房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
政府近幾年積極推動社會住宅包租代管，並且搭配各種優惠政策，鼓勵手中有閒置房屋的屋主加入。實際了解會發現事實上社會住宅「包租」及「代管」是兩種不一樣的方式在運作，什麼！那如果我是有閒置房屋的屋主，到底該加入哪一種？兩種方式又有哪些不一樣？今天我們簡單花個 5 分鐘，來了解一下，「包租」跟「代管」兩種方式差在哪裡！ ▌到底什麼是社會住宅包租、社會住宅代管？ 正式進入主題前，我們先來簡單介紹一下，什麼是社會住宅「包租」，什麼又是社會住宅「代管」？這算是近幾年政府積極在推動的政策，主要是政府規劃讓民間閒置的住宅加入出租市場，解決目前民眾居住的迫切需求。會透過跟民間優良的代管公司合作辦理，民間承租（包租）或代理出租管理等相關業務，排除屋主出租房屋的五大顧慮：押金 / 定金 / 租金、簽約、修繕、解約違約及其他費用計算問題，並協助符合條件需要幫助的房客。簡單來說就是用包租或代管的方式媒合房東與房客，增加租屋市場的房屋量，減少民眾的居住需求。 ▌包租是怎麼租？ 會是政府委託業者（多為房仲業者）向房東承租住宅，由業者與房東簽訂三年包租合約之後，包租期間由業者每月定時支付租金給房東，請業者擔任二房東的角色，將住宅轉租給房客，同時並管理住宅相關問題。 關係圖：房東租給業者，業者擔任二房東轉租給房客，並不是房東直接租給房客。 通常包租的物件，業者會以市價 8 折的金額向房東承租住宅，再以 8 折價格轉租給一般房客，弱勢族群則是 7 折或 5 折且差額由政府補貼。 ▌代管又是怎麼租？ 什麼是代管？就是房屋委託租賃住宅管理業者或是房屋仲介業者，「協助媒合、管理」，業者會協助房東將住宅出租給房客，由房東本人與房客簽訂租約，業者負責後續的管理業務。 關係圖：房東直接租給房客並簽約，業者負責仲介媒合及管理的服務，包含後續的修繕、代收房租、代繳水電費等。 目前租屋市場的社會住宅代管租金會是一般房客市價 9 折的租金，業者協助房東核銷帳款後，再按月轉交給房東，如果是符合弱勢族群條件的租客，租金則是 7 折或 5 折且差額由政府補貼。 ▌包租代管優缺大整理！ 優點｜ Ａ ‧ 省時省事省力 包租代管的最大優點就是「省事」，房東不用親自處理招租和修繕等雜事，一切交給包租代管業者即可。 Ｂ ‧ 申報綜合所得稅時有優...