新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
電商蓬勃發展，想要設立公司又不知道該不該花錢租店面辦營業登記，但是登記在自己家或親友家又不知道會不會影響到稅率或是其他費用的增加呢？
到底自用住宅辦登記會不會有房屋稅、地價稅、水電費的影響？又或是讓房客辦公司營登，會不會要多繳很多錢？會不會有可以減免的方式？
今天就為大家整理公司登記自用住宅，要注意的地方！
1.所有地址都可以登記公司嗎？— 2.房屋稅提高至3% — 3.房屋稅可以減免嗎？ — 4.會不會影響到未來售屋的稅金？ — 5.地價稅有何影響？ — 6.水電費是否有影響？— 7.公司登記在「自宅」或是「親友家」需要訂租約嗎？
▌所有地址都可以登記公司嗎？
不論是想登記在自己家，或是承租地址，記得要先向政府單位查詢該地址是否可以登記，會因為你營業的項目而有不同的限制。
而政府單位核准了公司登記，也不等於在後續營運上有符合消防安全、衛生、建築管理、都市計畫等相關法規，部分縣市針對土地分區使用有加強審查，建議登記前務必向所在地政府單位確認清楚。
▌房屋稅提高至3%
房屋稅應納稅額＝課稅現值Ｘ稅率
課稅現值會依照歷年來的房屋稅單，而稅率則會因為你的房屋使用情形及持有戶數，從1.2%到5%不等。以營業用來說，住家用稅率會從1.2％上升到3%的營業用稅率。
特別提醒，如果是有實際營業的店面，就一定要將公司登記在營業地址。因為政府單位的稅務員會做例行性訪查，假設發現有營業店面卻沒有做稅籍登記，公司是會被要求遷址獲釋補辦稅籍登記喔！
▌房屋稅可以減免嗎？
Ａ‧申請全數按住家用稅率課徵房屋稅
如果你是屬於「網拍業者（無店面零售業）」交易行為在網路平台完成，且公司登記地址沒有堆放貨品、或是「遠距工作者」只需要電腦完成工作，沒有雇用員工及實體營業地點的公司，是可以申請全數按住家用稅率繳交房屋稅。但是要注意到，詳細的認定方式，可能會由政府單位現場勘查且不一定會通過，要申請的朋友可以事先向所在地單位詢問。
Ｂ‧申請部分營業用
就會有朋友遇到，一半當住家一半營業使用房屋稅還是3%計算嗎？根據《房屋稅》第5-1條第3項有提到，如果房屋同時有自住及營業用，是可以向所在地的稅捐徵機關申請依住家及營業用的各自面積，用不同稅率來課徵房屋稅，前提是供營業用的課稅面積最低不得少於房屋全部面積六分之一。
申請時間會依照在市政府設立登記完成且國稅局營業登記完成後，只會有「六分之一」的面積調整成營業用稅率3％。
▌會不會影響到未來售屋的稅金？
在出售自用住宅用地時，根據《土地稅》第34條，每人會有「一生一次」、「一生一屋」的10％自用住宅用地稅率，兩者共同點都是不能作營業使用或出租，假如有規劃在一年內將房子售出，建議不要登記在自己住家。一生一次有出售1年內無營業或出租行為限制，一生一屋則須5年，若不符合，就會需要回歸按土地漲價總數額適用20%~40%土地增值稅稅率。這點是最重要但最容易被忽略的環節，因此有出售房地規劃的話，要特別注意。
▌地價稅有何影響？
根據《土地稅》第16、17條地價稅依房屋課徵情形依比例計算所佔土地面積，分別課徵：
自用住宅用地：千分之二
一般用地（供營業使用的土地）稅率：千分之十
房屋所適用的營業用土地最小面積比例，會跟著房屋的1/6面積來計算。換句話說，假如把公司登記在自己家，至少會有1/6的地價稅，用10‰計算，其餘5/6，則維持2‰的自用住宅用地稅率。
▌水電費是否有影響？
Ａ‧水費
基本上營業用戶或是自住用戶的計費方式相同，差別在於水公司會將營業用戶水費內含的「營業稅」在帳單中另外明示，其他一般用戶則全數列為水費。
Ｂ‧電費
將自住用房屋改成營業用，原則上用電會改成「營業用電費費率」，由非營業用電 $2.1元/度起，增加為營業用電$2.87元/度或$3.61元/度起。
但台灣電力公司對是否為營業用的認定方式，是以實際營業行為為準，並不是以營業登記為準。也就是說辦理公司營業登記後，電費不一定會有調整；相反的如果有營業行為但沒有辦理營業登記，台電仍然有可能調整電費。
至於從「屋主個人」改成「公司名稱」與否，則是會影響公司是否能扣抵營業稅進項稅額，因為維持「屋主個人名字」是沒辦法扣抵營業稅。
▌公司登記在「自宅」或是「親友家」需要訂租約嗎？
根據《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定，公司負責人、股東、或股東之親戚，將所有房屋無償借給法人供營業使用，稽徵機關會參考「當地一般租金情況」，計算租賃收入向屋主課稅。
也就是說無論公司是否登記在「自宅」或是「親友家」，都不算是法律規定可以無償使用的範圍，除非是「獨資、合夥」的「行號」，且房屋為「負責人本人、配偶、或直系親屬」所有才適用無償使用範圍，其他都還是建議要雙方協議簽訂一份最低租金的租約。
房屋稅 §5｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340102
土地稅 §34｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340096
所得稅法 §14｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340003
留言
張貼留言