房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
阿翰買了標榜零公設的透天小社區建案,買了才知道一樣是有共同持份土地。在管委會與建商點交過程,發現原來根據政府規定,超過 30 戶以上合照申請的建案,需要有資源回收區的空間,結果建商提供的竣工圖面有規劃,但實際上卻沒有該使用空間,甚至將預定資源回收區空間賣給他人使用,詢問建商未符合竣工圖的情況該如何處理,建商回覆:「沒有被查到就不會被開罰 ... 」 社區內的公設-水溝,在建設時建商沒有計算好斜度,會產生水溝水發出惡臭、滋生蚊子的狀況,管委會要求建商處理改善,卻得到建商回覆:「水溝是排洪用,無法解決 ... 」 以上,這類公設點交糾紛無奇不有,甚至有些社區已完工 3 年以上,公設的部分依舊尚未點交完畢,身為屋主的我們應該如何保障購屋的權益呢? 首先,假如建商在銷售開始就是標榜『零公設』,但於後續點交時發現是有部分公設,針對此情況,建商可能涉及「廣告不實」的問題,違反《公平交易法》第 21 條、《消保法》第 22 條,可以依法請求 損害賠償 。 買方可依據《民法》第 359 物之瑕疵擔保相關規定,主張要解約或減少價金而提起訴訟,確實要負舉證責任,買方必須說明「竣工圖與現況用途不符」構成瑕疵,且此瑕疵重大而得解除契約,如果不是屬於重大瑕疵的類型,那就只能減少價金。 公設怎麼點交? 根據《公寓大廈管理條例 》第 57 條規定,建商必須提供物件「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」的相關資料,如:設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說…等資料,以利管委會管理使用。 社區在成立管理委員會後,同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,檢測時間大約為 1 ~ 2 個月,如果遇到大一些的社區甚至可能要長達一年時間,確認其功能正常無誤後,才能正式移交。 且依據法規規定,公設點交不僅是管委會與建商要處理,政府機關的人也需到場協助,避免建商與管委會在驗收程序有不實之行為,導致住戶權益受損。 公設驗收不通過怎麼辦? 在點交公設過程若有發現問題,如水電機械、消防設施或各類管線功能上明顯缺陷等狀況,且可以歸責於建商,社區管委會應一一列出缺失,以「書面」方式通知建設公司處理修繕之。 大部分具有規模或是信譽優良的建設公司,會在公設點交時提供管委會或...