跳到主要內容

安新建經熊保庇單元:『住宅區、商業區怎麼看?搞懂兩件事即可』

為了確保都市能有計畫地發展,因此政府規劃了土地分區,標記每塊土地的用途,人民必須依法使用土地,否則主管機關將會限制人民使用的權利,並做出相關的處罰。 土地其實被區分成很多種用途,與我們生活最為相關,也是最常聽到的區分方式為:住宅區、商業區、工業區,這三個分區中,最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。 大家可能會覺得奇怪,很多地方常常都是住宅與商家混在一起,讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區,有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚,到底是以何種標準來區分的呢? 想知道如何區分土地所屬分區,其實只要搞懂二件事即可: 1、哪些土地分區可以做商業用途?哪些不行 2、如何查詢土地分區 __________________________________________________________________________ 詳細解答: 一、住宅區:可供特定營業場所 住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區,每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同,以下簡單介紹: 1、第一種住宅區:純住宅區,只能建造獨棟或雙併住宅,禁止非住宅使用。 2、第二種住宅區:可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用(例如:辦公大樓或百貨公司)。 3、第三種住宅區:可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。 4、第四種住宅區:可設置各式住宅及輕工業(例如:加工業)、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。 註: 1、建蔽率:指建築面積占基地面積之比例。簡單來說,建蔽率大,建物面積就大,空地面積就會小;建蔽率小,建物面積就小,空地面積就會大。 2、容積率:建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率(不包括地下層與屋頂上的突出物)。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大,可蓋的樓層數就越高。 3、關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率,各縣市都有不同的規定,但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。 二、商業區:只能做商業使用 商業區也可細分為第一、二、三、四種,以下簡單介紹: 1、第一種商業區:供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。 2、第二種商業區:供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。 3、第三種商業區:供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 4、第四種商

安新建經: 安新熊保庇單元「預售屋可能會遲交,該怎麼自救?」


 

《預售屋可能會遲交,該怎麼自救?》

美美在今年看上一間正在蓋的預售屋,

聽建商說年底就能準時交屋了,

美美覺得時間上符合自己的規劃就簽約了。

美美抱著期待的心情等待交屋的那一天,

三不五時就拿著合約翻翻看看,

沒想到無意中發現契約中的

「開工及取得使用執照期限」

這項規定下面寫著若因天災地變、政府法令、

不可歸責於賣方之事由發生時,

賣方可延長原先約定的完工時間。

美美看完後很擔心要是年底交屋時,

發生了上述所描述的事項,

那她原先的規劃就會被打亂,

這時候她應該要怎麼樣維謢自己的權益呢?

想知道消費者可以透過哪些管道爭取賠償嗎?

快繼續往下滑看解答

「無法交屋」一般來說有三個情況:

1、無法開工,

2、沒取得使用執照,

3、取得執照後,建商沒通知交屋,以下就三種情況解說。


1
、建商「無法開工」或「取得使用執照」

根據政府頒佈的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》(以下簡稱定型化契約記載事項)的第十二條第二項規定賣方若在合約期限內沒有取得「使用執照」或「開工」的話,就需支付「已繳房地價款」的萬分之五,當作延期的賠償,延期幾天就支付幾天的賠償金。

若延期滿三個月,賣方仍無法「開工」或取得「使用執照」的話,就視同賣方違約,這時候買方就可以要求賣方進行「違約賠償」。

依照《定型化契約記載事項》第二十四條第三項規定買家可要求退回全部款項、延遲利息,以及可要求房屋總價15%的賠償金,但若15%的賠償金已超過繳給建商的價款,那就以已繳價款為上限來賠償。

 2、取得執照後,建商沒通知交屋

依照《定型化契約記載事項》第十五條,建商在取得使用執照六個月內,應通知買房進行交屋,若逾期六個月未通知買方,建商就需支付「已繳房地價款」的萬分之五當作延期賠償。若是確定違約一樣可以用《定型化契約記載事項》第二十四條第三項規定要求賠償。

