新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
買了房子發現前屋主遲遲沒把戶籍遷出，又或是出租後發現一堆房客設籍忘記移走，甚至拿來設營業登記也忘記註銷，拿到稅單才發現，要繳的是營業用稅率，不是自用住宅稅率！
關於房東/所有權人如何把地址內的幽靈人口移除，你絕對不能不知道『逕遷』是蝦米！
1. 「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？— 2. 如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？— 3.如果是公司營業登記忘記遷出呢？— 4.不註銷「營業登記」會有什麼影響？
▌「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？
「逕遷」是指房屋所有權人，針對房屋地址內未遷離的人，依法向戶政機關申請遷出的程序就叫做『逕遷』。
根據《戶籍法》第50條第1項規定，只要你是「房屋所有權人」，要將權狀地址內的原住戶或前租客的戶籍遷出，只要備好『房屋所有權狀』、『房屋所有權人或是委託書與受託人的身分證』或『可證明承租人已不住在此的證明文件』，到房屋所在地的戶政事務所申請即可。戶政事務所會調查確認是否屬實後，就會將前屋主或是前租客的戶籍遷出。
現在除了臨櫃辦理逕遷外，部分縣市也可以用線上辦理的方式申請，詳細程序可以到各地方的戶政資訊網站查詢！
▌如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？
根據最新版租賃契約規定房東不可以拒絕租客遷戶籍，但也常發生房客退租後忘記遷出，甚至拒絕遷出的狀況，造成房東不小的困擾。事實上，房東同樣也可以依照上述提到的《戶籍法》第50條第1項規定，來強制將租客戶籍遷出，畢竟法律原本就有保障房東的權益。
如果房東們擔心這種拒絕遷出戶籍的狀況發生，可以在合約內文備註『退租須將戶籍遷出』，並在租約到期前提醒房客務必記得喔！
▌如果是公司營業登記忘記遷出呢？
真的有可能地址被辦理營登後忘記註銷嗎？答案是：有！可！能！
這種狀況通常是前屋主或者前房客搬離後，沒有去登記註銷營業登記，導致屋主或是後來取得房屋所有權的人，在繳房屋稅的時候發現要繳3%的營業用房屋稅（自住房屋1.2%）。
假如遇到這種情況，現屋主要怎麼做才能註銷「營業登記」變回「自住房屋」使用，並恢復原本的稅率呢？
雖然依照法律規定，要取消營業登記，必須要由當初登記的人親自辦理，但假如真的遇到前屋主/前房客，遲遲不肯註銷，阿明提供給大家2 個方法處理：
Ａ‧向公司所在地申登機關檢舉
當你要成立公司，會向當地的經濟發展局登記申請，假如公司在登記地址沒有營業事實，可以向經發局檢舉此公司遷址卻未變更住址，那麼該公司是會被裁罰10000~50000元（若當地未設立經發局，可向經濟部中部辦公室檢舉）。
經查核該公司距離實際遷離日，超過6個月都沒有申請變更登記，主管機關會依利害關係人的申請（例如房東或現任屋主）或職權，撤銷該公司的營業登記。
Ｂ‧向『稅捐機關』提出申請
要變更房屋用途必須在「事實發生日起30天內」，向房屋所在地的稽徵機關提出申請（部分縣市有開放線上申辦）。事實發生日像交易簽約日、過戶日等都包還在內，所以當你買賣已經到完成過戶的階段，或是租賃契約結束日，要記得儘快要求前屋主或前房客趕快辦妥遷址或註銷營業登記。
假設前屋主或前房客無法完成註銷，現任屋主或房東也記得在30日內，向稅捐機關提供相關證明該地址已無營業事實，稅捐機關派人查核後屬實，就可申請依實際使用情形來課稅。
若超過30日才申請變更房屋用途，無法查得實際變更日，就以申請日為申報日，從當月更改房屋用途以及稅率，所以早點申請才不會讓自己權益損失哦！
▌不註銷「營業登記」會有什麼影響？
在《所得稅法》第14條第1項第5類第4款，規定提到，將財產借與他人使用，即使是無償使用，但若房屋用途係供營業或執行業務，就要按當地租金市價計算租賃收入。
簡單來說就是，即使現任屋主與前屋主或房東與前房客並沒有租賃的關係，也沒有在收房租了，但因為前屋主、前房客並沒有去稅捐處註銷「營業登記」，依照所得稅法的規定，也是會被認定有租賃事實，並課徵相關稅額，例如：3%的房屋稅。
所以前房客或是前屋主，有利用房子做營業登記的話，最好趕快去查查有沒有做「註銷營業登記」的動作，保障自己自用住宅的納稅權益，免得多花冤枉錢。
最後阿明建議各位買方/房東，當購入房屋後，務必向戶政事務所查詢賣方戶籍是否已遷出，同時也確認該地址是否有第三人設籍及相關營業登記有無遷出，以免影響到日後自身權益喔！
戶籍法 §50｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=d0030006
所得稅法 §14｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003
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