桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士（右）。 圖／吳聲緯提供 房屋所有權人和房貸借款人可以是不同人嗎？有資金需求時，可以用親友的不動產來抵押借款嗎？父母可以買房直接登記在小孩的名下嗎？限貸令施行至今，什麼樣的人能跟銀行談到好條件呢？阿明邀請桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士，來為大家說明。 限貸令造成房市買氣急凍，資金如何不斷鏈是目前市場最受關注的議題，不少人開始討論是否能用他人的名義來借款。對此，吳聲緯分析，房屋所有權人跟房貸借款人，本來就可以是不同人，民法跟相關法規並沒有對此限制，只需要注意在辦理借貸或設定時，無論是向金融機構或私人借貸，都必須是民法規定的完全行為能力人，而且一定要出自所有權人的意願。 ▌所有權人跟貸款人最好是「二親等之內」 他指出，多數金融機構都會要求所有權人跟借款人之間，有「二親等之內」的親屬關係，如果只是朋友，銀行大多不願意承作受理。實務上比較常見的情況，以買賣案件來說，例如太太買了房子，由先生作為借款人；而在原屋融資方面，比方說媽媽有一間房子，碰到兒子有資金需求時，就請媽媽作為擔保物的提供人，由兒子向銀行申請借貸。 值得注意的是，有些父母想幫助小孩買房子，孩子簽約為買方且房子登記在孩子名下，由父母來揹房貸，吳聲緯直言，通常不建議這樣操作，因為如果孩子並沒有財力，但作為買方，本就有支付價金的義務，卻由父母作為貸款借款人，來向銀行借錢，支付價金給賣方，會產生贈與的問題。他通常建議，孩子最好成年了、也有經濟能力，在跟銀行借款時，父母作為保人就好，實際借款人還是孩子。 ▌所有權人通常得當「保證人」或「共同借款人」 至於房屋所有權人跟房貸借款人不同時，吳聲緯指出，實際申請房貸的流程大致相同，不外乎查詢信用聯徵紀錄、審查財力證明、還款能力證明等，比較特別的是，銀行通常會一併請房屋所有權人作為保證人或共同借款人，一起承受這筆債務。 而這種操作的最大風險，第一是借款人不繼續繳房貸，房子就被銀行申請查封法拍了，必然衍生糾紛。第二，當購置房屋時，借款人跟登記人不同時，支付給賣方的價金可能就會產生贈與稅，責任歸屬也是問題，尤其是非親屬關係更容易產生糾紛；吳聲緯強調，若國稅局查到有疑似贈與行為時，即便主張兩人間有借貸關係，也得提供借貸契約，並有固定的還款金流來佐證，並不容易含糊過關。 ▌申貸掌握 4
看完我們上一篇介紹「包租」跟「代管」兩種租屋方案，有些房東開始蠢蠢欲動，想拿閒置房屋出來加減收個租金補貼家用，但還是會有疑慮，如果我拿出房屋來出租，會不會所得稅要多報，收的租金沒很多，反而又要繳一堆稅。
別！煩！惱！政府為了鼓勵大家盡量的、用力的出租房屋給需要的人，在原先社會住宅包租代管的政策下，搭配種種好康向房東拋出橄欖枝，可說是優惠好康一籮筐！5大眾房東不可不知的社會住宅包租代管好康，究竟有哪五項咧？
▌房東加入計畫的好處有什麼？
►好處一：減免你的所得稅
自110年6月起每屋每月租金收入免稅額最高達到1.5萬元，也就是指租金收入在1.5萬以下是免稅，租金收入超過1.5萬元部分，可以扣除60%房屋必要耗損支出的費用，併入所得稅。
►好處二：地板價的房屋稅地價稅
除了減免你的所得稅，房地兩稅也是祭出大優惠給眾房東。只要有參加社會住宅包租代管的房東，房屋稅及地價稅的優惠內容接近自用稅率，也就是房屋稅率相當稅率1.2%、地價稅率相當稅率2‰至11‰不等，用看得見的優惠讓房東感受到。
►好處三：專業出租公司
透過政府配合的優良代管公司，擁有二萬多筆豐富的住宅租賃經驗，積極、效率與專業形象，讓房東放心房客安心。
►好處四：修繕補助最高1萬
補助款每戶以門牌為認定基礎，每年以實際修繕金額核計，最高補助新臺幣1萬元，最長補助3年，也就是說，3年下來共計最高補助獎勵可以到新臺幣3萬元！
公證費：雙北補助最高4,500元件/次，其他縣市補助最高3,000元件/次
修繕費：補助最高10,000元 /屋
居家安全相關保險費補助：每年每件最高補助3,500元
以上費用都是憑相關單據做核銷，申請補助，每年每處上限一萬元修繕補助，不用自掏腰包修繕了！。
►好處五：免費管理
一般如果自行委託仲介包租代管，出租要繳1 個月租金、代管需每月繳租金10%-25%不等的服務費給房仲。
但假如房東加入社會住宅包租代管方案，在跟業者簽的三年合約內，包租代管費用會由政府補助業者，房東不需額外支付，遇到燈泡壞掉、冷氣不冷、熱水不熱、房租遲繳、續約、退租、點交等房客大小事，都由專業的包租代管公司來處理即可，房東真正達到輕鬆翹腳收房租！
▌包租加碼
►加碼一：租金三年保障
如果是選擇包租方案的房東，會由包租業者支付房東三年約市價8折的租金，讓房東安心放心的穩定運用租金。
►加碼二：保險費用補助
包租案出租人另得申請「居家安全相關保險費」補助，每年每處（以門牌認定）最高上限3500元的保險費用補助，包含住宅火災險、地震基本保險及特殊事故房屋跌價補償保險，房東可以不用擔心出租過成可能會造成的房價折損問題。
►加碼三：臺北市加碼折減房屋課稅現值
台北市依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第22點，加碼109年7月1日起比照「單一且自住」戶，再加碼調降房屋稅，相當稅率由1.2％降為0.6％，最高折減額度以750萬元為限，鼓勵愛心房東加入計畫。
出租錢修繕加碼5萬（台北市）
第一次出租前台北包租案件加碼上限5萬元的修繕補助，讓房子更完善的準備好出租給房客！ 2020年已取消
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網:https://54aming.com/articles/abd63e
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