房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
房東怕遇到租霸、租屋蟑螂，佔著房子不繳錢、不搬走，請他離開還要打好幾年官司才能把房子要回來。而房客則是會怕遇到惡房東、摳門房東，這裡髒扣錢、那個壞扣錢，押金有去無回全部被扣光光。 為了降低這樣的狀況出現，在 2020 年 9 月 1 日公告上路內政部修正的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅定型化租約規範」，來保障房東及房客雙方權益。 今天阿明整理出 7 大重點，絕對有看有保障，滿滿乾貨都在這！ ▌重點一：確認租賃標的 在租賃新制中，增加了「房屋稅籍編號」、「位置略圖」等兩個方式可以確認租屋處的位置。主要是為了部分承租到沒有號碼門牌的住宅，如：分租套房或是共享公寓等類型物件，就可以透過「房屋稅籍編號」、「位置略圖」來確認租賃標的，並在合約上載明清楚來保障自己。 阿明提醒大家「房屋稅籍編號」通常是出現在屋主每年收到的房屋稅通知書上，租客其實也可以透過網路查詢確認，查詢不用屋主本人喔！ ▌重點二：租約天數限制 新制限制租賃期間要『超過 30 天』，原因是日租房常會出現未落實消防安全設備檢驗的問題，政府就明定租約一定要超過 30 天，租賃關係才會受到「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」保障。 但是，現在網路訂房平台或是日租型業者，大多都是提供短租給房客，較難有超過 30 天的需求，實務上的執行有難度。 ▌重點三：押金 / 租金調整限制 Ａ ‧ 租期內不得調漲租金 為保障租客權利，在定型化契約應記載事項第四點，特別強調，出租人在租約期間『不可以調漲租金』。也就是指，房東假如要漲房租，必須要等到租約期滿後，重新跟房客簽訂一份合約才可以調漲租金。 但是，要調降租金還是可以的，務必記得要在合約備註調降租金的期間喔！ Ｂ ‧ 押金扣抵項目範圍增加 新制中增加了押金擔保範圍，像「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」都包含在內。 ① 欠繳之租金： 是指在租約的期間內，房客有應該要繳，但是沒有繳的租金。 ②租賃住宅毀損滅失之損害賠償： 白話來說就是房客在你房屋內胡搞瞎搞，拆牆、燒房子或是門打破洞等蓄意破壞的行爲，房東是可以用押金來扣抵賠償維修費的。 但是，假如在房客正常使用狀況下，房子自然損壞，就不能要求房客賠償。不過，以實務經驗來看，在修繕責任歸屬的這點會比較多爭議，建議在簽約時，雙方就...