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目前顯示的是 3月, 2022的文章

郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新建經 阿明風水世家:『剪刀煞』

  芬董買了間商辦準備好好大展鴻圖,結果接連發生公司業務 出包和財務漏洞。 芬董:「好難得等到這間商辦釋出空間,可以換到更好的辦 公地點,怎麼公司一直出trouble?」 阿融師:「這間商辦是不錯,當初買的時候沒注意到剪刀口 ,趕快買顆大石擺路口鎮壓化解。」 芬董:「好,我馬上交待下去。」 【簡述】 三叉路口或十字路口形狀像一把尖銳的剪刀開口,房屋蓋在開口(路口)上產生剪刀口夾屋的情形,如果剪刀口內角度小於90度,就稱為「剪刀煞」。 剪刀狀的路口又可細分二種,一種是二條馬路交叉,路口對角各會有一個剪刀口;另一種則是二條馬路交匯呈Y字型的分道口,因分道口小於90度,是經典的剪刀煞位置。 【內容】 台灣地狹人稠導致道路規劃錯綜複雜,隨處可見分岔路口,這樣的分岔形狀在無形中造成房屋外格局的煞氣,如果遇到二條馬路相匯交流成一條路的雙岔路口,形成俗稱的剪刀煞,該條路正對的建築物,便是沖煞,其煞氣最重,居住者可能發生意外之災、離婚、破財等壞事。 如果是商業辦公大樓,可能造成業務不順、公司倒閉等危機。 【參考化解】 建議可在剪刀口處擺放大石化解煞氣,挑選好看的石頭既可化煞又可美化環境,真是一舉二得。比較安心,屬「大吉」。 所以買房子不能只看屋內,還要在外部觀察週遭環境,好的外在風水也可能影響你的居住安全。 * 以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/689763

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「公益出租人要點一把抓」

  浩南把閒置的公寓租給附近的上班族小陳,過沒幾個月浩南收到政府來函,詢問是否有將名下房屋出租給小陳等等的內容,詢問之下才知道小陳申請政府的租金補貼通過,浩南順理成章變成「公益出租人」。 這時,浩南心中就有個疑惑,「公益出租人」的認定是房客只要有向政府申請租屋補助就會成為公益出租人嗎?假設房客申請租屋補助沒通過,那麼房東還算是公益出租人嗎?   內政部營建署 4 大住宅政策「公益出租人」、「住宅補貼」、「社會住宅包租代管」及「耐震補強」,其中到底什麼是「公益出租人」一直是許多房東心中的疑問。 今天,阿明就來抽絲剝繭為各位解答一番『公益出租人』的N百個疑問!   什麼是『公益出租人』?             公益出租人指的是房東,將住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客,且經過直轄市、縣(市)主管機關認定者。 這邊關於『房東』資格的判定有以下兩種: 一、住宅所有權人 二、出租的房屋沒有辦理建物所有權第一次登記,並且所有權人不明的房屋稅納稅義務人 假如房屋是屬於「多人共有」的狀況,同樣也要在租約詳細記載全部共有人的資料。 除非房屋是屬於「分別共有」,部分的共有人根據他自己的持分做出租,其他共有人沒有出租,那麼租約上才不需要其他共有人的資料喔!   公益出租人的認定方式? 公益出租人的認定方式會有兩種方式:「政府直接認定」及「屋主自行申請認定」。 只要房客申請政府辦理的各種租金補貼方案通過,房東就會「原地」成為公益出租人。 例如每年 8 月或隔年 2 月辦理之住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼。 屋主自行申請認定偏向是房客符合資格但是沒有申請,或是超過申請時間、額滿沒申請到等等得狀況,由房東以郵件方式主動寄至政相關主管機關提出申請喔! 這邊提供給大家所有權人申請需要附上的文件: ( 1 )申請書。 ( 2 )所有權人為自然人者,其國民身分證影本;為私法人者,其名稱、統一編號及代表人國民身分證影本。 ( 3 )委任代理人時,應檢附授權書、所有權人及代理人國民身分證影本。 ( 4 )貼足雙掛號郵資...

