住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
每年的6-9月跟年底的時間可說是租屋市場的周年慶，不論你是高中畢業要進入大學外宿的學生、應屆畢業生準備要進入職場找房的社會新鮮人，或是租約到期想換地方換工作的社會人士，『租屋』一直都是大家頭最痛的待辦事項。
關於租屋的事前準備做完整、點交過程要仔細，後續產生問題的機率就相對越少，租屋族點交房間掌握三大口訣「Ｗ‧Ｃ‧Ｃ」，祝大家都可以順利跟房間配對成功！
1.WHO?誰在租的？— 2.Contract! 合約細節要注意 — 3.CHECK! 房間檢查不可少
WHO?誰在租的？
如何避免遇到假租屋真詐財的盜版房東呢？你需要做的就是在簽約前對房東身份確認一下，不同的立場需要提供的資料也會不一樣。
1.如果是屋主本人可以請他提供：「有照片的身分證件」、「房屋權狀或第一類建物謄本」、「當年度房屋稅單」三者擇一。
2.如果是個人二房東：「有照片的身分證件」、「與原房東簽的合約」、「出租人同意轉租範圍＆租任期間及終止租約是由確認書」三者擇一，二房東與原房東簽的合約，要特別確認『簽約者是否就是本人』、『確認租約上有無約定「可否轉租」』、『租期是否還具有效性』。
3.如果是代理人：「屋主與代理人有照片的身分證件」、「房屋權狀或第一類建物謄本」、「當年度房屋稅單」三者擇一，要注意到有些屋主僅有委託代理人（仲介）帶看物件，並無委託處理後續租屋相關事項！
4.如果是包租代管業者：「與屋主住宅包租契約或出租人同意轉租範圍、租賃期間即終止租約是由確認書」、「確認服務人員是否為租賃住宅服務管理人員，有無合法證照」、「所屬的公司有沒有租賃住宅服務業登記證」三者擇一即可。
阿明提供給兩個方法確認代租代管業者有沒有合法：1.政府合法登記證及租賃住宅管理人員證書 2.到中華民國內政部地政司上網查詢。在109年6月27日後租賃條例上路後必須是租賃住宅服務業者才能經營整層房屋的包租轉租！
Contract! 合約細節要注意
1.乙式兩份：租屋契約必須是乙式兩份，房東一份、房客一份，合約有更改的地方，記得蓋印章或手印。
2.租約期限及地址：合約內務必載明租約有效期限「自民國XX年ＸＸ月XX日至國XX年ＸＸ月XX日止」等內容，房客可避免房東臨時不租的狀況，房東也可避免自己的租約變成不定期租約。也要確認合約上地址與實際承租的物件是相同的，避免遇到一屋二租搞烏龍，輪落睡大街的窘境。
3.租（押）金問題
租（押）金的金額、繳款方式及期限，也是租約上重要的一點，轉帳繳款可將轉帳成功的資訊拍照或截圖留存，假如是用「現金繳款」的朋有，記得要在每次繳款完請房東在合約上載明收款日期與金額，作為房東有收到款項的依據，多一層保障少一點糾紛。
4.修繕權責
如房間內有非人為損壞的狀況發生，如：排水管路異狀、電氣設備故障等，房客有修繕告知的義務，依民法房東有維修的責任，合約內文部份，不可有類似「一切衍生問題，都屬房客之責」的條款，也就是房客承租了房屋後就必須負全責的「包山包海包你全家」內容，所以務必要注意契約內有無備註修繕責任歸屬的條文。
5.衍生費用計算方式
像是水費、電費、瓦斯費、網路費、社區管理費、機車汽車停車費等，都務必要在簽約時跟房東確認清楚，是有包含在租金內還是需要另外再付額外的費用。其中最令人頭痛的「電費」除了要先確認好計算方式是依照台電帳單還是一度五元，最好是把入住時的電表度數拍照存證，才不會遇到那種大概抓大概算的房東。
6.設備清冊
如果是承租房東有提供傢俱的物件，建議要在合約內一一條列清楚數量跟種類，甚至連大門鑰匙或是門禁磁釦等都要記清楚。
CHECK! 房間檢查不可少
Ａ‧屋內環境
首先一踏入房間內，要確認屋內設備的數量以及是否正常可以使用，當下發現沒辦法使用的設備要問清楚房東是否會協助修繕完畢。
Ｂ‧安全要素
除了屋內環境設備外，「安全」也是在外租屋非常重要的一個環節。要確認對外門窗是否暢通沒有雜物阻塞，並且可以詢問看看房東有沒有更換過大門門鎖，是否可以自己更換，避免前一位房客拿鑰匙直接就把你房間打開。熱水器是否在通風位置及屋內基本消防設備如：滅火器、偵煙器及緊急照明燈，建議在入住點交時都要先將位置確認完畢。
當完成前面兩項最基本的房間檢查後，我們就可以來幫房間拍一組專屬定裝照！從廁所、廚房、整體空間及各式傢俱設備，甚至連水表電表度數也都一一拍起來，附在合約後方，並且雙方都要簽名確認喔！
租屋的點交過程雖然不像買賣一樣要一驗二驗的程序，但上面提到的細節真的建議大家要仔細確認，所有問題拍照存證、所有承諾及約定白紙黑字寫下來，雙方有個依據好避免租屋過程產生的不愉快！萬不得已發生糾紛，也可以參考「租賃專法」或是「消保法」來找找可以捍衛自己權益的法律！
內政部不動產服務業資訊系統｜https://resim.land.moi.gov.tw/Home/QueryIndex
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/9b468d
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