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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA_代書費到底是買方出,還是賣方出呢?」

 


珍珍是一位住在桃園的工作年資有20年左右的會計,因緣際會下認識在南部的小型建商,有蓋一批學生套房作投資用,收了十幾年房租後,因為來回通勤麻煩,珍珍決定賣掉台南的房子,辦理簽約過戶手續時,準備要計算各項費用時,才發現代書費是買賣雙方平分,跟原先自己在桃園買房由買方付的方式不一樣,才知道原來代書費不一定是買方出,也有可能是雙方平分。

你以為房屋買賣就是銀貨兩訖,付了房價就有房子嗎?很多朋友在買房注意到「房價」卻忘記交易還有後續的「規費」、「保險費」、「稅務費用」需要處理,就會請專業的代書來處理這些相關的程序。

找代書付代書費,就會衍生出到底是買方付費,還是賣方要付?而又是什麼時候要繳這些費用?各位免擔心免煩惱,今天讓阿明來解釋條列給各位聽聽!

1. 房屋買賣代書費誰付?— 2.常見代書費用包含哪些?— 3.代書費用相關QA


▌房屋買賣代書費誰付?

代書費是誰要出?這個問題基本上每個月就會出現在討論區,其實在法律上是很彈性的,根據契約自由原則,只要買賣雙方達成共識,協調約定好就可以了。假設真的不了解要怎麼分,也可以一一列出要辦理的業務,買賣雙方再去協調由誰付。

以實務上來說,代書費大多會是由買方來負擔代書費用,但也會因地區習慣而有所不同,像是北部較多為買方負擔代書費,而南部則有買賣雙方平分的情況。

現在的房屋買賣交易,有出現『雙代書制』,也就是買賣雙方各自找一位代書來監管整個過戶交易流程,費用也是雙方各自負擔。


▌常見代書費用包含哪些?

代書費用大致包含簽約費、代辦抵押權設定登記、移轉登記、實價登錄等項目。

不論是一般成屋、預售屋或是土地買賣,代書會收個買賣契約手續費,通常會是由買家、賣家各半,以現在市場行情可以整理成下方的費用區間:1.契約手續費用

一般成屋買賣契約手續費用:$2,000-$3,000元/份(買賣雙方平分)

預售屋買賣契約手續費用:$4,000-$6,000元/份(買賣雙方平分)

土地買賣契約手續費用:$4,000-$6,000元/份(買賣雙方平分)

不動產相關契約書撰擬費用:$2,000-$4,000元/份

代書在辦理所有權移轉登記,也會依照案件類型不同來收費,房屋或土地的買賣過戶代書費大多會落在一筆$4,000-$8,000元不等,額外增加1筆建物多加2,000-3,000元。

如果在過戶過程中另有需要處理的流程也是要收費的,我們簡單整理大家會遇到的類型及價格給各位參考

信託登記、塗銷信託登記費用一筆 $10,000 - $16,000元,額外增加1筆建物、土地多加$2,000 - $3,000

實價登錄費用:$2,000 - $3,000

抵押權利設定登記費用:$4,000 - $8,000元/筆(額外增加1筆建物、土地多加2,000-3,000元)

抵押權塗銷登記費用:$2,000-$4,000元/筆

他項權利變更登記、他項權利移轉登記費用依案件狀況調整報價

另外,也有部分代書有協助承辦稅務申報及地目變更或是土地建物分割合併等業務,會視案件情況調整。不論你是買家或是賣家,建議可以事先粗估自己會需要辦理的內容,跟配合的代書詢問清楚,才能確保交易時更順利。

 

▌代書費用相關QA

Q1.代書收費有固定標準嗎?

依《公平交易法》第十四條規定,禁止聯合行為,也就是除了各縣市的土地登記專業代理人公會,可以依照規定經公平交易委員會審查許可訂定統一標準外,目前是『沒有統一的收費標準』。建議大家在沒有配合或是認識的代書前提下,可以多找幾間問問看,同時在委託時跟代書用書面方式約定報酬及付款方式。

Q2.代書費為什麼會有落差?

有些代書費會視情況來報價給買賣雙方,影響原因會依照案件複雜度、各縣市平均消費、事務所定價及代書本身的名氣學經歷來定價。所以並不是最便宜最好,或是越貴服務越好等。

Q3.代書費什麼時候要繳?

通常會先由代書報價後,先收取部分費用才開始後續約定的內容,案件結束後再視實際有執行的項目核實金額。

雖然說代書費的金額不高,但也算是買賣不動產的一筆額外支出費用。有些朋友會想省下這筆費用自己來處理,卻發現有太多繁瑣的內容及程序要整理,反而讓買賣過程不順利。代書一定有他的專業度及價值存在,千萬不要省小錢花大錢,如果有需要完成不動產買賣時,還是建議找代書比較保險!


公平交易法 §14 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0150002

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