安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「影響課稅級距？ 房地取得日認定是關鍵」

 

政府為了遏止短期炒作獲利的投資客，110年7月上路房地合一2.0，針對短期持有課45％重稅，這也讓房地取得日成為大家關注的要點之一。

取得日的認定依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第4點以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

所以在新制下，房屋或土地的取得日是以房地完成所有權移轉登記日為準，而預售屋則是依照買賣契約日的認定，但也還是有一些屬於「特殊取得」的情形才有例外。

 

計算持有時間重要嗎？

至於為什麼「計算持有時間」會那麼重要呢？原因是來自於，如果你的房地是在105年以後取得，並且在110年7月以後才交易的話，累進稅率從15%~45%依照持有時間計算。在2年以內者，稅率為45%；持有房地期間超過2年還沒滿5年的狀況，適用稅率是35% 。

 

『出價取得』類型

房地取得時間會分為「出價取得」及「非出價取得」兩種類型，而房地取得日到交易日（或登記日）就是所謂的「持有期間」。

以出價取得房地的情形包含：購買預售屋或成屋、特定公司半數股權交易等，取得日依照移轉登記日為準，如果是買入無法辦理建物所有權登記的房屋，如違章建築，則是以「訂定買賣契約日」為基準。像預售屋這種類型也是以「訂定買賣契約日」作為取得日喔！

 

『非出價取得』類型

非出價取得方式主要有繼承、贈與、信託、參與都更、危老重建、自地自建等。但是像「繼承」與「贈與」兩種取得方式，是可以與前一位被繼承人與贈與人合併計算持有期間。

 

另外，有些人會在規劃個人資產時，將持有的不動產信託，避免遭他人挪用、抵押貸款等無法妥善運用的風險，這種信託類型的房地取得日認定，會以「對象」來區分。

當受益人跟委託人是同一人時，為委託人取得該房屋、土地的日期視為取得日。

如果是不同人，就會以信託契約簽訂日作為取得日。有變更受益人的狀況，就會是依照變更日或確定日。

 

如果你是「建商」參與都市更新及危老重建所取得的房屋或土地，取得日就會依照你的重建計畫和核准日；如果你是「地主」參與都更危老計畫，最後分回的房地取得日則會依照你原本土地取得的時間為準。

 

基本上，如果你是透過繼承、受贈與、自地自建或個人的自有土地參與合建分到的房屋等情況，只要能夠證明是作為自住用途，則繼承者、受贈人可將過世者、贈與人、原本土地的持有期間合併計算。

自住的條件包含：個人、配偶或未成年子女設籍，且無出租、營業或執行業務使用等。

 

同場加映：維持稅率的型態

像上面有提到參加都市更新或是危老重建，無論你是自有土地跟建商合建，或是建商的建案，只要是第一次移轉的交易型態都適用20％稅率，而維持稅率10％的是自住房地持有並設籍滿6年，課稅所得400萬元以下免稅。

 

所得稅法｜https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL009961