房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
▲安新建經分析，受惠新青安貸款上路，下半年房市買賣移轉棟數相較去年，可望微幅增加或持平。（圖／資料照片）
疫情解封至今整體房市變數多難預測，預售屋受平均地權條例上路影響，建商推案集中於上半年329檔期，下半年則受總統大選影響整體市場案量相對疲弱；中古屋則是相對穩健。安新建經執行經理丁義峰表示，下半年房市機會點預計將轉移至成屋面，受惠新青安貸款上路，買賣移轉棟數相較去年可望微幅增加或持平。
安新建經觀察，以往傳統的建商推案大檔落在329與928雙檔期，今年受7月1日新法案平均地權條例上路，禁止預售屋換約轉售，影響投資需求，故多數建商集中推案選擇在上半年，搶在329檔期推出新案；928檔期雖有8月甫推出的新青安房貸利多加持，由於拍板推行時間緊湊，建商來不及搶進，加上受明年總統大選不定數影響，檔期整體市場案量相對疲弱；二手市場部分，據信義房屋不動產企研室分析，第3季雖屬傳統房市淡季，但今年9月房市表現與7、8月差異不大，表現相對穩健。
後續至年底前封關的房市走向，安新建經丁義峰執行經理認為，相較預售屋市場，機會點轉移至成屋面，此趨勢從第二季買賣移轉棟數逐漸回溫，加上7、8月六都移轉棟數年增率也表現轉正，即可窺知一二。丁義峰表示：『預售屋市場受政策影響交易，但現行中古屋市場因新青安貸款上路而受惠，會帶動房市成長，預期下半年買賣移轉棟數應該會比去年微幅增加或至少持平，從目前的狀況可見房市呈現「投資暫先退場、自用穩健成長」的情況。』
另，若對新青安房貸相關有興趣之民眾，可洽財政部轄下八大公股行庫，目前貸款利率最低1.775%，只要借款人年滿18歲(民法成年)，另外借款人與配偶及其未成年子女均無自有住宅，且申請貸款標的於申請日前6個月起購入，就可以獲得評估申請，詳細貸款原則依財政部公告為準。
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