房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
%E5%80%9F%E5%90%8D%E7%99%BB%E8%A8%98QA-01_0_0.jpg)
有網友來信詢問阿明，房子是自己的，因考量方便跟稅務，他將房子先登記在小叔名下，現在小叔竟然否認這件事~各位觀眾~你們或親友是否有遇到類似情形？該怎麼辦呢？
這篇分成以下幾個部份來說明：
１．
借名登記是什麼？
２．
借名登記有哪些風險？
３．
借名登記契約為何？
４．
借名登記如何返還？
５．
口頭約定怎麼辦？
６．
借名登記常見問題
Q1. 借名登記是什麼？
A：當事人（借名人）約定一方將自己之財產以他方名義（出名人）登記，而實際上財產仍由自己管理、使用、處分，甘單共~把自己的不動產或股票、汽車、機車等財產登記別人名字，但想怎用還是看自己，就是借名登記，不過這樣不怕別人亂來？
以下5點情形是大家安捏做ㄟ原因：
1.法律資格限制不符：像要買原住民保留地、國宅購置、軍眷宅等，需要特殊身分才能購買。
2.避稅：就是人頭戶購屋，通常想規避地價稅或投資不動產時為了節稅而將不動產登記於他人名下。
3.債務條件：因為信用不良，所以買房時無法取得較好的貸款成數，又為了取得較低利息或較高貸款額度等而借名登記。
4.親子夫妻情誼：像是父母將房屋登記於子女名下，或是夫妻一起買房，但只登記在其中一人名下。
5.共同出資投資：像是眾香友共同出資興建寺廟、精舍等，卻登記於其中一人名下。
Q2. 借名登記有哪些風險？
A：雖然「借名登記」只要不牴觸法律規定就不會違法，阿恩姑，新聞也常報導出名人侵占借名人的財產、出名人欠債導致財產被查封、出名人偷偷變賣財產這種新聞，因此，若遇到借名登記不願返還ㄟ西陣，自己(借名人)必須提出「舉證」，例如：資金、權狀等，用來證明本身是實際所有權人。若無法舉證，有可能被別人整碗端走，其中要特別注意，若借名登記對象為子女，法院通常多判定為贈與，可能會拿不回來財產喔！所以一開始登記對象就要找對人！
Q3. 借名登記契約為何？
A：雖然口頭約定一樣具有效力，就是彼此雙方講好就好，但建議訂立書面契約最為保險，將來要是發生爭議才能「舉證」。
而書面契約的內容最好是白紙黑字清楚載明契約期限、產權，不可少的內容包含：標的（借名登記的範圍）、期間（借名登記的時間有多長）、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權、約定管理或處分借名登記標的的費用（如：房屋稅等）由借名人負擔、借名人要給付出名人的報酬、出名人提供一定的金錢作為擔保等，內容愈詳細愈好！
Q4. 借名登記如何返還？
A：借名人須提出「契約」及「有效舉證」，可以透過「贈與」或「買賣」的方式，申請所有權移轉登記，或者雙方透過「調解」途徑申請調解書，再送至地政機關辦理所有權移轉。
萬一！出名人反悔、侵占財產、不願意返還等，借名人只好請求法院判決，這時候借名登記契約就非常重要了！
借名人可以用此來證明，另外還有其他舉證文件(以房產為例)：
購買房地貸款文件、房屋稅、地價稅繳款書、水電費單及房地所有權狀等，
盡量多提供證據給法院，才有利於勝訴哦！
Ｑ５. 口頭約定怎麼辦？
如果碰到這種狀況，提出以下證據，更能讓法院作出有利於借名人判決：
Ａ 人證（可以證明雙方確實有借名登記關係的人）
Ｂ 出資、金流證明（房貸繳款、房屋裝潢費用、代書費等金流、存摺紀錄、銀行對帳單、收據）
Ｃ 所有權狀正本
Ｅ 收益證明（如有出租，收取租金的單據證明）
法院會再依照上述證據進行裁判。如果法院判決雙方有借名登記的關係存在，那麼出名人就必須要將財產所有權移轉登記。
Ｑ６. 借名登記常見問題
１父母生前借名登記的財產，繼承人可以請求返還嗎？
可以喔！當借名人已經死亡，借名登記的契約會因此消滅。繼承人可以向出名人請求財產返還。
２判決返還時會課什麼稅？誰來繳稅？
會課徵土地增值稅，印花稅則視不同情況決定是否課徵，以上稅賦應由得利人支付。
終止借名登記返還不動產，尚非屬契稅條例第2條規定課徵契稅範圍，因此借名登記返還案件免申報契稅。終止借名登記返還不動產若持法院判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記，因不具有契約性質，非屬印花稅法規定之課徵範圍；若持和解筆錄、調解筆錄、調解書辦理不動產移轉登記，則須依法貼用印花稅票。
３借名人可以隨時終止借名登記契約？
當然可以，任何法律關係一但開始就會有結束的可能，借名登記也不例外。
借名人與出名人都有終止借名登記合約權利．
４回復登記請求權有時間限制？
有喔！１５年，借名登記關係消滅後，借名人可請求出名人將借名登記財產，回復登記予借名人，這就是所謂「回復登記請求權」。
依民法第125條規定，借名人如果一直不行使回復登記請求權長達15年，則該權利將因此消滅。
民法第125條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=125
留言
張貼留言