安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「前屋主戶籍還在，我該怎麼辦？」

 

買了房子發現前屋主遲遲沒把戶籍遷出，又或是出租後發現一堆房客設籍忘記移走，甚至拿來設營業登記也忘記註銷，拿到稅單才發現，要繳的是營業用稅率，不是自用住宅稅率！

關於房東/所有權人如何把地址內的幽靈人口移除，你絕對不能不知道『逕遷』是蝦米！

1. 「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？— 2. 如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？— 3.如果是公司營業登記忘記遷出呢？— 4.不註銷「營業登記」會有什麼影響？

▌「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？

「逕遷」是指房屋所有權人，針對房屋地址內未遷離的人，依法向戶政機關申請遷出的程序就叫做『逕遷』。

根據《戶籍法》第50條第1項規定，只要你是「房屋所有權人」，要將權狀地址內的原住戶或前租客的戶籍遷出，只要備好『房屋所有權狀』、『房屋所有權人或是委託書與受託人的身分證』或『可證明承租人已不住在此的證明文件』，到房屋所在地的戶政事務所申請即可。戶政事務所會調查確認是否屬實後，就會將前屋主或是前租客的戶籍遷出。

現在除了臨櫃辦理逕遷外，部分縣市也可以用線上辦理的方式申請，詳細程序可以到各地方的戶政資訊網站查詢！

▌如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？

根據最新版租賃契約規定房東不可以拒絕租客遷戶籍，但也常發生房客退租後忘記遷出，甚至拒絕遷出的狀況，造成房東不小的困擾。事實上，房東同樣也可以依照上述提到的《戶籍法》第50條第1項規定，來強制將租客戶籍遷出，畢竟法律原本就有保障房東的權益。

如果房東們擔心這種拒絕遷出戶籍的狀況發生，可以在合約內文備註『退租須將戶籍遷出』，並在租約到期前提醒房客務必記得喔！

▌如果是公司營業登記忘記遷出呢？

真的有可能地址被辦理營登後忘記註銷嗎？答案是：有！可！能！

這種狀況通常是前屋主或者前房客搬離後，沒有去登記註銷營業登記，導致屋主或是後來取得房屋所有權的人，在繳房屋稅的時候發現要繳3%的營業用房屋稅（自住房屋1.2%）。

假如遇到這種情況，現屋主要怎麼做才能註銷「營業登記」變回「自住房屋」使用，並恢復原本的稅率呢？

雖然依照法律規定，要取消營業登記，必須要由當初登記的人親自辦理，但假如真的遇到前屋主/前房客，遲遲不肯註銷，阿明提供給大家2 個方法處理：

Ａ‧向公司所在地申登機關檢舉

當你要成立公司，會向當地的經濟發展局登記申請，假如公司在登記地址沒有營業事實，可以向經發局檢舉此公司遷址卻未變更住址，那麼該公司是會被裁罰10000~50000元（若當地未設立經發局，可向經濟部中部辦公室檢舉）。

經查核該公司距離實際遷離日，超過6個月都沒有申請變更登記，主管機關會依利害關係人的申請（例如房東或現任屋主）或職權，撤銷該公司的營業登記。

Ｂ‧向『稅捐機關』提出申請

要變更房屋用途必須在「事實發生日起30天內」，向房屋所在地的稽徵機關提出申請（部分縣市有開放線上申辦）。事實發生日像交易簽約日、過戶日等都包還在內，所以當你買賣已經到完成過戶的階段，或是租賃契約結束日，要記得儘快要求前屋主或前房客趕快辦妥遷址或註銷營業登記。

假設前屋主或前房客無法完成註銷，現任屋主或房東也記得在30日內，向稅捐機關提供相關證明該地址已無營業事實，稅捐機關派人查核後屬實，就可申請依實際使用情形來課稅。

若超過30日才申請變更房屋用途，無法查得實際變更日，就以申請日為申報日，從當月更改房屋用途以及稅率，所以早點申請才不會讓自己權益損失哦！

▌不註銷「營業登記」會有什麼影響？

在《所得稅法》第14條第1項第5類第4款，規定提到，將財產借與他人使用，即使是無償使用，但若房屋用途係供營業或執行業務，就要按當地租金市價計算租賃收入。

簡單來說就是，即使現任屋主與前屋主或房東與前房客並沒有租賃的關係，也沒有在收房租了，但因為前屋主、前房客並沒有去稅捐處註銷「營業登記」，依照所得稅法的規定，也是會被認定有租賃事實，並課徵相關稅額，例如：3%的房屋稅。

所以前房客或是前屋主，有利用房子做營業登記的話，最好趕快去查查有沒有做「註銷營業登記」的動作，保障自己自用住宅的納稅權益，免得多花冤枉錢。

最後阿明建議各位買方/房東，當購入房屋後，務必向戶政事務所查詢賣方戶籍是否已遷出，同時也確認該地址是否有第三人設籍及相關營業登記有無遷出，以免影響到日後自身權益喔！

戶籍法 §50｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=d0030006

所得稅法 §14｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003