房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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身為首購族菜鳥，已在茫茫建案大海中找到適合自己的小島上岸，沒想到上岸後，接著而來的是房屋貸款該找哪間的大山要翻過去。
市場上各家銀行的首購優惠把你搞得霧煞煞嗎？看來看去也不知道要選哪間嗎？首購政府又有提供青年安心成家購屋貸款，百百種方案差點想原地超度自己嗎？今天就讓阿明化身中首購族的海上明燈，為各位抽絲剝繭，到底政府推的「青年安心成家貸款」會有多安心？
我們又可以如何確認自己是不是有符合條件呢。
今天會分成6大部分來為各位說明一番：
1.青年安心貸款是什麼？—
2.申請條件有哪些？—
3.首購貸款方案優惠看這裡！—
4.最新2023 青年首購利率突破 2%！—
5.貸款流程怎麼跑？—
6.常見Q&A懶人包
▌青年安心貸款是什麼？
政府為了讓想買房成家的民眾，免於通膨及微薄薪水之苦，從2010年推行的「青年安心成家購屋貸款」提供低於市場的優惠利率，抑或是多元利率選擇的方案，給青年首購者選擇。
由財政部及配合的八間公股銀行：台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行協助承辦，有望可以延長到2024年底才截止。
▌青年首購貸款的申請條件有哪些？
想當然並不是每位購屋的人都可以享有這樣低於市場行情的優惠利率，必須要符合相關規定，才可以順利申請到。
Ａ‧符合民法規定『成年年齡以上』
未婚者，申貸人年滿 18 歲以上，且名下沒有自有住宅者；已婚者，本國借款人年滿 18 歲以上，且本人及其配偶、未成年子女名下沒有自有住宅者。
PS.在2023年元旦成年年齡已從現行的20歲下修至18歲！
Ｂ‧申貸人的配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅者。
Ｃ‧貸款物件必須是申請日前6個月起算內，所購置的住宅。
舉例而言：借款人在 111 年8月10日申請，購買的自有住宅建物謄本登記日期就必須在 111 年2月10日以後。
▌首購貸款方案優惠看這裡！
而青安首購貸款方案不僅僅只『利率』上有優惠，在貸款成數方面『最高可以8成核貸』、貸款額度『最高新臺幣800萬元』。
同時年限及償還方式提供『最長可以貸到30年（包含3年寬限期）』，申貸人可以選擇本息攤還或本金攤還。
▌最新 2023 青年首購利率突破 2%！
青安貸款方案的利率會分成一段式機動利率、二段式機動利率以及混合式固定利率三種，『3 種利率任選，選定後不可改』！會是以中華郵政股份有限公司「 2 年期定期儲金額度未達 500 萬元機動利率調整計息」。
而因為在2023 年 3 月 23 日央行再次宣布升息半碼，中華郵政公司在該月份的28日起，也調升基本利率半碼為 1.595％。但政府為了減緩青年首購的房貸負擔，仍舊維持青年安心成家購屋優惠貸款的「減半碼」優惠到 2024 年底！
• 一段式機動利率：
2020/12/31前撥貸基準利率固定+
0.585%為2.055%（目前為 2.18%）機動計息。2021/01/01 起新貸放案件，按基準利率固定+0.555%（目前為 2.15%）機動計息。減半碼 0.125% 後目前為 2.025%。
• 二段式機動利率：
第 1～2 年：基準利率固定+ 0.345%，減半碼 0.125% 為 1.815%。（目前為 1.94% 機動計息）
第 3 年起：基準利率固定+ 0.645%，減半碼 0.125% 為 2.115%。（目前為 2.24% 機動計息）
• 混合式貸款利率(前 2 年採固定利率)：
第 1 年：按「撥貸當時」基準利率固定+
0.525%，固定計息。（目前為1.995%）
第 2 年：按「撥貸當時」基準利率固定+
0.625%，固定計息。（目前為2.095%）
第 3 年起：按基準利率固定+ 0.645%，機動計息。（目前為2.115%）
▌貸款流程怎麼跑？
銀行貸款的申請程序上通常大同小異，就青安貸款來說，申請流程會如以下所列：
Ａ・選定申請銀行，從8間政府合作公股銀行申貸
Ｂ・備妥資料送件申貸：身分證+雙證件（駕照or健保卡）、印章、土地及建物登記謄本、個人財力證明（如薪資單、扣繳憑單、銀行存摺等）
要特別注意到，如果是有保證人，則會需要附上保證人的身分證、印章、收入證明，其他相關文件視申請銀行要求提供。
Ｃ・銀行鑑價及審核
Ｄ・照會簽約對保
Ｅ・地政事務所抵押權設定
Ｆ・撥款至指定的銀行帳戶
▌常見Q&A懶人包
Ｑ1：青年首購貸款有年齡限制嗎？
Ａ1：沒有。條件是只要成年且本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人都可以申請。
Ｑ2：「首購」條件有限制只有「第一次買房」嗎？
Ａ2：青安首購貸款並不僅限於第一次買房子，只要符合「申貸當下」本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的條件，都符合首購的定義可以申請青安貸款。
PS.假如你是名下有土地沒有住宅的狀況，一樣也是可以申請青年安心成家優惠貸款方案！
Ｑ3：我如果一次買兩間房子，也可以申請青年首購貸款嗎？
A3：可以，不過只會有一間房屋可以適用首購方案！
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