房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
阿明週末回一趟外婆家，除了看看外婆，順便幫忙整理環境。
想不到外婆大方拿出傳家寶，提起當年嫁妝有一只翡翠手鐲價值連城，是好久好久以前傳承下來的，有一天也會交給阿明的老婆。
阿明聽了又驚又喜，很好奇實際到底價值多少，可以拿到銀行鑑價嗎? 銀行所謂的鑑價實際上又是辦理什麼樣的業務呢?
簡述：
銀行委託專業的估價師估計房屋的價值，也叫做房屋鑑價。估價師估算的房價並不完全等於買賣房屋的實際交易價格，但銀行業者將會依此結果作為核貸的額度。
內容：
一般銀行鑑價的標準有五大重點，那就是買賣價格、地段區域、屋況、格局、申貸人財力及信用。為了篩選優質的房貸客戶，銀行鑑價首重的是房屋位址和申貸人的財務情形，除此之外，通常格局方正、屋況良好、蛋黃區地段的鑑價結果，貸款金額會比較高；相反的，畸零格局、屋況不佳、地段難轉手、增值率低，甚至非公正仲介或代書經手的話，都會讓銀行在鑑價金額上相對謹慎和保守。
雖然實價登錄也是銀行鑑價的重要參考指標，但各家銀行內部的標準、放款政策不一，如果希望對房價的估算準確一些，取到高一點的貸款額度，所謂「貨比三家不吃虧」，可以多找幾間銀行進行鑑價，想辦法為自己爭取到有利的貸款條件。
#以上文字與圖片來源出處轉自: 賣厝阿明官網https://54aming.com/articles/57a43d
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