住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
浩南把閒置的公寓租給附近的上班族小陳，過沒幾個月浩南收到政府來函，詢問是否有將名下房屋出租給小陳等等的內容，詢問之下才知道小陳申請政府的租金補貼通過，浩南順理成章變成「公益出租人」。
這時，浩南心中就有個疑惑，「公益出租人」的認定是房客只要有向政府申請租屋補助就會成為公益出租人嗎？假設房客申請租屋補助沒通過，那麼房東還算是公益出租人嗎？
內政部營建署4大住宅政策「公益出租人」、「住宅補貼」、「社會住宅包租代管」及「耐震補強」，其中到底什麼是「公益出租人」一直是許多房東心中的疑問。
今天，阿明就來抽絲剝繭為各位解答一番『公益出租人』的N百個疑問！
什麼是『公益出租人』？
公益出租人指的是房東，將住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客，且經過直轄市、縣（市）主管機關認定者。
這邊關於『房東』資格的判定有以下兩種：
一、住宅所有權人
二、出租的房屋沒有辦理建物所有權第一次登記，並且所有權人不明的房屋稅納稅義務人
假如房屋是屬於「多人共有」的狀況，同樣也要在租約詳細記載全部共有人的資料。
除非房屋是屬於「分別共有」，部分的共有人根據他自己的持分做出租，其他共有人沒有出租，那麼租約上才不需要其他共有人的資料喔！
公益出租人的認定方式？
公益出租人的認定方式會有兩種方式：「政府直接認定」及「屋主自行申請認定」。
只要房客申請政府辦理的各種租金補貼方案通過，房東就會「原地」成為公益出租人。
例如每年8月或隔年2月辦理之住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼。
屋主自行申請認定偏向是房客符合資格但是沒有申請，或是超過申請時間、額滿沒申請到等等得狀況，由房東以郵件方式主動寄至政相關主管機關提出申請喔！
這邊提供給大家所有權人申請需要附上的文件：
（1）申請書。
（2）所有權人為自然人者，其國民身分證影本；為私法人者，其名稱、統一編號及代表人國民身分證影本。
（3）委任代理人時，應檢附授權書、所有權人及代理人國民身分證影本。
（4）貼足雙掛號郵資及回郵信封。
公益出租人享優惠？！
政府除了有針對租客提供一系列的補助政策，在2017年，也為房東提供相對的減免優惠。
假設你是符合公益出租人的條件，政府提供「房屋稅」、「地價稅」、「綜合所得稅」等三大減免優惠。
一、房屋稅減免，適用自用住宅稅率1.2%
二、地價稅減免。
一般來說出租住宅是用地價稅率是『千分之十』，假如房東是公益出租人的身份，會由地方政府評估狀況，決定是否配合住宅法第16條適用自用住宅用地稅率『千分之二』。
三、綜合所得稅減免。
在110年6月修法前最高只有1萬元，修法後每間房屋（獨立門牌）每月租金收入最高可以有1萬5000元的免稅優惠。
而且如果房東有列舉像房屋折舊、房屋修理費等費用高於43％，有可能繳的稅額會更低。
三大公益出租人常見ＱＡ
Ｑ1‧一定要在租約期間內，才可以申請公益出租人嗎 ？
Ａ1‧不用。只要是將房屋出租給符合租金補貼資格者，房東就會原地成為公益出租人，而房東也可以在租約到期後補申請。
公益出租人有效期間為：申請日「往前」及「往後」推算到租約起租日，如果是超過 1 年的部分，則以 1 年為限 。這邊提醒各位，上述兩項計算時間的合計最長不可以超過 2 年喔！
Ｑ2‧「每屋」規定，是以「門牌」為規範嗎？
Ａ2‧是的。門戶認定方式是以戶政機關編釘的門牌為主喔！
假如你是透天厝分出套房的類型，不論你出租樓層數的多寡，因為門牌號碼只有一個，所以每屋每月租金收入免稅額度最多也是以 1 萬 5 千元為限。
Ｑ3‧我是出租房屋給租金補貼戶的房東，在申報綜合所得稅的時候，還要另外準備什麼資料嗎？
Ａ3‧ 原則上房客是租金補貼戶資格確認後，房東房客雙方的相關資料，政府會在每年 2 月時，提供給國稅稽徵機關使用，所以理論上民眾是不用在申報時額外提供資料。
但，若是透過到現場以臨櫃的方式申報綜合所得稅的朋友，會因為資料的查閱權限，並不是所有櫃台人員都可以查詢，所以這邊會建議民眾攜帶「租賃契約」及「承租人的租金補貼核定函」，以便國稅稽徵單位的人員查驗，減少後續退補稅問題喔！
內政部不動產資訊平台｜https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0405.aspx
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