住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
買房是許多人的夢想，除了存到自備款之外，跟銀行申請貸款也很重要，但在台灣申請任何貸款，銀行皆會看「信用評分」來決定是否核准，究竟想成功貸款分數要多高？要如何維持高分？如果太低的話怎麼補救？
這次邀請安新建經丁義峰執行經理將信用評分的機制分為以下七個單元來與大家說明：
一.何謂信用評分？
二.如何得知自己的分數？
三.如何計分？
四.分數標準是多少？
五.申請房貸最少要幾分？
六.什麼行為會被扣分？
七.信用評分怎麼增加？
一.何謂信用評分？
信用評分是財團法人金融聯合徵信中心蒐集在揭露期的資料再透過演算而得之分數，用以預測當事人未來一年是否能履行還款義務，簡而言之，就是銀行來判斷您的信用是否合格。
二.如何得知自己的分數？
依個資法規定，個人有權利了解自身的信用評分，只要向聯徵中心申請當事人綜合信用報告並加查信用評分，即可從報告中瞭解自己的信用評分。
現有以下四種管道可查閱：1.到聯徵中心臨櫃申請 2.郵局代收代驗 3.本人郵寄辦理 4.線上查閱(TW投資人行動網APP、聯徵中心官網)
三.如何計分？
聯徵中心的計算標準有三大類資料，以下分別說明。
1.繳款行為類：信用卡、授信借貸(信貸、學貸及各種貸款)跟票據(匯票、本票及支票)的還款行為表現。
2.負債類：負債總額、信用卡額度使用率、負債型態、負債變動幅度等資料。
3.其他類：新信用申請相關資料、信用長度及保證人相關資訊。
綜合以上資料，聯徵中心會依照不同屬性的客群，來決定每類資料佔評分的比重。
四.分數標準是多少？
聯徵中心的三種常見評分為「沒有分數」、「固定評分：200分」、「200~800分」
1.沒有分數(此次暫時沒法評分)：通常也被稱為「信用小白」，並非信用不佳，主要因素有可能是以下幾種：
a.信用資料不足，例：沒有用信用卡的人，或信用卡使用不到3個月。
b.不適合取得信用，例如受監護宣告者。
c.信用資料有爭議，
d.有不良紀錄，且目前無正常之信用交易
e.已完成債務協商註記者
f.消債條例適用者
g.僅有學貸，由於學貸屬於政府特殊專案，銀行不會視為真正的信用來往。
2.固定評分(200分)：有不良信用紀錄，但銀行仍願意與之來往。
a.任一貸款出現逾期、催收或呆帳者
b.任一信用卡遭強制停卡、催收或出現呆帳
c.任一票據存款戶被記為拒絕往來戶
3.介於200~800分。依據個人信用資料來評分，越高代表信用越好，聯徵中心預測違約的風險較低，反之，分數越低，也就被認為違約風險較高。
a.400分以下就算是「信用不佳」、「信用瑕疵」。
b.550分以下，信用分數偏中下階層，除非其他財力或工作條件非常好才有可能申請到信用貸款。
c.650分以下，就算信用貸款核貸，通常利率也偏高，且必須要仔細挑選銀行，才有機會核貸。
d.650分以上，大部分的銀行都會通過信貸審核。
e.650分~800分，分數越高，審核通過的條件利率會越好。
五.申請房貸最少要幾分？
一般來說，建議要500分以上的信用評分，申貸才可能過件，但個人信用不是核貸的主要條件，在申辦房貸前還有以下幾點要注意。
- 過去貸款及信用卡不能有遲繳紀錄。
- 銀行不能有呆帳或債務協商紀錄。
- 個人負債比不能太高。
六.什麼行為會被扣分？
1.信用卡或信用貸款遲繳。
2.連續申請多家銀行信用貸款或信用卡。
3.使用信用卡預借現金。
4.使用信用卡循環利息（只繳最低應繳金額）。
6.信用卡使用額度過高（建議使用10%~30%，最高不要超過50%）。
7.信用卡永久額度過低。
8.隨意剪卡。
七.信用評分怎麼增加？
1.與銀行建立良好往來。
2.信用卡費、貸款等準時繳款。
3.繳清全額信用卡費。
4.不刷爆信用卡。
5.不要使用預借現金。
6.不要隨意停用信用卡。
7.有效控制消費並且順利還債。
8.減少負債型態，若有多家銀行信貸，建議申辦債務整合。
9.對信用報告中的任何錯誤提出異議。
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