安新建經 賣厝阿明｜主建物 附屬建物傻傻分不清楚｜

 

買房前一定要先搞懂的事，主建物VS附屬建物

很多民眾在房屋買賣時，常搞不清楚建物所有權狀中「主建物」、「附屬建物」到底是什麼?差別在哪？

 

當你在買房拿到的權狀上所登記的面積，就是你房子的總樓板面積，加上一比例分攤的公設坪數總計而成。買房前要做的事前功課百百種，其中一個關乎你房價的關鍵就是『坪數』。

到底我們一坪幾十萬的買下去，實際可以使用的空間又有多少？很多民眾在房屋買賣時，常常會搞不懂建物所有權狀中「主建物」、「附屬建物」到底是什麼？差別在哪？ 

 

關於坪數讓阿明先從最基本的主建物VS.附屬建物，來說清楚講明白。

 

▌主建物：室內面積

主建物說的就是你買的房屋室內面積，有使用上及構造上獨立性的建築物，購買後可以自由進出。包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分。

簡單來說就是可以直接使用到的部分，所以你家到底多大，看主建物就對了。

 

▌附屬建物：專屬使用，但不在室內的面積

而附屬建物是指的是連接主建物室內面積的附屬部分，像是從主建物長出去的地方，例如陽台、平台、花台、露台等。

 

但上方提到的名詞，都有各自的定義：

Ａ‧花台是凸出於大樓牆面之外，可種植物、人無法站立的部分。

Ｂ‧露台為上方無任何遮蓋物之平台；

Ｃ‧陽台指上方有遮蓋物的平台；

Ｄ‧平台為陽台對下來的地方，不一定登記在權狀內，也有人會做成小花圃。

Ｅ‧雨遮是指「窗戶」或「冷氣孔上方」遮雨用的部分。距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。

同時雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。

 

▌附屬建物計價計坪嗎？

關於附屬建物是不是可以計價計坪，普遍最多疑問的就是「陽台」、「露台」及「雨遮」三大部分。

 

「陽台」坪數可以登記在建物權狀的「附屬建物」裡，可以登記面積也可以計價的。所以如果是喜歡大陽台的朋友，可以從附屬建物面積的坪數大小來看喔！

 

「露台」所有權是公共的，但是因為有些露台只會讓特定住戶家經過，所以會在購屋者合約中，以「約定專用」方式提供給單獨某戶使用。也就是這住戶並沒有露台的所有權，換句話說，有露台經過的住戶權狀坪數也不會包含露台坪數。不過因為有露台經過的住戶實際使用坪數，會比其他戶來得大，所以坪數單價及總價也會比較高。

 

至於「雨遮」是不是計價計坪會依照建照取得時間點而有差別。

1. 雨遮「可計價計坪」時期（2011年5月前申請建照）

2. 雨遮「可計坪不可計價」時期（2011年5月～2017年12月取得建照）

3. 雨遮「不計坪不計價」時期（2018年後取得建照）

在2018年1月內政部通過修正《地籍測量實施規則》後所申請的建照，雨遮都「「不計坪不計價」。無論預售屋、新成屋，建物測繪規定將全部刪除，所以，如果還有新建案面積部分標示有「雨遮」、「屋簷」登記，屆時「雨遮」、「屋簷」一律不登記也不計價喔。

 

修正後的《預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，有明確規範建商在交易的時候，要讓民眾能清楚理解主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積，才能確保你的權益。

 

▌特別注意！變形的雨遮「深窗」

有部分建商會用「深窗」來解決遮陽、遮雨需求，和雨遮一樣都可以不讓雨水滲入室內。將樑柱外移到建築物四周，把原先的平面大窗，變成深凹小長窗的「假柱」。

現今建築法規沒有規定柱子的數量限制，只要有符合結構的強度即可。而在申請建照坪數計算是從牆心到牆心，地政單位是從外牆開始算，也就是深凹窗建築在周圍的那些樑柱，是有算在坪數內。

至於柱子算在主建物坪數還是公設坪數，常見的分類方式：室內柱子算主建物坪數、室外柱子算公設坪數、柱子一半在內一半在外，就依牆面切齊劃分為室內和室外，分別計入主建物和公設的坪數。

 

建議大家在交屋後，拿著預售屋的平面圖對照看看是不是有多出柱子，只要與圖不符合，建商可能有廣告不實的疑慮，消費者是可以向建商要求減少價金、差評找補等，真的無法解決也可以透過消費者保護會線上申訴申請調解。

*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/fc1686