住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
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身為首購族菜鳥，已在茫茫建案大海中找到適合自己的小島上岸，沒想到上岸後，接著而來的是房屋貸款該找哪間的大山要翻過去。
市場上各家銀行的首購優惠把你搞得霧煞煞嗎？看來看去也不知道要選哪間嗎？首購政府又有提供青年安心成家購屋貸款，百百種方案差點想原地超度自己嗎？今天就讓阿明化身中首購族的海上明燈，為各位抽絲剝繭，到底政府推的「青年安心成家貸款」會有多安心？
我們又可以如何確認自己是不是有符合條件呢。
今天會分成6大部分來為各位說明一番：
1.青年安心貸款是什麼？—
2.申請條件有哪些？—
3.首購貸款方案優惠看這裡！—
4.最新2023 青年首購利率突破 2%！—
5.貸款流程怎麼跑？—
6.常見Q&A懶人包
▌青年安心貸款是什麼？
政府為了讓想買房成家的民眾，免於通膨及微薄薪水之苦，從2010年推行的「青年安心成家購屋貸款」提供低於市場的優惠利率，抑或是多元利率選擇的方案，給青年首購者選擇。
由財政部及配合的八間公股銀行：台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行協助承辦，有望可以延長到2024年底才截止。
▌青年首購貸款的申請條件有哪些？
想當然並不是每位購屋的人都可以享有這樣低於市場行情的優惠利率，必須要符合相關規定，才可以順利申請到。
Ａ‧符合民法規定『成年年齡以上』
未婚者，申貸人年滿 18 歲以上，且名下沒有自有住宅者；已婚者，本國借款人年滿 18 歲以上，且本人及其配偶、未成年子女名下沒有自有住宅者。
PS.在2023年元旦成年年齡已從現行的20歲下修至18歲！
Ｂ‧申貸人的配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅者。
Ｃ‧貸款物件必須是申請日前6個月起算內，所購置的住宅。
舉例而言：借款人在 111 年8月10日申請，購買的自有住宅建物謄本登記日期就必須在 111 年2月10日以後。
▌首購貸款方案優惠看這裡！
而青安首購貸款方案不僅僅只『利率』上有優惠，在貸款成數方面『最高可以8成核貸』、貸款額度『最高新臺幣800萬元』。
同時年限及償還方式提供『最長可以貸到30年（包含3年寬限期）』，申貸人可以選擇本息攤還或本金攤還。
▌最新 2023 青年首購利率突破 2%！
青安貸款方案的利率會分成一段式機動利率、二段式機動利率以及混合式固定利率三種，『3 種利率任選，選定後不可改』！會是以中華郵政股份有限公司「 2 年期定期儲金額度未達 500 萬元機動利率調整計息」。
而因為在2023 年 3 月 23 日央行再次宣布升息半碼，中華郵政公司在該月份的28日起，也調升基本利率半碼為 1.595％。但政府為了減緩青年首購的房貸負擔，仍舊維持青年安心成家購屋優惠貸款的「減半碼」優惠到 2024 年底！
• 一段式機動利率：
2020/12/31前撥貸基準利率固定+
0.585%為2.055%（目前為 2.18%）機動計息。2021/01/01 起新貸放案件，按基準利率固定+0.555%（目前為 2.15%）機動計息。減半碼 0.125% 後目前為 2.025%。
• 二段式機動利率：
第 1～2 年：基準利率固定+ 0.345%，減半碼 0.125% 為 1.815%。（目前為 1.94% 機動計息）
第 3 年起：基準利率固定+ 0.645%，減半碼 0.125% 為 2.115%。（目前為 2.24% 機動計息）
• 混合式貸款利率(前 2 年採固定利率)：
第 1 年：按「撥貸當時」基準利率固定+
0.525%，固定計息。（目前為1.995%）
第 2 年：按「撥貸當時」基準利率固定+
0.625%，固定計息。（目前為2.095%）
第 3 年起：按基準利率固定+ 0.645%，機動計息。（目前為2.115%）
▌貸款流程怎麼跑？
銀行貸款的申請程序上通常大同小異，就青安貸款來說，申請流程會如以下所列：
Ａ・選定申請銀行，從8間政府合作公股銀行申貸
Ｂ・備妥資料送件申貸：身分證+雙證件（駕照or健保卡）、印章、土地及建物登記謄本、個人財力證明（如薪資單、扣繳憑單、銀行存摺等）
要特別注意到，如果是有保證人，則會需要附上保證人的身分證、印章、收入證明，其他相關文件視申請銀行要求提供。
Ｃ・銀行鑑價及審核
Ｄ・照會簽約對保
Ｅ・地政事務所抵押權設定
Ｆ・撥款至指定的銀行帳戶
▌常見Q&A懶人包
Ｑ1：青年首購貸款有年齡限制嗎？
Ａ1：沒有。條件是只要成年且本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人都可以申請。
Ｑ2：「首購」條件有限制只有「第一次買房」嗎？
Ａ2：青安首購貸款並不僅限於第一次買房子，只要符合「申貸當下」本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的條件，都符合首購的定義可以申請青安貸款。
PS.假如你是名下有土地沒有住宅的狀況，一樣也是可以申請青年安心成家優惠貸款方案！
Ｑ3：我如果一次買兩間房子，也可以申請青年首購貸款嗎？
A3：可以，不過只會有一間房屋可以適用首購方案！
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