房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
聰明選地板，拒絕噪音惡鄰在身邊。
有鎖定我們的朋友想必看過之前提過關於新上路的『隔音新規』文章，這次我們針對隔音來個番外篇「地板材料優點缺點大PK」，比較看看各種材質的地板，隔音效果如何及適合怎樣的環境需求。
先搞懂吸音隔音
想要在室內把音量降低，避免自己成為噪音惡鄰，我們可以運用「吸音」與「隔音」兩類方法來達到降噪的效果。
先分清楚隔音跟吸音的差別，裝修時才比較不會發生誤把吸音材料當成隔音材料使用的狀況，造成隔音效果不如預期。
那我們該如何分辨吸音材料跟隔音材料呢？
「吸音材料」絕大多數為外露且重量輕，可以讓室內的音量，呈現緩慢減弱的現象，例如：窗簾、地毯、壁紙等都屬於吸音材料的部分。
「隔音材料」普遍重量偏重，比較常應用在結構體或隔間中間，主要是阻隔不同區域音源互相干擾的狀況，例如室內戶外、客廳臥室，或樓上與樓下等地方。
其中要注意的是，因為隔音量與密度成正比關係，所以相同類型的隔音材料，密度越大，隔音效果就越好喔！
地板材質大PK
Ａ.組合地板
常見的組合式地板有以下三種：無任何木頭成分的「SPC石塑地板」及兩種含木頭成分的「超耐磨木地板」「海島型木地板」。
SPC石塑地板
優點：易清潔、耐磨耐刮、樣式多元、較不會有蟲害。
缺點：觸感偏硬、比木質地板稍微冰涼
適合：家中有養寵物，或是居住在較潮濕環境的家庭
這款材質的地板，鋪設時一定要做好收邊，因為側邊較銳利容易傷人，並且要注意部分需要背膠的SPC比較怕水但卡扣式的SPC就沒這問題。
超耐磨木地板
優點：清潔方便、樣式多元、表面耐磨層耐燃，防刮能力佳，擁有木地板中最高的耐磨等級。
缺點：觸感不如實木地板來得溫潤，紋路不如實木地板自然，由於材料是由木屑高溫壓製而成的「密集板」，防潮、防水相對較弱。
適合：家中有小孩與寵物的家庭。
海島型木地板
優點：由薄木片堆疊而成，相較其他材質更能符合臺灣潮濕的環境，防水、防潮會比超耐磨木地板具優勢。
缺點：易生白蟻、蛀蟲，且表皮用久容易脫落。
適合：需要防潮功能的室內空間。
Ｂ.實木地板
優點：原木製作且紋路自然漂亮，具有天然的木頭香味、無甲醛、踩踏感扎實、透氣及溫濕度調節功能最好，且吸音隔音效果相較其他材質表現較為突出。
缺點：天然木材的尺寸較不一致，不抗潮且容易刮傷、變形、怕蟲蛀，保養相對困難，需要使用實木地板專用的保養油保養，成本為所有木地板中最高的材質。
這邊要注意到！太便宜的實木地板價格，有可能會買到瑕疵品或染色的假實木地板，反而對後續維護及使用上造成更大的困擾，建議還是要選擇品質口碑較好的廠商。
鋪設組合式地板及實木地板的隔音效果，都會比只有磁磚或石材的地面更能將低聲音。
上面提到的地板種類，使用的鋪設方式不外乎「平鋪」、「直鋪」及「架高」三種。
其中「架高工法」多運用在合室地板、房屋傾斜需調整等特定需求，而「平鋪工法」則需要額外再增加一片夾板阻隔，如果原先空間地面是不平整的狀態，建議都要使用平鋪工法喔！
不論是「平鋪」或「直鋪」，都會比採用「架高」工法的鋪設方式，更密合進而減少異音的產生。
兩種方式都需要先鋪設防潮布與樓板隔音地墊，建議隔音地墊選擇質軟柔韌的材質做為緩衝，才能夠達到有效減少拖鞋與地板產生摩擦的聲響，減少木地板產生噪音，或是在地板先施作隔音阻尼版後再鋪設木地板。
但不同的地面環境需要的施工方式，還是要經專業人員評估再施作喔！
Ｃ.磁磚
優點：堅硬、耐刮、耐壓、不易吸水，容易保養及清潔。
缺點：材質較冰冷，若選擇的磁磚較無粗糙面會很容易滑倒。
因應隔音新法，除了RC樓板厚度達標，部分建商會在鋪設地磚前，加設「隔音墊、橡膠墊」等材料阻隔聲音傳遞，中間再以PC泥作黏合。
然而因為隔音墊材質較軟，所以當地震發生，地磚可能會有位移的狀況，使磁磚接合處龜裂或澎拱發生，有點類似爆米花一樣，樓板最上層的表面很容易爆開來，導致後續修繕成本增加。
因此在地磚鋪設時要留意黏著品質及是否有預留伸縮間隙，避免磁磚「澎拱」，才能達到改善噪音及兼顧安全雙贏的局面喔！
＃賣厝阿明表示，地板隔音工法很多種
目前市面上大多數建築業者在地板隔音工法施作選擇在地板表面層，極少部分建案將隔音工法施作在地板內部結構。
一般來說；施作在地板表面層的隔音工法，當住戶汰換地板時也代表隔音工法就沒了，
而以施作在地板結構層的隔音工法，不管住戶何時汰換地板，隔音工法依然存在，
主要還是因爲成本問題，多數建築業者會選擇將地板隔音工法施作在地板表面層，
只有極少數建築業者會選擇將地板隔音結構施作在樓地板結構中。
資料來源
台灣隔音建材網｜https://pyrotek.carytrad.com.tw/knowhow.html
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/9b468d
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