房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
關於房屋稅的課徵，稅務局提醒大家，專供祭祀用途的宗祠、宗教團體的教堂和寺廟，只有在完成財團法人或寺廟登記後，且房屋為其所有者的情況下，才符合免徵房屋稅之資格。
安新建經賈承霖經理說明 : 如果是個人房屋提供教會用於宗教活動，但房屋並沒有註冊為教會所有，則不符合免稅要件，一樣需要繳納房屋稅。另外，違章房屋的部分，即便未經合法申請使用執照，但實際上有增加房屋的使用價值，是需要繳房屋稅的！此外，違章建築是房屋稅籍清查中，政府每年關注的重點，因此房屋如果有增建或改建，必須在可供使用之日起30天內，主動向當地的稅務機關申報。
安新建經賈承霖經理提醒 : 如果民眾在房屋屋頂搭建具有頂蓋、樑柱或牆壁的棚架，有增加了房屋使用價值，必須與原有房屋一同課徵房屋稅。但如果棚架未設置門窗、牆壁，僅供遮陽或防雨之用，就可以免課徵房屋稅。同樣地，在房屋一樓前的人行道上搭建的棚架，如果未設置門窗、牆壁並供公眾通行使用，也可以免課徵房屋稅。
總之，無論是違章建築還是宗教機構，如果符合減免規定，記得在申報期限內向房屋所在地之稅捐稽徵機關提出相關證明文件，申請房屋稅減免，逾期申請者，則將自申請當月起適用減免，可別損失了自身權益喔！
安新建經賈承霖經理。 圖／賈承霖提供
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