安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA_預售屋合約怎麼看？」

 

低自備、分期繳頭期，是預售屋吸引眾小資族、首購族特點之一。

踏進銷售中心看滿意簽約付訂金，拿到一大本預售屋契約，洋洋灑灑一大本，到底該從何看起？

關於預售屋的合約大小事，阿明會拆成六大部分，從最基礎的基本資料，到後面過三關：關於錢、關於房子、關於日期。每一關都是精華，送給各位預售屋菜鳥們享用

1. 預售屋基本資料 —

2. 關於錢的事… —

3. 關於房子的事... —

4. 關於日期的事... —

5. 停車位的大小事 —

6. ＮＯ！合約這些不能寫！

 

▌預售屋基本資料

是的，沒錯！預售屋也有基本資料要寫清楚！

從房屋的地址、土地屬於哪一種類型（都市或非都市土地）、哪一棟哪一號哪一戶、什麼時間拿到建照都要清楚寫出來。

房屋的「面積」也是基本資料中的一大重點，除了房屋內的面積坪數有分成主建物及附屬建物外，公設的共有部分有多少比例(％)也要清楚寫出來。同時，建商規劃的「公設」有哪些項目及面積比例也是要寫清楚。請務必注意！建案廣告上有宣傳的公設都必須要實際蓋出來交給消費者，否則就算違法，建案廣告也算在契約的一部分喔！

▌關於錢的事...

預售屋合約最基本關於錢的，就是房屋價款要多少錢。

從契約總價、土地、房屋(專有部分、主建物部分、附屬建物、共有部分)，車位價款分別標價。

► 坪數面積有誤差，會退錢嗎？ 

假如遇到土地面積、主建物或房屋登記總面積跟合約寫的不同，建商依法是要將差額退還給消費者的。

「不足部分」賣方均應全部找補；「超過部分」買方最多找補不超過2%；「誤差超過3％」不論是不足還是超過，買方是可以提出解除契約的。

這邊阿明特別提醒大家，就有建商會將合約內容改成「土地及停車位面積誤差不予找補」，等於是變相限制消費者不可以解除契約。

►  付款方式

在簽約時會付「訂、簽、開」大約是房屋總價的10%~15%左右，也就是預售屋的頭期款，這部分是沒辦法向銀行貸款。後續在蓋的過程中，也會依照合約約定繳工程款。

目前常見的繳款方式可以分成3種：

1.按工程期繳款。

2.工程零付款（拆鷹架領使用執照後再繳）。

3.按月繳款（無論施工進度到哪都要繳款）。

*通常會在合約後方附上繳款明細表，載明清楚繳款間隔天數、繳款方式。

假如超過 5 天沒有繳款，是會有萬分之二的延遲利息要補繳喔！

如果長達 2 個月沒繳款或是使用執照核發後 1 個月不繳期款（或遲延利息），賣方寄完存證信函 7 天內也沒繳，是依違約規定處理。

►  貸款要怎麼處理？
貸款約定扣除掉訂簽開及工程款以外的價金，就會需要透過「貸款」來給付。部分建商會提供銀行給買方參考，但如果自己另外找的銀行，有提供較低利率或其他有利條件，買方是有權利更換貸款機構的。

並且要在賣方通知辦理貸款的 20 天內，辦完對保手續，讓銀行可以順利撥款給賣方。

萬一貸款金額沒達到預期成數，在合約中會依照差額多寡有不同之處理方式，詳細可參考預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中第十八點之規定。

►  稅費怎麼算？

「地價稅」及「房屋稅」以交屋日為主，交屋前由賣方負擔，交屋後由買方負擔。

所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔。

但起造人是賣方/建商時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。

公證費用由買賣雙方各自負擔，有另外約定除外。上面一大串稅費也記得要在所有權移轉登記時，把費用結清。

►  安全機制不可少！

通常預售屋在交易過程，因為有金流的出現，就會搭配「履約擔保機制」，確保買方的每一筆錢去到對的地方。

常見的履約擔保有 5 種：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保，公會辦理連帶保證協定。

▌關於房子的事...

