安新建經法律小學堂 & 活動專欄

新冠肺炎疫情趨緩後，國內壓抑買氣大迸發，尤其低利率條件下，加上迄今國際情勢仍嚴峻，資金轉進房市，需求大增致房價微漲，屋主惜售，房市恐成賣方市場，對於預算有限的自住買方，此時該不該進場?專家認為，選擇交通便利、生活機能強勁及生活圈環境成熟，無須擔憂買在高點，未來房價相對有支撐。 目前房市是起漲期?抑或僅是買氣短暫回籠暫不明確，對於有自住需求的購買者都是希望買到一個好價位，或希望房價回檔再買，對此，安新建經業務經理張凱智認為，以過往影響房市幾個重大事件來看，從2003年的SARS、2008年的二次房貸金融風暴及2016年房地合一準備上路前夕，當時房地產價量都是往下修正，但消費者缺乏購屋信心，等到房市低潮一過，回首來看才真正懂的千金難買早知道的真理。 當前房市大熱，未來走勢沒人說得準，自住客該何去何從?張凱智表示，對於自住者而言，只要看到合適的房子，且購屋預算也足，建議可以直接下手購置，若認為可等將來房價下跌再購置，但等到房價下跌時是否真的能找到適合的房子，又是需另外思考的問題點。 若是投資考量者，張凱智建議以長期投資角度著手，目前台灣處於低利率狀況，甚至購屋置產收租族群越來越多，其收租投報率都高於銀行定存利率，且買房還有儲蓄之功能，故置產放長線投資為佳。 對於買方擔憂現在會買在高點，張凱智說，若是自住，只要生活機能佳，交通便利，商圈環境成熟，就算未來要賣至少還有支撐盤，因為這樣的房子仍有他的交易市場，無須過於擔心買在高點，除非政策或經濟有重大變動，使得房地產受到影響，則另當別論。

  《預售屋可能會遲交，該怎麼自救？》 美美在今年看上一間正在蓋的預售屋， 聽建商說年底就能準時交屋了， 美美覺得時間上符合自己的規劃就簽約了。 美美抱著期待的心情等待交屋的那一天， 三不五時就拿著合約翻翻看看， 沒想到無意中發現契約中的 「開工及取得使用執照期限」 這項規定下面寫著若因天災地變、政府法令、 不可歸責於賣方之事由發生時， 賣方可延長原先約定的完工時間。 美美看完後很擔心要是年底交屋時， 發生了上述所描述的事項， 那她原先的規劃就會被打亂， 這時候她應該要怎麼樣維謢自己的權益呢？ 想知道消費者可以透過哪些管道爭取賠償嗎？ 快繼續往下滑看解答 「無法交屋」一般來說有三個情況： 1 、無法開工， 2 、沒取得使用執照， 3 、取得執照後，建商沒通知交屋，以下就三種情況解說。 1 、建商「無法開工」或「取得使用執照」 根據政府頒佈的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（以下簡稱定型化契約記載事項）的第十二條第二項規定賣方若在合約期限內沒有取得「使用執照」或「開工」的話，就需支付「已繳房地價款」的萬分之五，當作延期的賠償，延期幾天就支付幾天的賠償金。 若延期滿三個月，賣方仍無法「開工」或取得「使用執照」的話，就視同賣方違約，這時候買方就可以要求賣方進行「違約賠償」。 依照《定型化契約記載事項》第二十四條第三項規定買家可要求退回全部款項、延遲利息，以及可要求房屋總價 15% 的賠償金，但若 15% 的賠償金已超過繳給建商的價款，那就以已繳價款為上限來賠償。   2 、取得執照後，建商沒通知交屋 依照《定型化契約記載事項》第十五條，建商在取得使用執照六個月內，應通知買房進行交屋，若逾期六個月未通知買方，建商就需支付「已繳房地價款」的萬分之五當作延期賠償。 若是確定違約一樣可以用《定型化契約記載事項》第二十四條第三項規定要求賠償。 最後小提醒，買方不必擔心合約內沒有記載以上條款，就拿不到賠償，因為依照《消保法》第十七條第五項規定，經中央主管機關公告應記載之事項，就算未記載在定型化契約裡，業主仍應遵照公告之應記載事項履行契約。 或者業主在定型化契約裡設定了違反《定型化契約記載事項》的條款，也屬無效之條款。 買方若碰上建商延遲交...

