黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
住商不動產鳳山文化店黃俊銘店長。 圖／黃俊銘提供 陽台可以外推嗎？買陽台外推的房子有哪些注意事項？又有哪些潛在風險？安新建經與賣厝阿明特別邀請住商不動產鳳山文化店店長黃俊銘來為大家解惑，黃俊銘還將分享市場買方對於居住空間的看法與心態。 台灣地狹人稠、寸土寸金，為了多爭取一些室內使用坪數，在過去有很多屋主會將自家房屋的陽台外推，讓居家空間稍微寬敞一點，雖看似室內變大是一件好事，但經整體評估來說其實是 「 弊大於利 」。 陽台承重度較低，建築結構存隱憂 他分析，陽台外推的房子有五大主要缺點。首先，是建築安全上的考量，一般來說，建築物在設計時，陽台區域的載重比跟室內樓地板是無法相比的，換言之，陽台的承重度沒那麼好；外推不僅會影響到原本結構的可能性，後續增建的鋁框、玻璃，以及利用這塊空間所堆放的家具、物品等等也都會增加陽台的載重。 第二，人身安全亦有疑慮，黃俊銘說，多數人為了防盜，陽台外推時大多是整個封起來、或採用鐵窗，而鐵窗也多半是上鎖的，萬一有緊急事件如火災，可能會出現逃生不易的情況。 緊急情況逃生不易，也容易滲漏水 第三，有滲漏水之風險，在實務上，外推之新增結構與陽台本身原有結構的接縫處，畢竟是不同材質，而且又暴露在戶外，使用久了極有可能會漏水，黃俊銘就曾碰過這樣的案例，賣方為此還花了不少錢維修，才處理好漏水情況。 第四，會影響通風、採光，黃俊銘說，通常外推的手法，是把陽台包起來，納入室內空間，無論具體來說是如何施作，大多還是會影響室內空間的通風與採光，降低居住品質。 最後一點也是最重要的，就法律層面來看，陽台外推毫無疑問就是違建，畢竟不在原先的設計建築平面圖中，屬於二次加建，有可能被舉報後就得拆除，或是建管處發現後認定有安全疑慮而貼單拆除。 實際上就是違建，看屋時需留意平面圖 該如何辨識想購買的物件是否有陽台外推？黃俊銘建議，可以請仲介或賣方去地政處調閱建築平面圖，如果原本是有陽台的，上面通常一定會標示，如果現場看屋時，發現原本標示處的空間並沒有陽台，那就是有外推的情況。 假如相中的物件有陽台外推現象，但還是很想買，不妨將 「 恢復原狀 」 也納入選項。黃俊銘說，有些人會有迷思，認為陽台外推是利多因素，能為物件加分，但其實現在人的觀念正在慢慢轉變，多數人更重視通風與採光，也很在乎建築安全，陽台外推已經不
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