新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
阿方年前簽約一間預售屋，銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間，仔細研究規劃想客變的地方。跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式，但阿方很好奇，平面圖本來就有畫出圍牆的部分，為什麼要等到二工才做，不一開始就處理。 阿方上網爬文才發現，所謂的「二工物件」是會有違法疑慮的房子，心驚驚會不會有一天被檢舉，牆就要被打掉。 好的，我們進入今天的主題，就是～買房Ｉ注意系列之二次施工篇 這篇我們會先來解釋一下究竟 二工是什麼？ 常見二工有哪些？ 為什麼要二工？ 二工的風險？ 一一破解大家心裡的謎團 阿明最後會附上3要點，讓各位盡可能避開或是揪出二工物件！ ▌二工是什麼？ 通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋，而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。 建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後，沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後，才會來到正式交屋階段。 而通常建商如果有銷售增建部份，會在取得使用執照後，才會進行二次施工，也就是所謂的「二工」。 ▌常見二工有哪些？ 常見的二工項目像是：蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房，早期甚至會有室內做夾層，增加使用空間等。 ▌為什麼要二工？ 其實理由很簡單，就是想要更多的使用面積，或是提高閒置空間的使用率，讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。 ▌二工的風險？ 預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建，會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。 「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關，像是蓄水池當作游泳池是用，或是施工圖面上本來是管委會空間，卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途，導致買房民眾權益相關受損。 而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆，務必要注意。 根據建築法第77條第1項規定，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。 在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形，會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。假如被檢舉，屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任，建議在點交驗收時，確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況，避免交屋後，因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。 ▌ 3 要點避免房子有二工情況！ Ａ ‧ 直接問代銷人員 最...