最後小提醒,買方不必擔心合約內沒有記載以上條款,就拿不到賠償,因為依照《消保法》第十七條第五項規定,經中央主管機關公告應記載之事項,就算未記載在定型化契約裡,業主仍應遵照公告之應記載事項履行契約。或者業主在定型化契約裡設定了違反《定型化契約記載事項》的條款,也屬無效之條款。買方若碰上建商延遲交屋的情形,一定要先「寄出存證信函」(郵局買)留下證據自保後,若覺得自己無法與建商溝通,也可以找地方消保官請求協助。

 

留言

這個網誌中的熱門文章

安新建經: 安新熊保庇單元「被延遲交屋該怎麼辦?可以求償嗎?」

勝志原本和賣方定後天交屋了 房仲打來說廁所管線漏水,建議雙方延遲交屋等完整修繕完,但並不確定確切交屋時間 賣方延遲交屋可以要求賠償嗎? 😡 中古屋跟預售屋的延遲交屋罰則規範是否相同? 🔑 解答分隔線: ___________________________________________ 正解: 1️⃣ 房仲如果盡了義務,告訴您延遲交屋的情形,要看買方您是否接受延遲交屋,一般來說雙方都能互相體諒,除非真的延遲過久,而衍生額外居住成本,就會請求賠償。 依買賣雙方訂契約規定,大部分狀況來說延遲交屋期限最多不超過3個月。 2️⃣ 以預售屋來說: 買賣契約成立後,買方依約付款,若建商未於一定期間內交付給買方,買方可向建商請求遲延利息。 每逾一日就要按照已繳房地價款的萬分之5單利計算之遲延利息,買方可以按照買賣契約書約定內容 寄發律師函或存證信函,進而請求賣方或建商履行契約並負擔遲延責任賠償損害。 平均來說若超過3個月以上,可視同建商違約哦,建商除了需要將買方已付的購屋價金全數歸還外, 大部分狀況之下還需要支付房地總價百分之十五的違約金給買方呢! 3️⃣ 中古屋更常有延遲交屋的問題,假設原本說好交屋時間,可能因為買方貸款不順利、也可能因為賣方還找不到下一個住處而搬不出去,這時候可以按照買賣契約書內容進行催告、請求遲延利息、主張解除契約及請求違約金等,通常每延遲一天、就得支付房價的萬分之一哦。 房貸的撥款日才開始計算房貸利息。 交屋時,如果漏水問題尚未解決建議雙方討論扣部份尾款下來並特別附註解決漏水細項。 如果有影響到您的權益仍要設法維護,可以先連絡消基會,請消保官出面並提供法律諮詢,與建商協商爭取適度的理賠,相信這才是最快且又有效的方法哦! 以上的罰責或詳細條款還是需以個案當下所簽立的買賣契約為主喔 💡

