房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
全國不動產「北大樂活團隊」楊凱婷店東。 圖／楊凱婷提供
現在有車族普遍，買房時通常會選擇有配車位的房子購入，但是停車位的種類好多，車位平面圖都是格子，很多民眾敲碗想了解該如何選擇車位？阿明特別邀請全國不動產[北大樂活團隊]楊凱婷店東傳授內行人優先搶的好車位知識，今天就來教民眾如何判斷挑出好車位。
▇ 車位的產權登記種類
▇ 挑選車位要注意的事
▇ 車位的產權登記種類
產權登記的方式會影響出售時可售對象限制、出售價格，還有社區是否有外部人員進出、公共區域的管理問題，因此車位的產權登記也是購屋者會評估若是要自住是否影響居住品質及未來轉售時是否好脫手，楊凱婷店東依法規定義的停車位以三種常見產權登記為大家做說明：
1. 法定停車位：依照建築物的樓地板面積設置停車位，並僅能登記為公共設施，有產權但沒有獨立權狀，使用權只限社區住戶，在建物權狀上共有部分可以看見自己的車位編號，也是目前大樓停車位最常見的型態。
2. 自行增設停車位：指在法定停車位以外，建商或起造人依法自行增加規劃的停車位，自行增設停車位有產權，也可申請獨立權狀。如有獨立權狀就可單獨買賣車位，買方不限社區住戶，因此對社區來說會較不好控制出入的人；此類產權車位在特定地區價值較高，例如：位於商業區或者是一位難求的台北市區，能讓車位外租或獨立買賣會更有價值。
3. 獎勵停車位：配合都市發展政府因應停車空間不足，用獎勵容積鼓勵建商或起造人增設停車空間提供給公眾使用，獎勵停車位有產權，也可申請獨立權狀。由於獎勵停車位的使用權與所有權是分開的，也是實務上最常出現爭議的停車位類型，因此楊店東教大家可以用建照取得時間點來做判斷，民國100年7月2日以前未有明確規定，當時的公眾包含所有權人，即便不開放社區車位對外營業也不違法；不過民國100年7月2日到101年12月31日之間申請建照的獎勵車位，就要注意已明確規定僅能提供給所有權人以外的公眾使用，這表示雖然買到車位的所有權，但社區外的公眾也會有使用權利，就容易產生我買的車位、我付的管理費，結果被別人停了，建議民眾要多加注意。
▇ 挑選車位要注意的事
有車族大多每週甚至每天都會使用到愛車，因此進出家門時若是購得好車位能使心情愉悅，若選到壞車位則天天欲哭無淚，不論是買預售屋或是新成屋，楊凱婷店東特別提醒民眾要注意以下車位條件與問題，因為與未來的使用是息息相關的！
O 優先挑選的停車位
1. 選擇樓層較上層的位置：
雖然價格會比較貴，但好處在回家停車不用繞很多層、樓層數較少，距離回家或出門也都能較快抵達、若遇到淹水的問題受災程度相對較小。楊店東私藏推薦個人優選樓層：B2，因為通常B2車位價格比B1便宜，且B1車位附近通常會規劃機車停車空間與垃圾回收場地，空間被切割不見得較好停，所以反而建議首選樓層可考慮B2！
2. 柱旁位置：
單面靠柱、單面臨車，柱旁空的空間上下車比較好進出，也降低開門、停車被擦撞的可能。
3. 優選大車位：
大車位跟小車位價格差異不大，小車位通常夾在兩車中間，大部分的建商會在平面圖上標出車位尺寸，若無可先詢問清楚；確認車位之前先思考自己是否有換車需求，例如太太剛懷孕，預計要換休旅車，不然換好車才發現停不進去會變的很麻煩；另外，也要注意隔壁車位大小，若停車後開門是否方便，會不會很難上下車。
4. 電梯近的位置與電梯直達樓層：
離電梯近可減少走路時間，也降低吸入停車場廢氣。另外有的社區電梯規劃有分層抵達的限制，建議選擇的停車層是每台電梯都能停的樓層，免去提著東西爬樓梯的情況。
X 建議不選的停車位
1. 車位上方有汙水管或靠近管道：這種車位不僅空間小，若管線破裂就會有滲漏情形，或有阻塞漏出的東西會滴到車子，車格也須配合維修要挪移或不能停放。
2. 最內側靠牆邊的車位：因缺乏迴轉空間，停車難度較高，車子比較不好停進去，而且上下車比較困難，或可能與鄰車靠太近容易刮傷自己或別人的愛車。
3. 靠消防器材、電箱、排水設備．．．等處：這些設備因可能會面臨較常態性維修或檢查，而需配合挪移車輛。
4. 監控死角位置：愛車在自己的車格內發生不明傷痕，若剛好監控沒拍到，就沒有證據可以查找出肇事者來負責，只能自掏腰包來處理。
5. 車道向上、向下與轉彎處位置：因為在車輛行徑時向上、向下與轉彎容易有視覺死角，若行經車道旁停車時沒看到其他來車，就容易發生碰撞，建議民眾避免選擇這種位置。
6. 垃圾回收場附近：除了會有髒污跟異味的問題，還會有住戶在倒垃圾或搬回收物品從愛車周圍經過，愛車就有可能不慎被刮傷，這種情況也不好處理。
楊店東再加碼一個小撇步給民眾，如購買的是新成屋或中古屋建議可實際開車到停車位實地去位測車位大小、動線，但若是選擇購買預售屋就得從圖面比對，並跟銷售逐一確認圖面看不到的管線、電箱…等位置。
以上謝謝全國不動產[北大樂活團隊]楊凱婷店東傳授給民眾內行人優先搶的好車位知識。
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