房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
電商蓬勃發展，想要設立公司又不知道該不該花錢租店面辦營業登記，但是登記在自己家或親友家又不知道會不會影響到稅率或是其他費用的增加呢？
到底自用住宅辦登記會不會有房屋稅、地價稅、水電費的影響？又或是讓房客辦公司營登，會不會要多繳很多錢？會不會有可以減免的方式？
今天就為大家整理公司登記自用住宅，要注意的地方！
1.所有地址都可以登記公司嗎？— 2.房屋稅提高至3% — 3.房屋稅可以減免嗎？ — 4.會不會影響到未來售屋的稅金？ — 5.地價稅有何影響？ — 6.水電費是否有影響？— 7.公司登記在「自宅」或是「親友家」需要訂租約嗎？
▌所有地址都可以登記公司嗎？
不論是想登記在自己家，或是承租地址，記得要先向政府單位查詢該地址是否可以登記，會因為你營業的項目而有不同的限制。
而政府單位核准了公司登記，也不等於在後續營運上有符合消防安全、衛生、建築管理、都市計畫等相關法規，部分縣市針對土地分區使用有加強審查，建議登記前務必向所在地政府單位確認清楚。
▌房屋稅提高至3%
房屋稅應納稅額＝課稅現值Ｘ稅率
課稅現值會依照歷年來的房屋稅單，而稅率則會因為你的房屋使用情形及持有戶數，從1.2%到5%不等。以營業用來說，住家用稅率會從1.2％上升到3%的營業用稅率。
特別提醒，如果是有實際營業的店面，就一定要將公司登記在營業地址。因為政府單位的稅務員會做例行性訪查，假設發現有營業店面卻沒有做稅籍登記，公司是會被要求遷址獲釋補辦稅籍登記喔！
▌房屋稅可以減免嗎？
Ａ‧申請全數按住家用稅率課徵房屋稅
如果你是屬於「網拍業者（無店面零售業）」交易行為在網路平台完成，且公司登記地址沒有堆放貨品、或是「遠距工作者」只需要電腦完成工作，沒有雇用員工及實體營業地點的公司，是可以申請全數按住家用稅率繳交房屋稅。但是要注意到，詳細的認定方式，可能會由政府單位現場勘查且不一定會通過，要申請的朋友可以事先向所在地單位詢問。
Ｂ‧申請部分營業用
就會有朋友遇到，一半當住家一半營業使用房屋稅還是3%計算嗎？根據《房屋稅》第5-1條第3項有提到，如果房屋同時有自住及營業用，是可以向所在地的稅捐徵機關申請依住家及營業用的各自面積，用不同稅率來課徵房屋稅，前提是供營業用的課稅面積最低不得少於房屋全部面積六分之一。
申請時間會依照在市政府設立登記完成且國稅局營業登記完成後，只會有「六分之一」的面積調整成營業用稅率3％。
▌會不會影響到未來售屋的稅金？
在出售自用住宅用地時，根據《土地稅》第34條，每人會有「一生一次」、「一生一屋」的10％自用住宅用地稅率，兩者共同點都是不能作營業使用或出租，假如有規劃在一年內將房子售出，建議不要登記在自己住家。一生一次有出售1年內無營業或出租行為限制，一生一屋則須5年，若不符合，就會需要回歸按土地漲價總數額適用20%~40%土地增值稅稅率。這點是最重要但最容易被忽略的環節，因此有出售房地規劃的話，要特別注意。
▌地價稅有何影響？
根據《土地稅》第16、17條地價稅依房屋課徵情形依比例計算所佔土地面積，分別課徵：
自用住宅用地：千分之二
一般用地（供營業使用的土地）稅率：千分之十
房屋所適用的營業用土地最小面積比例，會跟著房屋的1/6面積來計算。換句話說，假如把公司登記在自己家，至少會有1/6的地價稅，用10‰計算，其餘5/6，則維持2‰的自用住宅用地稅率。
▌水電費是否有影響？
Ａ‧水費
基本上營業用戶或是自住用戶的計費方式相同，差別在於水公司會將營業用戶水費內含的「營業稅」在帳單中另外明示，其他一般用戶則全數列為水費。
Ｂ‧電費
將自住用房屋改成營業用，原則上用電會改成「營業用電費費率」，由非營業用電 $2.1元/度起，增加為營業用電$2.87元/度或$3.61元/度起。
但台灣電力公司對是否為營業用的認定方式，是以實際營業行為為準，並不是以營業登記為準。也就是說辦理公司營業登記後，電費不一定會有調整；相反的如果有營業行為但沒有辦理營業登記，台電仍然有可能調整電費。
至於從「屋主個人」改成「公司名稱」與否，則是會影響公司是否能扣抵營業稅進項稅額，因為維持「屋主個人名字」是沒辦法扣抵營業稅。
▌公司登記在「自宅」或是「親友家」需要訂租約嗎？
根據《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定，公司負責人、股東、或股東之親戚，將所有房屋無償借給法人供營業使用，稽徵機關會參考「當地一般租金情況」，計算租賃收入向屋主課稅。
也就是說無論公司是否登記在「自宅」或是「親友家」，都不算是法律規定可以無償使用的範圍，除非是「獨資、合夥」的「行號」，且房屋為「負責人本人、配偶、或直系親屬」所有才適用無償使用範圍，其他都還是建議要雙方協議簽訂一份最低租金的租約。
房屋稅 §5｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340102
土地稅 §34｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340096
所得稅法 §14｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340003
留言
張貼留言