住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
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有網友來信詢問阿明，房子是自己的，因考量方便跟稅務，他將房子先登記在小叔名下，現在小叔竟然否認這件事~各位觀眾~你們或親友是否有遇到類似情形？該怎麼辦呢？
這篇分成以下幾個部份來說明：
１．
借名登記是什麼？
２．
借名登記有哪些風險？
３．
借名登記契約為何？
４．
借名登記如何返還？
５．
口頭約定怎麼辦？
６．
借名登記常見問題
Q1. 借名登記是什麼？
A：當事人（借名人）約定一方將自己之財產以他方名義（出名人）登記，而實際上財產仍由自己管理、使用、處分，甘單共~把自己的不動產或股票、汽車、機車等財產登記別人名字，但想怎用還是看自己，就是借名登記，不過這樣不怕別人亂來？
以下5點情形是大家安捏做ㄟ原因：
1.法律資格限制不符：像要買原住民保留地、國宅購置、軍眷宅等，需要特殊身分才能購買。
2.避稅：就是人頭戶購屋，通常想規避地價稅或投資不動產時為了節稅而將不動產登記於他人名下。
3.債務條件：因為信用不良，所以買房時無法取得較好的貸款成數，又為了取得較低利息或較高貸款額度等而借名登記。
4.親子夫妻情誼：像是父母將房屋登記於子女名下，或是夫妻一起買房，但只登記在其中一人名下。
5.共同出資投資：像是眾香友共同出資興建寺廟、精舍等，卻登記於其中一人名下。
Q2. 借名登記有哪些風險？
A：雖然「借名登記」只要不牴觸法律規定就不會違法，阿恩姑，新聞也常報導出名人侵占借名人的財產、出名人欠債導致財產被查封、出名人偷偷變賣財產這種新聞，因此，若遇到借名登記不願返還ㄟ西陣，自己(借名人)必須提出「舉證」，例如：資金、權狀等，用來證明本身是實際所有權人。若無法舉證，有可能被別人整碗端走，其中要特別注意，若借名登記對象為子女，法院通常多判定為贈與，可能會拿不回來財產喔！所以一開始登記對象就要找對人！
Q3. 借名登記契約為何？
A：雖然口頭約定一樣具有效力，就是彼此雙方講好就好，但建議訂立書面契約最為保險，將來要是發生爭議才能「舉證」。
而書面契約的內容最好是白紙黑字清楚載明契約期限、產權，不可少的內容包含：標的（借名登記的範圍）、期間（借名登記的時間有多長）、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權、約定管理或處分借名登記標的的費用（如：房屋稅等）由借名人負擔、借名人要給付出名人的報酬、出名人提供一定的金錢作為擔保等，內容愈詳細愈好！
Q4. 借名登記如何返還？
A：借名人須提出「契約」及「有效舉證」，可以透過「贈與」或「買賣」的方式，申請所有權移轉登記，或者雙方透過「調解」途徑申請調解書，再送至地政機關辦理所有權移轉。
萬一！出名人反悔、侵占財產、不願意返還等，借名人只好請求法院判決，這時候借名登記契約就非常重要了！
借名人可以用此來證明，另外還有其他舉證文件(以房產為例)：
購買房地貸款文件、房屋稅、地價稅繳款書、水電費單及房地所有權狀等，
盡量多提供證據給法院，才有利於勝訴哦！
Ｑ５. 口頭約定怎麼辦？
如果碰到這種狀況，提出以下證據，更能讓法院作出有利於借名人判決：
Ａ 人證（可以證明雙方確實有借名登記關係的人）
Ｂ 出資、金流證明（房貸繳款、房屋裝潢費用、代書費等金流、存摺紀錄、銀行對帳單、收據）
Ｃ 所有權狀正本
Ｅ 收益證明（如有出租，收取租金的單據證明）
法院會再依照上述證據進行裁判。如果法院判決雙方有借名登記的關係存在，那麼出名人就必須要將財產所有權移轉登記。
Ｑ６. 借名登記常見問題
１父母生前借名登記的財產，繼承人可以請求返還嗎？
可以喔！當借名人已經死亡，借名登記的契約會因此消滅。繼承人可以向出名人請求財產返還。
２判決返還時會課什麼稅？誰來繳稅？
會課徵土地增值稅，印花稅則視不同情況決定是否課徵，以上稅賦應由得利人支付。
終止借名登記返還不動產，尚非屬契稅條例第2條規定課徵契稅範圍，因此借名登記返還案件免申報契稅。終止借名登記返還不動產若持法院判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記，因不具有契約性質，非屬印花稅法規定之課徵範圍；若持和解筆錄、調解筆錄、調解書辦理不動產移轉登記，則須依法貼用印花稅票。
３借名人可以隨時終止借名登記契約？
當然可以，任何法律關係一但開始就會有結束的可能，借名登記也不例外。
借名人與出名人都有終止借名登記合約權利．
４回復登記請求權有時間限制？
有喔！１５年，借名登記關係消滅後，借名人可請求出名人將借名登記財產，回復登記予借名人，這就是所謂「回復登記請求權」。
依民法第125條規定，借名人如果一直不行使回復登記請求權長達15年，則該權利將因此消滅。
民法第125條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=125
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