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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「以房養老|注意」

 

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現代醫療愈來愈發達,台灣也走向高齡化社會,你有想過60歲以後自己只剩下房,卻沒辦法再工作了,到時候該怎麼辦呢?


這個主題我們請安新建經劉易昌執行經理將內容分成三個單元來跟大家分享~


這篇分成三個單元來跟大家說明:

  • 以房養老是什麼?
  • 方案內容為何?
  • 優缺點有哪些?


Q1. 以房養老是什麼?

A:國內銀行業者配合政府,推出「商業以房養老」業務,又稱為「不動產逆向抵押貸款」,甘單共就是屋主將房子設定抵押給銀行,銀行依照不動產鑑價估算放款金額及設定年限,算出每月給付金額及扣除利息,將餘額撥給貸款人(屋主)當養老金,就是「以房養老」。

金管會也鼓勵金融機構,多多開發商品來服務長輩們,想要了解最新資訊,可搜尋金管會官網「商業型以房養老貸款」專區→https://pse.is/55pvx2


Q2. 方案內容為何?

A:跟一般貸款一樣,銀行首先會審查個人條件和房屋條件:

(1)個人條件

  • 申請人必須為年滿55~65歲之自然人,各銀行規定不同。
  • 申請人須具完全行為能力,且信用良好,票信、債信往來正常。
  • 原則上可以不用找保證人,若需保證人時,視各家銀行規定。

(2)房產條件

因申請人年齡大、還款能力弱,所以銀對擔保品的要求也較嚴格,包括:

  • 房屋所有權:必須為借款人單獨持有且自住使用。
  • 建物登記用途:最好是「住」,部分銀行也接受「商」或農舍、公寓等,但是小套房或工業區住宅,核貸機率非常不高。
  • 房屋所在地:多數銀行只接受位於都會區的房屋申貸,減少脫手風險。
  • 屋齡限制:大部分銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制,就是「申請人年齡+貸款年限≧90,屋齡+貸款年限≦60」的門檻,申辦前要注意到限制。


因應不斷變化的資金需求,除了原本的以房養老方案,現在還多了其他方式,如下:

  1. 傳統型

市面上較常見,每月給付固定生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年,利率2.19%起,詳細情況須洽詢各銀行。

(2)循環型/累積型

與傳統型一樣是每月定額給,沒花到的生活費可累積到下個月,這些沒動用的額度就不計算利息。

(3)年金保險型

這較特別是一次性給錢,但全額用來買即期年金保險,再由保險公司定期將保險年金撥給貸款人(屋主),所以就算房屋因都更或重建而消失,或被保險人(屋主)提前身故,都不會影響年金保險的給付哦。


Q3. 優缺點有哪些?

A:優點是長輩們可以住在自己熟悉的厝,每月有固定的經濟來源,不會因為遇到生病或失能就影響到生活品質,同時也減輕向子女伸手拿孝親費的壓力;缺點是現金固定但不代表穩定,因為要扣利息,每月金額會減少,假如利率上漲,每月金額就會變更少,還有若貸款年限到了,結果長輩們仍一尾活龍,那房子可能被法拍或要倒貼利息,所以大家申辦之前,一定要仔細比較各家銀行方案,跟家人好好討論,得到共識都認為ok之後再辦哦~

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