房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
每年的6-9月跟年底的時間可說是租屋市場的周年慶，不論你是高中畢業要進入大學外宿的學生、應屆畢業生準備要進入職場找房的社會新鮮人，或是租約到期想換地方換工作的社會人士，『租屋』一直都是大家頭最痛的待辦事項。
關於租屋的事前準備做完整、點交過程要仔細，後續產生問題的機率就相對越少，租屋族點交房間掌握三大口訣「Ｗ‧Ｃ‧Ｃ」，祝大家都可以順利跟房間配對成功！
1.WHO?誰在租的？— 2.Contract! 合約細節要注意 — 3.CHECK! 房間檢查不可少
WHO?誰在租的？
如何避免遇到假租屋真詐財的盜版房東呢？你需要做的就是在簽約前對房東身份確認一下，不同的立場需要提供的資料也會不一樣。
1.如果是屋主本人可以請他提供：「有照片的身分證件」、「房屋權狀或第一類建物謄本」、「當年度房屋稅單」三者擇一。
2.如果是個人二房東：「有照片的身分證件」、「與原房東簽的合約」、「出租人同意轉租範圍＆租任期間及終止租約是由確認書」三者擇一，二房東與原房東簽的合約，要特別確認『簽約者是否就是本人』、『確認租約上有無約定「可否轉租」』、『租期是否還具有效性』。
3.如果是代理人：「屋主與代理人有照片的身分證件」、「房屋權狀或第一類建物謄本」、「當年度房屋稅單」三者擇一，要注意到有些屋主僅有委託代理人（仲介）帶看物件，並無委託處理後續租屋相關事項！
4.如果是包租代管業者：「與屋主住宅包租契約或出租人同意轉租範圍、租賃期間即終止租約是由確認書」、「確認服務人員是否為租賃住宅服務管理人員，有無合法證照」、「所屬的公司有沒有租賃住宅服務業登記證」三者擇一即可。
阿明提供給兩個方法確認代租代管業者有沒有合法：1.政府合法登記證及租賃住宅管理人員證書 2.到中華民國內政部地政司上網查詢。在109年6月27日後租賃條例上路後必須是租賃住宅服務業者才能經營整層房屋的包租轉租！
Contract! 合約細節要注意
1.乙式兩份：租屋契約必須是乙式兩份，房東一份、房客一份，合約有更改的地方，記得蓋印章或手印。
2.租約期限及地址：合約內務必載明租約有效期限「自民國XX年ＸＸ月XX日至國XX年ＸＸ月XX日止」等內容，房客可避免房東臨時不租的狀況，房東也可避免自己的租約變成不定期租約。也要確認合約上地址與實際承租的物件是相同的，避免遇到一屋二租搞烏龍，輪落睡大街的窘境。
3.租（押）金問題
租（押）金的金額、繳款方式及期限，也是租約上重要的一點，轉帳繳款可將轉帳成功的資訊拍照或截圖留存，假如是用「現金繳款」的朋有，記得要在每次繳款完請房東在合約上載明收款日期與金額，作為房東有收到款項的依據，多一層保障少一點糾紛。
4.修繕權責
如房間內有非人為損壞的狀況發生，如：排水管路異狀、電氣設備故障等，房客有修繕告知的義務，依民法房東有維修的責任，合約內文部份，不可有類似「一切衍生問題，都屬房客之責」的條款，也就是房客承租了房屋後就必須負全責的「包山包海包你全家」內容，所以務必要注意契約內有無備註修繕責任歸屬的條文。
5.衍生費用計算方式
像是水費、電費、瓦斯費、網路費、社區管理費、機車汽車停車費等，都務必要在簽約時跟房東確認清楚，是有包含在租金內還是需要另外再付額外的費用。其中最令人頭痛的「電費」除了要先確認好計算方式是依照台電帳單還是一度五元，最好是把入住時的電表度數拍照存證，才不會遇到那種大概抓大概算的房東。
6.設備清冊
如果是承租房東有提供傢俱的物件，建議要在合約內一一條列清楚數量跟種類，甚至連大門鑰匙或是門禁磁釦等都要記清楚。
CHECK! 房間檢查不可少
Ａ‧屋內環境
首先一踏入房間內，要確認屋內設備的數量以及是否正常可以使用，當下發現沒辦法使用的設備要問清楚房東是否會協助修繕完畢。
Ｂ‧安全要素
除了屋內環境設備外，「安全」也是在外租屋非常重要的一個環節。要確認對外門窗是否暢通沒有雜物阻塞，並且可以詢問看看房東有沒有更換過大門門鎖，是否可以自己更換，避免前一位房客拿鑰匙直接就把你房間打開。熱水器是否在通風位置及屋內基本消防設備如：滅火器、偵煙器及緊急照明燈，建議在入住點交時都要先將位置確認完畢。
當完成前面兩項最基本的房間檢查後，我們就可以來幫房間拍一組專屬定裝照！從廁所、廚房、整體空間及各式傢俱設備，甚至連水表電表度數也都一一拍起來，附在合約後方，並且雙方都要簽名確認喔！
租屋的點交過程雖然不像買賣一樣要一驗二驗的程序，但上面提到的細節真的建議大家要仔細確認，所有問題拍照存證、所有承諾及約定白紙黑字寫下來，雙方有個依據好避免租屋過程產生的不愉快！萬不得已發生糾紛，也可以參考「租賃專法」或是「消保法」來找找可以捍衛自己權益的法律！
內政部不動產服務業資訊系統｜https://resim.land.moi.gov.tw/Home/QueryIndex
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/9b468d
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