住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
妹妹贈與房子給姊姊，持有一段時間後，姊姊想要賣掉去買另一間，在辦理過戶手續時，代書提到，因為持有的時間及買賣交易的關係，會有衍生出來的「稅」要繳，到底贈與房子給家人再轉手賣掉，中間會要繳哪些稅？
不論是父母或是親人之間要互相贈與不動產，必須考慮到「贈與稅」與「房地合一稅」。因為兩種稅之間的百分比級距差異，若是你在短期內出售，可能會有省下小額贈與稅，卻多了高額房地合一稅的狀況。
以下就讓我來說明一番台灣萬萬稅，賣房屋你要繳什麼稅？
1.土地增值稅 —2. 房地交易所得稅— 3.房地合一稅一4.贈與稅 — 同場加映：申報過贈與稅，就不用再申報房地合一稅嗎？
1.土地增值稅
土地增值稅的課稅基礎是「土地公告現值」,每年重新調整。
一般增值稅按漲價總數分為20%、30%、40%級距，自用住宅優惠稅率10%。
自用住宅稅率減免，須符合以下三大要件：
Ａ・個人或其配偶、未成年子女設有戶籍
Ｂ・持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用
Ｃ・個人與配偶、未成年子女在交易前六年內，未曾適用這項租稅優惠。
若是自住者，自住時間超過6年，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。
2.房地交易所得稅
房地交易所得稅，計算方式是以「出售成交總價」扣除「取得成本」的餘額，再乘以適用稅率。
依《所得稅法》第14條之4規定：「……繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。……」如果賣出的房地產是透過繼承方式取得，取得成本計算的基礎是依照當初繼承或贈與時，公告的土地現值及房屋評定價格，但是要特別小心，我們在賣出的時候，計算所得時，是以「市價」為基準，所以兩者之間就會有落差。也就是只要你是透過「繼承」或「贈與」取得的不動產，再往後出售時，都會面臨這種問題。
3.房地合一稅
因為房地合一稅的概念是實價課稅，也就是「賣價」扣掉「成本」之後乘上「稅率」，就是必須課徵的稅額。
舊制：(房屋收入-成本-費用)×稅率
新制：(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)×稅率10%~45%
那到底我現在賣掉房子是適用新制還是舊制呢？這個疑問我們可以從「取得年份」來判斷。
若不動產為105年1月1日以後自行取得、或103年1月2日以後透過親屬贈與或繼承獲得的房地，且「持有期間在2年以內」的房屋或土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。
房地合一制不動產，持有2年以內出售適用45％稅率、二至五年內出售稅率為35％、五至十年內稅率為20％，十年以上稅率為15％，另屬自住且設籍滿六年之房地稅率10％，課稅所得400萬以下則免稅。
4.贈與稅
贈與稅是以房屋評定現值為課稅基礎，依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作贈與價值課稅，區分成10%、15%、20%稅率。
但子女未來出售時計算成本也會以「現值」為基準，來課徵贈與稅。
這邊要提醒大家，若受贈者在短期內賣出，雖然贈與稅會比較低，但會後續會衍生出高額的房地合一稅，因為政府會認為你的取得成本是「０」，而不是當初購屋的價格喔！
PS.修法過程中，經過協商後，目前法令規定是以土地公告現值與房屋現有價值，當作取得成本，雖然不是把取得成本當作０，但還是跟市價有落差。
備註｜贈與稅免稅額
每人一年為220萬，不限制贈與對象。也就是說每一位贈與人一整年下來，不論贈與給多少人，累計贈與金額不超過220萬元，就可以免稅。
有些人認為贈與房地產可以用來節稅，但是，完整的節稅規劃其實要考慮得更長遠、更完善，並且要隨著政府制度調整。除非確定子女取得房地產後，是當作自用住宅並能夠持有滿6年才出售，進而可以適用房地合一自用住宅優惠，否則不建議贈與房地產給子女。
這邊提供財政部的試算公式，不懂如何計算的朋友可以參考試算喔～
財政部贈與稅試算｜https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W7
同場加映：申報過贈與稅，就不用再申報房地合一稅嗎？
許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再課房地合一稅，這是大錯特錯的觀念。不論是否為二等親以內買賣「新制課稅範圍內」的房地產，「贈與稅」和「房地合一稅」兩者分屬於不同稅目，課徵意義也不同，這邊還是要提醒大家，有房屋買賣交易行為，都需要在期限內完成申報喔！
資料來源
建築技術規則建築設計施工編 §46-6｜
房地合一稅重點一覽表｜https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/cd61d91304fc4fb194571fea1d82ba35?cntId=fa38f9d9fdae496b82ee5ce5061d2041
所得稅法 §14-4｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0340003
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/689763
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