安新建經 阿明誌:『初學者該怎麼看屋?』

  小婷大學剛畢業,她給自己訂了五年之約,希望能存夠頭期款,同時累積看屋的經驗,可以買一間屬於自己的小屋,想請教一下初學者該怎麼看屋? 對於小婷這樣的年輕人,真的要好好鼓勵一下!有計畫性的規劃自己的未來,同時願意花時間學習累積經驗,真的不容易!只是看屋的眉眉角角真的很多,就初學者而言,我們先給個基本概念吧! 首先,你一進門,要先看四周的採光,代銷一定會先把燈打開來,因為黑漆漆的,你一定會覺得採光不好,但我們就是要看的是最原始的採光如何? 最好能早、中、晚都挑時段去看看。然後一進來家裡,鞋子放在哪裡?空間夠放嗎? 打開窗戶,看一看外面的風景,看看周遭的環境,看看隔壁鄰居是不是靠你太近? 反覆開關幾次,檢查窗戶的順暢及密合度,然後是什麼牌子,因為氣密窗有分等級,價格差異不小,可以請代銷提出品牌或是出廠證明。 接著,我們先來看一看廁所,試著開關廁所的門,看看會不會離馬桶很近? 有時連側身都沒辦法關起門來。還要記得把廁所的天花板打開來,看看裡面的管子是怎麼配置的,雖然不一定看得懂,不過可以問問。 然後來看看廚房的流理台,品牌好壞差異也很大,你得去看看流理台下面的管子,是不是有做存水彎,還是普通的爛管裝上去,以免常常有蟑螂爬進來或聞到臭味。 接下來你要去看看陽台,裝冷氣室外機的地方空間是不是足夠? 又或者對面家的室外機熱氣正朝著你家窗戶吹過來。千萬不要選一個非常的小陽台,連曬衣服的空間都不夠!你要放洗衣機、曬衣服,還要安裝熱水器,這些東西放下去之後你空間夠嗎?會不會動彈不得?這些都是要注意的。 因為買房不容易,而且預算有限,一開始大多都是買小坪數的房子, 所以在使用空間上面,真的要特別的注意啊! 如果你選購的是電梯大樓,要注意電梯跟房子的牆千萬在不要同一面上,因為電梯共振的聲音很大。很多人喜歡高樓層,但如果你買的是頂樓,要注意頂樓會有抽水馬達,如果當時沒有住戶入住,沒人使用抽水馬達,所以噪音到底會多大?沒人知道? 所以你必須注意抽水馬達也有分等級,問清楚它的噪音等級,免得等你入住之後,你才發現……電梯整天不停的上上下下共振,或者是抽水馬達整天運轉不停,你會被聲音干擾得沒辦法睡覺或是休息。 其實很多雜音,都是要入住之後才會發現,因為有許多的住戶進進出出,還有許多的車子來來往往,吵雜的聲音,或者是共振的聲音,才會顯現出來,這些都要特別要注意! 然後,我們要來看一看地下室停...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「聰明裝修拒絕被騙三部曲第二集-防水篇」

裝修工程就像是在做一碗從熬醬到盛盤的咖哩飯,傢俱裝飾品是咖哩裡面的料、室內設計裝修就是濃郁的咖哩醬、最重要基底工程就是飯。 防水工程就像是煮飯,水量要剛好、時間要設定好,飯若糊掉,再好吃的咖哩醬,美味程度都減半,防水工程也是一樣的。 這次裝修三部曲第二集,讓我們來一步一步拆解「防水工程」有哪幾道,一起聰明裝修拒絕被騙! 第一道:地坪拆除拆到底 中古屋相較於新成屋更要注意防水工程,尤其是離不開「水」的三大區域:浴室、廚房、陽台,這些地方的防水工程真的馬虎不得。 翻修過程中,需要將磁磚打到看見紅磚或 RC 牆,這時候就可以檢查內部管線有無漏水並及時更換。有些人可能會想要節省工資跟縮短工期只敲掉表面磁磚,但這邊要提醒各位,如果在一開始不先從根本檢查房屋的狀況,即時揪出漏水問題;若等裝修完發現才處理,反而費工、費時又傷荷包。 第二道:地坪防水要仔細 第一道工序結束後,就要開始進行「滲透型防水」的塗料施作。因為地坪表面的水泥有小孔洞,用防水塗料將表面的孔洞填滿,一方面可以阻隔壁癌,另一方面也作為一層基底增加耐磨度,方便與後續的工法銜接。 由於舊屋翻新會連同對外窗一並拆除更換,在施工期間有可能遇到下雨,使部分雨水灑進到屋內,因此建議,如是舊屋翻新在防水塗法可施作兩次,避免在下一道打底工序前發生滲漏的狀況。 第三道:泥作打底必須平 泥作打底的工序我們追求的是要「平整」,並且在打底前,務必確認工班有將地面清潔乾淨,泥作整平並留洩水坡度,以便後續若有積水可以快速排掉。 第四道:排水孔洞及落水頭防水 排水孔周圍是跟「水」第一線接觸的地方,防水膠務必要塗好塗滿,在落水頭周圍也可以放入防水套蓋器,加倍防護。 第五道:三層防水塗料 防水底料的施作核心就是「多層薄上」,要讓每一層的塗料都可以完全乾燥,才能形成防水膜,並要加強邊角,防水網的壁面高度以 15 公分為基準,交接處要接好,不可以中斷後再連接,接著視氣候狀況大約 4-7 天左右塗料即會完全乾。 此工序要注意兩點,在施作防水層前務必也要將地面的灰塵清潔乾淨,同時建議上到「三層」塗料,才能夠更全面的防水! 第六道:積水測試要確實 其實前面防水塗層結束後,基本上防水工程已完成一大半,這時候我們就要來先幫地板做個期中考一下。 在貼磚之前要先進行積水測試,把施工地方所有的排水孔封閉,注入大量的水浸泡一天左右,確認水位沒有變低,同時也可以確認樓下鄰...