新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
阿翰買了標榜零公設的透天小社區建案，買了才知道一樣是有共同持份土地。在管委會與建商點交過程，發現原來根據政府規定，超過 30 戶以上合照申請的建案，需要有資源回收區的空間，結果建商提供的竣工圖面有規劃，但實際上卻沒有該使用空間，甚至將預定資源回收區空間賣給他人使用，詢問建商未符合竣工圖的情況該如何處理，建商回覆：「沒有被查到就不會被開罰 ... 」 社區內的公設-水溝，在建設時建商沒有計算好斜度，會產生水溝水發出惡臭、滋生蚊子的狀況，管委會要求建商處理改善，卻得到建商回覆：「水溝是排洪用，無法解決 ... 」 以上，這類公設點交糾紛無奇不有，甚至有些社區已完工 3 年以上，公設的部分依舊尚未點交完畢，身為屋主的我們應該如何保障購屋的權益呢？ 首先，假如建商在銷售開始就是標榜『零公設』，但於後續點交時發現是有部分公設，針對此情況，建商可能涉及「廣告不實」的問題，違反《公平交易法》第 21 條、《消保法》第 22 條，可以依法請求 損害賠償 。 買方可依據《民法》第 359 物之瑕疵擔保相關規定，主張要解約或減少價金而提起訴訟，確實要負舉證責任，買方必須說明「竣工圖與現況用途不符」構成瑕疵，且此瑕疵重大而得解除契約，如果不是屬於重大瑕疵的類型，那就只能減少價金。 公設怎麼點交？ 根據《公寓大廈管理條例 》第 57 條規定，建商必須提供物件「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」的相關資料，如：設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說…等資料，以利管委會管理使用。 社區在成立管理委員會後，同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，檢測時間大約為 1 ～ 2 個月，如果遇到大一些的社區甚至可能要長達一年時間，確認其功能正常無誤後，才能正式移交。 且依據法規規定，公設點交不僅是管委會與建商要處理，政府機關的人也需到場協助，避免建商與管委會在驗收程序有不實之行為，導致住戶權益受損。 公設驗收不通過怎麼辦？ 在點交公設過程若有發現問題，如水電機械、消防設施或各類管線功能上明顯缺陷等狀況，且可以歸責於建商，社區管委會應一一列出缺失，以「書面」方式通知建設公司處理修繕之。 大部分具有規模或是信譽優良的建設公司，會在公設點交時提供管委會或...