新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
現在商業模式不停地在推陳出新，你聽過買賣房子，也聽過租房子，但你有聽過買了房子後再把他租給賣家的嗎？
這個過程就叫做「售後回租」，是一種較新穎的「金融借貸」方式，把手上的設備或不動產賣給金融公司，自己再租下這些設備或不動產，藉此讓手上有更多現金流動。整體概念就像先把車子賣掉，但又跟買家租回來繼續開。
1.「售後回租」情況有哪些？ —
2. 融資公司售後回租的優點與風險—
3.一般民眾售後回租的優點與風險一
4.售後回租買賣雙方注意「租賃契約務必簽」
「售後回租」情況有哪些？
1、企業出售資產換取現金
有別於拿房產當作擔保品抵押換現金，「售後回租」是將『不動產所有權』移轉給對方，而擔保品抵押對方只有債權，會依照市場行情而有所不同。這也是現在市場上越來越多「售後回租」的情況，因為賣方比較容易獲得更多的資金。
例如：ING安泰人壽買下桃園敏盛醫院、南山人壽買下台中勤美誠品綠園道，出售不動產之後，這些企業獲得現金運用，只要按時向買方付租金，依然可以擁有資產的使用權，而買方也能定期獲利，達成雙贏。
2、個人出售房產獲得融資
部分大公司會以「售後回租」的方式來周轉資金，也有受房貸所苦現金尬不過來的朋友，也會透過將房產賣給融資公司，再以低於房貸租金回租，等到後續手頭寬裕後再買回房子。
3、賣方暫時無房可住，請求買方暫時將房子租給他。
因為原屋主是換屋族群，受房地合一稅影響，部分縣市購買第二戶沒有寬限期且利率1.6％，導致有先賣後買的狀況，抑或是新房正在裝修暫時沒辦法搬，於是請求買方延後交屋讓他暫時住在這裡，並以租賃的方式按月付租金。
融資公司售後回租的優點與風險
首先介紹售後回租的基本流程：
1、將房子或土地賣給融資公司，獲取現金還掉貸款。
2、向融資公司簽定租約，租下賣出的不動產
3、等租約到期，決定要買回不動產或繼續租約
向融資公司辦理「售後回租」後，會有什麼好處呢？
1、因為是販售所有權，所以可以獲得等同房屋市值的現金，不像在銀行抵押房子，只能獲得房子市值六、七成的現金。
2、可跟融資公司談好，用比房貸更便宜的價格，支付租金。
3、不用通過信用審核也可以拿到大筆資金
向融資公司辦理「售後回租」後，會有什麼風險呢？
1、融資公司參差不齊，需慎選合法的融資公司，預防詐騙的風險。
2、等租約到期之後，融資公司這時可能就會提高買價，讓你用更高的價格買回房子，如果無力貸款買回，就只能繼續承租。
3、會想「售後回租」通常都是財務狀況極差的狀況，有可能會因為繳不出租金，房子就歸融資公司所有了。
這邊阿明要先提醒大家，大部份人的觀念一般都是「有土私有財」，對於不動產的買賣十分敏感，所以真的需要售後回租來融資，最好先跟家人討論一下哦！
一般民眾售後回租的優點與風險
如果不是屬於上述急需現金周轉而賣給融資公司的狀況，而是單純買房後，原屋主提出需要售後回租的要求，大部分都是不到房子、新家工期延宕或是正在裝修中，必須暫時住在舊家。通常買方是會答應租給賣方轉租金、補貼房貸。
但阿明還是針對「買方」及「賣方」兩個角度，提出需要考量的地方給大家參考：
如果你是買方：
Ａ‧可能無法申請土增稅重購退稅
根據現行法規，申請土地增值稅重購退稅的條件之一，就是出售前1年內不能有營業使用或出租。所以假如同意原屋主回租，日後新買家可能有賣屋需求時，會因為房屋售後回租，有租賃所得的問題，就無法申請重購退稅。
Ｂ‧房屋保固
在中古屋買賣上，大部分會有「漏水保固」的服務。但通常這種保固是指再交屋日起算6個月內，有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。那就會遇到如果我售後回租，那保固怎麼算？這邊會建議保固起算日建議從「租約到期點交日」起算，避免買方還沒點交確認完內部狀況，保固時間就到期。一般在交屋後，如果發現房子有問題，可按《民法》第356條、第365條儘速向賣家反應。可是如果賣家因為售後回租的關係還住在房子裡，沒搬走屋內傢俱，買家自然也無法看清房子的問題。
假設租期結束後，才發現房子有問題，只能去找房仲協調或者扣留押金（因為尾款已經交付了），但押金大多幾萬塊而已，對賣家的影響並不大，通常不太會理你，只能再打官司爭取自己的權益。
如果你是賣方：
Ａ‧改延後交屋
對於「售後回租」的狀況，大部分的買家接受度仍舊偏低。
如果沒辦法跟新屋主達成售後回租的共識，不妨可以改成「延後交屋」，等到將房子清空再請代書處理尾款的部分，這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵，同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。
但這邊要注意到「延後交屋」也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後，因此建議買賣雙方沒有資金週轉問題及不急著入住的前提下進行。
Ｂ‧租金價格高於買方房貸金額
大部分房仲多會建議原屋主另外找地方居住，但如果真的找不到其他落腳處或是有強烈需求需要繼續住，那麼會建議售後回租的租金高於買方每月要支付的房貸金額，或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。
售後回租買賣雙方「租賃契約務必簽」
在雙方都同意售後回租的情況下，原則上就跟一般在外租屋一樣，除了買賣契約外也要記得再簽一份租賃合約。白紙黑字明確記下「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」，賣家要記得收取兩個月租金作為押金，且原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等。
除了基本的租賃條件外，關於「點交」這件事也必須明確劃分清楚。「買賣點交」跟「租賃點交」是分成兩個獨立的狀態，在交屋時買方需要將房屋現況拍照留存，並在「買賣契約內」以及「房屋租賃標的現況確認書」註明，如果租賃期間屋況有新的損壞，責任歸屬由誰來負擔。
如果你在沒有確認屋況及點交的前題下讓原屋主直接回租，並且也給了房屋價金，那麼買方就無法知道屋內是否有瑕疵，甚至會有瑕疵擔保請求權失效的問題發生。建議買賣雙方籤買賣契約要先點交過一次，租期滿後再點交一次確認好屋況。
阿明建議租屋契約還是要經過法院公證，根據《公證法》13條規定，若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑，是可以直接依法強制執行。
公證法§13｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010
民法§356 §365｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/9b468d
留言
張貼留言