►  建材設備及其廠牌、規格

通常預售屋有規範，建商要在合約內寫清楚建材材質、廠牌跟規格等細節，除非遇到不可歸責因素需要替換建材，則可以用類似建材材質、價值及品質效用的「 同級品」替換。

阿明提醒大 家，在簽約 前務必針對「同級品」請建商提供相關證明文件，例如：替換建材和原建材的產品型號、規格、市價等資訊來證明，避免因為建材更換而產生消費糾紛。
►  驗收

在完成屋內所有的設備結構，領得使用執照也接通水電瓦斯等管路後，建商一定會請消費者來「驗收！」。

假如消費者在驗收過程有發現房屋瑕疵，請記得在寫在驗收單上，並限期請對方修繕完畢。如果擔心遇到爛尾建商，消費者是有權保留房地「總價百分之五」作為交屋保留款，等到修繕完複驗過後再撥款。
►  保固期限及範圍

房屋保固是現代人挑選預售屋要件之一，保固日期的起算日從交屋當天開始，只要是不可抗力因素「結構」部分保固 15 年，「固定建材及設備」部分保固 1 年，建商要在交屋的同時給類似房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

阿明提醒大家！有部分業者可能會自行刪減結構保固的項目，並將保固期限的起算日拉到「取得使用執照日」，但以消費者立場來看，從建商取得使用執照到真正交屋還是有一段時間，等於縮短真正的保固時間。
►  賣方之瑕疵擔保責任

依據《民法》規定，買方只要在交屋後5年內，發現房屋有瑕疵，並在 6 個月內通知屋主，是可以請賣方負擔瑕疵擔保的責任。

實務上會告知買方以半年為準，主要是法律有明文規定，買方在受領標的物（點交）時有檢查義務。

一有發現瑕疵，就要立刻通知賣方並要求對方處理。

未檢查或沒有立刻通知屋主處理，從發現瑕疵起算六個月後，就不能向賣方要求負責，大家要特別留意！

►  違約處罰

假設遇到「建商」有嚴重違反「建材設備及其廠牌、規格」事實，或是超過定型化契約規範「開工及取得使用執照期限」，買方可以主張賣方違約，依法要求解除契約。

這時候賣方不只要退回消費者已繳房地價款跟遲延利息支付，還有不得低於15%已繳納房地價款的違約金。

如果「買方」沒有依照合約內容按時繳款，賣方可以沒收最高不超過15%已繳納房地價款。

▌關於日期的事...

► 開工及取得使用執照期限

預售屋合約一定要載明什麼時候開工、什麼時間會完成主建物、附屬建物及使用執照等必要設施。

除非是天災或是法令影響，否則建商就是要依照合約時間內容，完成工程進度。

假如建商在約定日期沒有開工或是沒有拿到使用執照，是會有罰！款！的！每超過一天會按照已繳納房地價款的「萬分之五」給買方，超過三個月就視同違約。

► 房地所有權移轉登記期限：四個月內辦妥

當買方將貸款、稅費的等各項委託撥付文件後，賣方就需要在 4 個月內，準備好相關文件辦理完房屋土地所有權移轉登記，假如有延誤辦理導致稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方要「全數負擔」。

► 通知交屋期限：拿到使照六個月內

建商拿到使用執照後，要在 6 個月內通知買方交屋。

這環節請注意！「建商如果有延遲交屋的狀況，買方可以要求遲延交屋利息」、「房屋瑕疵完成修繕」這二個重點有沒有解決。

假設遇到建商在領到使用執照 6 個月，「沒有」通知買方進行交屋，一樣也是有！罰！款！超過一天都要按照已繳納房地價款的「萬分之五」給買方

▌停車位的大小事

有買車位的朋友，同樣也要像房屋一樣把停車位的個人資料寫清楚。

例如：地下第幾層？第幾號？什麼類型的車位？（機械/平面）有沒有權狀？面積尺寸大小？也要特別載明車位是屬於「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」的哪一種類型。

▌ＮＯ！合約這些不可以寫！
一、不得約定廣告僅供參考。
二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。（翻譯年糕：違建不可以算面積）
三、含糊曖昧的名詞如：「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」不可以使用。
四、不得約定買方須繳回原買賣契約書，合約書買賣雙方各留一份。
五、不得約定請求超過民法規範１６％年利率的利息。
六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。
七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。