桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士（右）。 圖／吳聲緯提供 房屋所有權人和房貸借款人可以是不同人嗎？有資金需求時，可以用親友的不動產來抵押借款嗎？父母可以買房直接登記在小孩的名下嗎？限貸令施行至今，什麼樣的人能跟銀行談到好條件呢？阿明邀請桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士，來為大家說明。 限貸令造成房市買氣急凍，資金如何不斷鏈是目前市場最受關注的議題，不少人開始討論是否能用他人的名義來借款。對此，吳聲緯分析，房屋所有權人跟房貸借款人，本來就可以是不同人，民法跟相關法規並沒有對此限制，只需要注意在辦理借貸或設定時，無論是向金融機構或私人借貸，都必須是民法規定的完全行為能力人，而且一定要出自所有權人的意願。 ▌所有權人跟貸款人最好是「二親等之內」 他指出，多數金融機構都會要求所有權人跟借款人之間，有「二親等之內」的親屬關係，如果只是朋友，銀行大多不願意承作受理。實務上比較常見的情況，以買賣案件來說，例如太太買了房子，由先生作為借款人；而在原屋融資方面，比方說媽媽有一間房子，碰到兒子有資金需求時，就請媽媽作為擔保物的提供人，由兒子向銀行申請借貸。 值得注意的是，有些父母想幫助小孩買房子，孩子簽約為買方且房子登記在孩子名下，由父母來揹房貸，吳聲緯直言，通常不建議這樣操作，因為如果孩子並沒有財力，但作為買方，本就有支付價金的義務，卻由父母作為貸款借款人，來向銀行借錢，支付價金給賣方，會產生贈與的問題。他通常建議，孩子最好成年了、也有經濟能力，在跟銀行借款時，父母作為保人就好，實際借款人還是孩子。 ▌所有權人通常得當「保證人」或「共同借款人」 至於房屋所有權人跟房貸借款人不同時，吳聲緯指出，實際申請房貸的流程大致相同，不外乎查詢信用聯徵紀錄、審查財力證明、還款能力證明等，比較特別的是，銀行通常會一併請房屋所有權人作為保證人或共同借款人，一起承受這筆債務。 而這種操作的最大風險，第一是借款人不繼續繳房貸，房子就被銀行申請查封法拍了，必然衍生糾紛。第二，當購置房屋時，借款人跟登記人不同時，支付給賣方的價金可能就會產生贈與稅，責任歸屬也是問題，尤其是非親屬關係更容易產生糾紛；吳聲緯強調，若國稅局查到有疑似贈與行為時，即便主張兩人間有借貸關係，也得提供借貸契約，並有固定的還款金流來佐證，並不容易含糊過關。 ▌申貸掌握 4
住商不動產鳳山文化店黃俊銘店長。 圖／黃俊銘提供 陽台可以外推嗎？買陽台外推的房子有哪些注意事項？又有哪些潛在風險？安新建經與賣厝阿明特別邀請住商不動產鳳山文化店店長黃俊銘來為大家解惑，黃俊銘還將分享市場買方對於居住空間的看法與心態。 台灣地狹人稠、寸土寸金，為了多爭取一些室內使用坪數，在過去有很多屋主會將自家房屋的陽台外推，讓居家空間稍微寬敞一點，雖看似室內變大是一件好事，但經整體評估來說其實是 「 弊大於利 」。 陽台承重度較低，建築結構存隱憂 他分析，陽台外推的房子有五大主要缺點。首先，是建築安全上的考量，一般來說，建築物在設計時，陽台區域的載重比跟室內樓地板是無法相比的，換言之，陽台的承重度沒那麼好；外推不僅會影響到原本結構的可能性，後續增建的鋁框、玻璃，以及利用這塊空間所堆放的家具、物品等等也都會增加陽台的載重。 第二，人身安全亦有疑慮，黃俊銘說，多數人為了防盜，陽台外推時大多是整個封起來、或採用鐵窗，而鐵窗也多半是上鎖的，萬一有緊急事件如火災，可能會出現逃生不易的情況。 緊急情況逃生不易，也容易滲漏水 第三，有滲漏水之風險，在實務上，外推之新增結構與陽台本身原有結構的接縫處，畢竟是不同材質，而且又暴露在戶外，使用久了極有可能會漏水，黃俊銘就曾碰過這樣的案例，賣方為此還花了不少錢維修，才處理好漏水情況。 第四，會影響通風、採光，黃俊銘說，通常外推的手法，是把陽台包起來，納入室內空間，無論具體來說是如何施作，大多還是會影響室內空間的通風與採光，降低居住品質。 最後一點也是最重要的，就法律層面來看，陽台外推毫無疑問就是違建，畢竟不在原先的設計建築平面圖中，屬於二次加建，有可能被舉報後就得拆除，或是建管處發現後認定有安全疑慮而貼單拆除。 實際上就是違建，看屋時需留意平面圖 該如何辨識想購買的物件是否有陽台外推？黃俊銘建議，可以請仲介或賣方去地政處調閱建築平面圖，如果原本是有陽台的，上面通常一定會標示，如果現場看屋時，發現原本標示處的空間並沒有陽台，那就是有外推的情況。 假如相中的物件有陽台外推現象，但還是很想買，不妨將 「 恢復原狀 」 也納入選項。黃俊銘說，有些人會有迷思，認為陽台外推是利多因素，能為物件加分，但其實現在人的觀念正在慢慢轉變，多數人更重視通風與採光，也很在乎建築安全，陽台外推已經不
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