新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
全國不動產「北大樂活團隊」楊凱婷店東。 圖／楊凱婷提供
現在有車族普遍，買房時通常會選擇有配車位的房子購入，但是停車位的種類好多，車位平面圖都是格子，很多民眾敲碗想了解該如何選擇車位？阿明特別邀請全國不動產[北大樂活團隊]楊凱婷店東傳授內行人優先搶的好車位知識，今天就來教民眾如何判斷挑出好車位。
▇ 車位的產權登記種類
▇ 挑選車位要注意的事
▇ 車位的產權登記種類
產權登記的方式會影響出售時可售對象限制、出售價格，還有社區是否有外部人員進出、公共區域的管理問題，因此車位的產權登記也是購屋者會評估若是要自住是否影響居住品質及未來轉售時是否好脫手，楊凱婷店東依法規定義的停車位以三種常見產權登記為大家做說明：
1. 法定停車位：依照建築物的樓地板面積設置停車位，並僅能登記為公共設施，有產權但沒有獨立權狀，使用權只限社區住戶，在建物權狀上共有部分可以看見自己的車位編號，也是目前大樓停車位最常見的型態。
2. 自行增設停車位：指在法定停車位以外，建商或起造人依法自行增加規劃的停車位，自行增設停車位有產權，也可申請獨立權狀。如有獨立權狀就可單獨買賣車位，買方不限社區住戶，因此對社區來說會較不好控制出入的人；此類產權車位在特定地區價值較高，例如：位於商業區或者是一位難求的台北市區，能讓車位外租或獨立買賣會更有價值。
3. 獎勵停車位：配合都市發展政府因應停車空間不足，用獎勵容積鼓勵建商或起造人增設停車空間提供給公眾使用，獎勵停車位有產權，也可申請獨立權狀。由於獎勵停車位的使用權與所有權是分開的，也是實務上最常出現爭議的停車位類型，因此楊店東教大家可以用建照取得時間點來做判斷，民國100年7月2日以前未有明確規定，當時的公眾包含所有權人，即便不開放社區車位對外營業也不違法；不過民國100年7月2日到101年12月31日之間申請建照的獎勵車位，就要注意已明確規定僅能提供給所有權人以外的公眾使用，這表示雖然買到車位的所有權，但社區外的公眾也會有使用權利，就容易產生我買的車位、我付的管理費，結果被別人停了，建議民眾要多加注意。
▇ 挑選車位要注意的事
有車族大多每週甚至每天都會使用到愛車，因此進出家門時若是購得好車位能使心情愉悅，若選到壞車位則天天欲哭無淚，不論是買預售屋或是新成屋，楊凱婷店東特別提醒民眾要注意以下車位條件與問題，因為與未來的使用是息息相關的！
O 優先挑選的停車位
1. 選擇樓層較上層的位置：
雖然價格會比較貴，但好處在回家停車不用繞很多層、樓層數較少，距離回家或出門也都能較快抵達、若遇到淹水的問題受災程度相對較小。楊店東私藏推薦個人優選樓層：B2，因為通常B2車位價格比B1便宜，且B1車位附近通常會規劃機車停車空間與垃圾回收場地，空間被切割不見得較好停，所以反而建議首選樓層可考慮B2！
2. 柱旁位置：
單面靠柱、單面臨車，柱旁空的空間上下車比較好進出，也降低開門、停車被擦撞的可能。
3. 優選大車位：
大車位跟小車位價格差異不大，小車位通常夾在兩車中間，大部分的建商會在平面圖上標出車位尺寸，若無可先詢問清楚；確認車位之前先思考自己是否有換車需求，例如太太剛懷孕，預計要換休旅車，不然換好車才發現停不進去會變的很麻煩；另外，也要注意隔壁車位大小，若停車後開門是否方便，會不會很難上下車。
4. 電梯近的位置與電梯直達樓層：
離電梯近可減少走路時間，也降低吸入停車場廢氣。另外有的社區電梯規劃有分層抵達的限制，建議選擇的停車層是每台電梯都能停的樓層，免去提著東西爬樓梯的情況。
X 建議不選的停車位
1. 車位上方有汙水管或靠近管道：這種車位不僅空間小，若管線破裂就會有滲漏情形，或有阻塞漏出的東西會滴到車子，車格也須配合維修要挪移或不能停放。
2. 最內側靠牆邊的車位：因缺乏迴轉空間，停車難度較高，車子比較不好停進去，而且上下車比較困難，或可能與鄰車靠太近容易刮傷自己或別人的愛車。
3. 靠消防器材、電箱、排水設備．．．等處：這些設備因可能會面臨較常態性維修或檢查，而需配合挪移車輛。
4. 監控死角位置：愛車在自己的車格內發生不明傷痕，若剛好監控沒拍到，就沒有證據可以查找出肇事者來負責，只能自掏腰包來處理。
5. 車道向上、向下與轉彎處位置：因為在車輛行徑時向上、向下與轉彎容易有視覺死角，若行經車道旁停車時沒看到其他來車，就容易發生碰撞，建議民眾避免選擇這種位置。
6. 垃圾回收場附近：除了會有髒污跟異味的問題，還會有住戶在倒垃圾或搬回收物品從愛車周圍經過，愛車就有可能不慎被刮傷，這種情況也不好處理。
楊店東再加碼一個小撇步給民眾，如購買的是新成屋或中古屋建議可實際開車到停車位實地去位測車位大小、動線，但若是選擇購買預售屋就得從圖面比對，並跟銷售逐一確認圖面看不到的管線、電箱…等位置。
以上謝謝全國不動產[北大樂活團隊]楊凱婷店東傳授給民眾內行人優先搶的好車位知識。
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