安新建經代書推薦轉介服務 樂屋網平台專欄上線

由線下轉線上的消費行為,不只是侷限各項零售產業或 3C 用品 … 等,就連動輒數百萬或上千萬的傳統不動產買賣,也有越來越多民眾會自己透過線上平台找房賣屋,安新建經提醒,在少了第三方仲介的情況下,買賣雙方直接交易就更需要選擇可靠的代書協助辦理相關買賣流程。 在 前年推出全新二代履保的 安新建經 深知如要做好交易安全,絕非僅是從簽約那一刻才需留意,從最上游的仲介、代書配合把關與監督,到後面代為管理金流的建經公司都需環環相扣,才能建構完整的交易安全市場,因此推出了代書推薦服務,並透過與樂屋網線上平台合作,讓民眾有更多機會認識進而選擇適合自己需求的代書做接洽配合。 因此從去年 7 月起 安新建經 即與樂屋網合作,每月固定推出兩篇代書人物專欄單元刊登在樂屋網的官網訊息之中與民眾分享,由北到南不同城市巡迴專訪各有所長的多年合作地政士,不管是針對一般買賣,繼承辦理或是土地合併,都可以透過一篇篇文章了解到每位代書服務的特色與過往經驗,挑選適合自己的代書進行聯絡接洽,安新建經法務經理謝宗興表示「交易安全推廣不應該有線下或線上之分,才有了這個合作契機,希望消費者不只可以在線上找到好物件,也能找到好代書,能更順利無礙成交結案。」。 近幾年時有聽聞不肖代書以職務之便,利用大多民眾對於不動產買賣繁瑣的條文與程序不熟悉的弱點,做出一些假文件真詐欺的詐騙案例,因此要找到一位信譽良好又專業的地政士,絕對是民眾在自行辦理相關房產交易時很重要的一環,而會想用人物專訪的方式,就是希望用軟性的角度從人物故事切入,用更輕鬆的方式提醒民眾應該注重交易安全,內容豐富多元〬 安新建經其實從去年起即有推出代書轉介的免費服務,凡任何民眾有需要代書服務時可先行與安新建經聯絡,安新建經會主動先與客戶作初步的訪談,之後再針對客戶的需求與所在地區,推薦適合的代書人選與資料,並徵得客戶同意後,才會將客戶資料提供給推薦代書,請代書再聯絡進行後續的服務細節洽談;推出後深獲好評,並發現一般民眾對於代書的接觸管道有限,安新建經才決定透過樂屋網線上平台,讓更多民眾可以了解此項服務,並可多加利用。

安新建經: 安新熊保庇單元「減壓閥壞了,到底是誰的責任呢?」

公寓大廈的便利設施是需要 昴貴的管理費來維持的! 為了居民們知道錢花到哪去了, 公寓大廈的管理公司每個月都會公告 當月的管理費支出供居民審視有無不正當的地方。 不過即使如此, 對於管理費該怎麼用、用在哪, 還是有不少的問題存在, 比如 控制水壓的減壓閥壞了, 那該由誰來支付維修費呢? 減壓閥是控製水壓的一種工具, 由於水塔都設置在頂樓, 在從下輸水時為了避免水壓過大 對水管造成負擔,所以會在低樓層的 部份設置減壓閥,降低水壓。 也就是說減壓閥只有提供給特定的住戶使用, 但這個東西又屬於大樓的水電設備, 在正常的使用下發生了故障, 修理費到底該由管委會還是自己支出呢? 詳細解答: 依《公寓大廈管理條例》第10條規定,社區「共有部分」的修繕、管理、維護由管理負責人或管委會負責,其費用則由公共基金或是社區住戶依照共有的比例來分擔,而社區「專有設備」的修繕、管理、維護,則由區分所有權的住戶或是有約定專用部份使用的人來負責處理,其費用得由個人支出。 那什麼是「共有部分」、「專有部分」呢? 根據《公寓大廈管理條例》第3條第3、4款的規定, *專有部分是指: 在構造上、使用上可獨立,且為區分所有權之標的者。 意思就是說,此事物具有構造獨立、使用獨立並且非公眾使用,比如說住宅的房間。 *公有部分則是指: 專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,能提供給住戶們共同使用,比如說社區建身房。 所以說即使該設備是大樓原先就有的東西,但修繕、管理、維護的責任,則要看東西是對誰作用,才能知道由誰來負責。 減壓閥的功用是控制水壓,讓水在運輸到低樓層特定住戶出水口的過程中不會因為水壓過高,導致水管爆裂或者出水異常,使用範圍有限定住戶,具有使用上的獨立性,所以這是屬於「專有部分」的設備,如有需要修繕、管理、維護,應由具區分所有權的住戶處理。 不過若減壓閥的功用不是只穩定特定住戶的水壓,而是穩定整棟大樓水壓的話,那此減壓閥就屬於提供公眾使用,屬於「共有部份」,依照規定,應該由管理負責人或管理委員會來負責處理。 若是「共用部分」的減壓閥故障,讓住戶的家中淹水造成財物損壞的話,住戶可用《民法》第544條,管理負責人或管委會因為處理委任事務有過失及《公寓大廈管理條例》第10條第2項,向管理負責人或管委會請求賠償。