房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
阿明：「唉…..」
小君：「怎麼啦？唉聲嘆氣的~」
阿明：「我家旁邊的土地要蓋大樓，會擋住我每天都在看的美景，想當初買這間就是因為沒有高樓阻擋窗景……」
小君：「你可以跟對方談，提出要求請他不要這樣做，或找出雙方都能接受的做法呀！」
阿明：「真的嗎？我可以跟對方討論、甚至要求？」
小君：「真的呀！這是你行使地役權的權利，這樣吧！我帶你來看房產專家-安新建經張雲維經理的說明！」
地役權的簡述：
一般是指按照契據或遺囑，土地使用者在他人擁有的土地上可以擁有的非營利利益，土地使用者可以藉此獲取對此一土地特定的有限使用權利。
地役權說明：
一、地役權原本是指在土地上的特定權利，但由於這些權利已經擴展到包括其他不動產，所以現在更名為「不動產役權」。簡單來說，原本的「地役權」所指的特定權利，現在也包括了不僅限於土地，還包括其他的不動產。
二、根據民法第851條「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」簡單來說，地役權是為增加土地利用價值，使地主對他人土地有使用權的一種物權。例如通行權、引水權等都是地役權的範疇。
三、地役權的存在，必須是以增加需役地的利用價值與提升其效益為主要原因。所謂的「效益」包含生活上能獲得的便利，當然也囊括經營上取得的效益，另外也包含非財產的利益，就是具有感情及精神層面上的效益。
四、地役權是一種物權，需經契約設定，也可透過捐助或遺囑成立，可能在土地滅失、供役地被徵收、存續期屆滿、混同等情況下消滅，當消滅時需塗銷登記，於爭議時才能供法院判決。換句話說，地役權是保障土地利用的方法，可以避免因所有權轉移而失去使用權喔！
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