，因此在潛銷期購入價會較正式銷售較划算的狀況並非絕對喔！

劉可蕎說，除了可能有機會獲得較優惠價格外，潛銷期間的好處通常還有在樓層、戶型、車位…等挑選性較多，但仍要依個案視建商的策略，因為有些特定位置或格局會被鎖住，這些物件就要等到建商開放才能挑選；另外，在潛銷期購入物件時因為很多產品資訊不明確具有變數，在介紹過程又無樣品屋做參考，極有可能與自己想的有所落差，劉志忠店長提醒，在建案公開銷售後，會轉換正式預售屋買賣契約，這時候民眾務必再做一次詳細確認，包含自己購入的棟別、樓層、戶別、停車位置、格局、建材、面積、公設等相關內容細項，若與預想不符合，建商需接受退訂並返還全數訂金費用，

劉店長分享曾就有次陪同客戶挑選潛銷物件時，因一般民眾單看圖面很難憑空想像實際的立體空間，平面圖看見完美的家具配置，以及主臥室跟客廳的空間好像很大，卻沒發覺其它臥室空間太小，小到連正常尺寸的衣櫃也放不下，因此建議民眾還是要多找身邊認識的專業人士陪同，才能在第一時間避免買到不適合的物件。

劉可蕎指出過去會有投資客藉由買賣紅單賺取差價，但去年平均地權條例修法通過上路，已禁止預售屋轉讓、轉售與刊登廣告紅單，違反可按戶(棟)處新台幣50萬～300萬元！提醒民眾勿以過去經驗試法，以免落入無法轉售或大額罰款的困局之中。


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銷售員劉可蕎（右）。 圖／劉可蕎提供

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黃俊銘X賣厝阿明X安新建經:陽台外推OK嗎？專家提醒5大缺點

  住商不動產鳳山文化店黃俊銘店長。 圖／黃俊銘提供 陽台可以外推嗎？買陽台外推的房子有哪些注意事項？又有哪些潛在風險？安新建經與賣厝阿明特別邀請住商不動產鳳山文化店店長黃俊銘來為大家解惑，黃俊銘還將分享市場買方對於居住空間的看法與心態。 台灣地狹人稠、寸土寸金，為了多爭取一些室內使用坪數，在過去有很多屋主會將自家房屋的陽台外推，讓居家空間稍微寬敞一點，雖看似室內變大是一件好事，但經整體評估來說其實是 「 弊大於利 」。 陽台承重度較低，建築結構存隱憂 他分析，陽台外推的房子有五大主要缺點。首先，是建築安全上的考量，一般來說，建築物在設計時，陽台區域的載重比跟室內樓地板是無法相比的，換言之，陽台的承重度沒那麼好；外推不僅會影響到原本結構的可能性，後續增建的鋁框、玻璃，以及利用這塊空間所堆放的家具、物品等等也都會增加陽台的載重。 第二，人身安全亦有疑慮，黃俊銘說，多數人為了防盜，陽台外推時大多是整個封起來、或採用鐵窗，而鐵窗也多半是上鎖的，萬一有緊急事件如火災，可能會出現逃生不易的情況。   緊急情況逃生不易，也容易滲漏水 第三，有滲漏水之風險，在實務上，外推之新增結構與陽台本身原有結構的接縫處，畢竟是不同材質，而且又暴露在戶外，使用久了極有可能會漏水，黃俊銘就曾碰過這樣的案例，賣方為此還花了不少錢維修，才處理好漏水情況。 第四，會影響通風、採光，黃俊銘說，通常外推的手法，是把陽台包起來，納入室內空間，無論具體來說是如何施作，大多還是會影響室內空間的通風與採光，降低居住品質。 最後一點也是最重要的，就法律層面來看，陽台外推毫無疑問就是違建，畢竟不在原先的設計建築平面圖中，屬於二次加建，有可能被舉報後就得拆除，或是建管處發現後認定有安全疑慮而貼單拆除。   實際上就是違建，看屋時需留意平面圖 該如何辨識想購買的物件是否有陽台外推？黃俊銘建議，可以請仲介或賣方去地政處調閱建築平面圖，如果原本是有陽台的，上面通常一定會標示，如果現場看屋時，發現原本標示處的空間並沒有陽台，那就是有外推的情況。 假如相中的物件有陽台外推現象，但還是很想買，不妨將 「 恢復原狀 」 也納入選項。黃俊銘說，有些人會有迷思，認為陽台外推是利多因素，能為物件加分，但其實現在人的觀念正在慢慢轉變，多數人更重視通風與採光，也很...
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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「老公寓也要成立管委會？」

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎？』—安新建經幫你找答案

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