房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
阿方年前簽約一間預售屋，銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間，仔細研究規劃想客變的地方。跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式，但阿方很好奇，平面圖本來就有畫出圍牆的部分，為什麼要等到二工才做，不一開始就處理。 阿方上網爬文才發現，所謂的「二工物件」是會有違法疑慮的房子，心驚驚會不會有一天被檢舉，牆就要被打掉。 好的，我們進入今天的主題，就是～買房Ｉ注意系列之二次施工篇 這篇我們會先來解釋一下究竟 二工是什麼？ 常見二工有哪些？ 為什麼要二工？ 二工的風險？ 一一破解大家心裡的謎團 阿明最後會附上3要點，讓各位盡可能避開或是揪出二工物件！ ▌二工是什麼？ 通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋，而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。 建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後，沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後，才會來到正式交屋階段。 而通常建商如果有銷售增建部份，會在取得使用執照後，才會進行二次施工，也就是所謂的「二工」。 ▌常見二工有哪些？ 常見的二工項目像是：蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房，早期甚至會有室內做夾層，增加使用空間等。 ▌為什麼要二工？ 其實理由很簡單，就是想要更多的使用面積，或是提高閒置空間的使用率，讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。 ▌二工的風險？ 預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建，會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。 「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關，像是蓄水池當作游泳池是用，或是施工圖面上本來是管委會空間，卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途，導致買房民眾權益相關受損。 而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆，務必要注意。 根據建築法第77條第1項規定，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。 在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形，會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。假如被檢舉，屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任，建議在點交驗收時，確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況，避免交屋後，因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。 ▌ 3 要點避免房子有二工情況！ Ａ ‧ 直接問代銷人員 最...