新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
小花和小明剛完成終身大事，準備攜手購置自己的家，但一樣的預算買中古屋坪數大、管理費便宜；預售屋雖然空間小，阿恩姑…全新亮晶晶的房間和清涼游泳池……到底該怎麼選呢？看阿明講下去就災~
這篇分成四個部份來說明：
Q1.什麼是預售屋？
Q2.什麼是中古屋？
Q3.預售屋&中古屋比一比
Q4.如何選擇？
Q1. 什麼是預售屋？
A：根據《不動產經紀業管理條例》第四條，預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」，甘單共就是建商將尚未建成的房屋先拿出來販售，建案落成後才能交屋，買方也才真正取得房屋的所有權，通常買方無法先看到房子，只能依據建築計劃、設計效果圖和位置來選戶別。
Q2. 什麼是中古屋？
A：房屋經過一次以上的轉手買賣，或興建完工己領取使用執照超過三年以上的房子，丟細中古屋~所以新完工的房屋也有可能是中古屋，像是剛蓋好的房子被賣掉一次，恰好使用執照超過三年，也會被定義為中古屋，而普遍大家知影ㄟ中古屋，通常屋齡比較舊，可能至少10年以上，而且已經住過很多人。
Q3. 預售屋&中古屋比一比
A： 快來點讚收藏！買房前看一下兩者的優缺點，才不吃虧~
房屋 類型 | 預售屋 | 中古屋 |
適用 情境 | 1.購屋預算較少者 2.小資族或年輕人 3.喜歡全新時尚住宅且有耐心等待建築完成的買家，不用擔心屋況老舊。 4.適合那些想參與設計和裝修過程，喜歡自己裝潢居住空間的人。 | 1.購屋預算充裕者 2.想找較好的地段 3.想找發展完善的社區 4.需要馬上入住的人 |
| 優點 | 1.低自備款 2.公設齊全 3.有管理較安全 4.格局或設備可以客變 5.房型或樓層選擇多元 6.全新屋況，不用擔心維修和老舊設施，並且符合當前建築規範。 7.規劃完善多樣設施，例如健身房、遊戲室、瑜珈教室等。 | 1.公設比較低 2.價格較低且相對穩定 3.有機會先掌握社區與鄰居身分 4.即時入住，無需等待建造和裝修。 5.可檢查房產實際狀態，避免隱藏問題。 6.有機會接收原有屋主設備、家電、裝潢等，省錢省時。 7.通常位於成熟的社區，擁有穩定生活機能或基礎設施。 |
| 缺點 | 1.需要等待幾個月甚至數年的時間，不適合急需入住的人。 2.因房屋尚未建成，可能會有建築延遲或設計變更等不確定的風險。 3.建商倒閉變成爛尾樓 4.房價可能因施工成本和材料價格的波動而時有變化。 | 1.維修和更新費用高，若老宅翻新可能水電、防水層、地板等需重做。 2.結構老舊，921地震前的老房耐震差。 3.工法較舊，可能沒有單層排氣，導致樓上煙味飄進自家。 4.通常有車位不足的現象 |
貸款 額度 | 約總價的80% | 約總價的60~70% |
公設比 | 公設視實際情形而定，通常落在約30~35%以上。 | 公設比通常比較低，約20%以下。 |
購買 流程 | 1.接待中心看屋 2.繳納訂金、簽約金、開工款 3.繳納工程款 4.客變通知 5.對保 6.完稅 7.過戶完成 8.交屋、驗收、繳納尾款 | 1.議價 2.下訂 3.簽約 4.用印 5.貸款 6.完稅 7.過戶 8.交屋、驗收、繳納尾款 |
Q4. 如何選擇？
A：阿捏看這兩種選擇都有各自的優點和缺點，所以~重點是要回歸到個人需求，先看自己的偏好、家庭情況、經濟能力，還有優先考慮的因素，例如地段、屋況、房價、社區狀況、建商評價等，而且即使是相同的房屋類型，比如都是兩房，但會因為其他因素，例如一個在台北，一個在新竹，而造成價錢不同，所以建議將個人需求先寫下來，寫得愈詳細愈好，這樣才好統整分析，先確定好要預售屋還是中古屋後，再來篩選個別物件，安捏就ㄟ找到足佮意ㄟ厝啦~
關於預售屋VS中古屋優缺點的主題就分享到這邊，如有對於文章內容有疑慮或建議的地方，請放心的讓阿明知道，我們會立馬修正哦！
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