「 漏水、壁癌、水管阻塞 」是交屋前後最常碰到的房屋瑕疵狀況，因此，安新建經 法務經理謝宗興 建議，看屋時一定要詳細檢查屋況；尤其若有發生明顯開價較低，或房仲避重就輕時，務必要多詢問住戶鄰居，以免買到重大瑕疵屋，若賣方刻意隱瞞瑕疵，當然可依法要求減少價金，甚至解除契約，但往往等到判決確定曠日廢時，所以買方應詳細檢查屋況及多詢問住戶鄰居，避免買到瑕疵屋。 國內疫情控制得宜，房市買氣火熱，但交易糾紛易增加， 謝宗興 說，房屋交易買賣 ，買方的責任是給付價金，賣方就要負起瑕疵擔保責任， 簡單的說， 瑕疵擔保責任 即「 賣方有義務要交付無瑕疵物品予買方 」，並且 賣方必須負擔法定 無過失責任 。 依照法令規範，賣方在出售房屋時，若有瑕疵，包括漏水、壁癌和水管阻塞，應主動告知買方，若刻意隱瞞的話，則須負擔法律責任， 依 民法第 359 條 規定: 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 」 謝宗興 進一步解釋，若交屋後發現買到瑕疵屋， 達到不堪居住之程度， 買方是可 請求解除契約，並回付原狀。 不過，若 瑕疵 未達解除契約的要件時，僅 造成價值減損，賣方即應就此減損負擔， 舉例說明，若房屋局部 漏水 的話，賣方應負擔 修繕費用， 若 修好就 等於無 瑕疵。 由於尋求法律途徑耗費精神與資源， 謝宗興 說，買方 可請仲介先協助溝通，若未果， 再 透過調解委員會調解，最後 賣方還是不願負起責任 ，只好起訴。 但他提醒說，由於民法規範 ：「買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」 ，因此買方必須在規定的時效內提起訴訟。 為了降低交易風險， 謝宗興 建議， 買方 在一開始 看屋時應仔細檢視屋況，有維修孔也 要 看一下， 甚至多多詢問 鄰居及管理員是否有特殊情事。 不過，因 有時檢查及詢問也無法全然得知是否有瑕疵 ， 所以 若遇到 開價明顯偏低或仲介避重就輕時 需更加謹慎， 避免買到凶宅 或 海砂屋 等 。

地政士，不只是寫文書、跑流程，而是每一個客戶生命中重要時刻的見證者。 「 我們會看到客戶第一次買房的緊張感，也會看到客戶換屋的喜悅感，更得陪客戶面對處理遺產的千頭萬緒 …… 」 佳澄地政士事務所地政士林佳雯認為，在這過程中，固然得依循法律來妥適處理，但若能多一點 「 情 」 ，就能讓事情更圓滿。 林佳雯已入行十年，回首代書路，曾有客戶買房、賣房，都是她負責簽約辦理，也經手無數繼承案，看遍人間百態。學法律出身的她認為，處理案件時，能否換位思考、為客戶設身處地，最為關鍵， 「 專業卻圓融 」 是她一貫的信念。 從小富有正義感，嚮往從事助人工作 林佳雯從小就有正義感，立志成為法律人，東吳法律系畢業後到法律事務所服務，但日常工作內容，跟她原先設想的理想狀態有段差距。工作後不久，她的奶奶過世，當長輩們在討論繼承事務時，她便幫忙給建議，過程中，她深刻感覺到「學法律是有用的、能幫助別人解決問題的」，與自己年少時的心願相符。 經過一番思量，林佳雯毅然投身不動產業界，自學考上地政士證照，先在信義地政士簽約中心服務，奠定紮實基本功，婚後自行開業。 在各類型案件中，買賣案件的量是最大的，林佳雯雖得心應手，但她依舊慎重看待，「我手上可能同時有二、三十個買賣案，但對客戶來說，每一個買賣，都可能是第一次，」林佳雯強調，要做好服務，就得換位思考，讓客戶放心、安心。 換位思考為客戶想，提供最佳解 繼承相關案件則很需要同理心。她回想，有一次，在深夜接到了遺囑案，對方非常緊急，林佳雯的先生開車帶著她與小孩，奔到對方在山上的家中。車上， 4 歲兒子問道：「媽媽，我們要去哪？」她回答說：「有個婆婆快要離開她的家人了，她想要把珍貴的東西留給小孩，媽媽要去幫她寫清楚。」兒子又說：「媽媽，你以後可以不要離開我嗎？」 這番童言童語，觸動了林佳雯的心。人生難免走到盡頭，如何安排好財產、照顧好家人，是難以迴避的課題；地政士在其中，扮演著關鍵角色，得盡力提供最佳解方。 經歷過此事後，林佳雯也開始喜歡上幫客戶做稅務規劃，她強調，合法的節稅是大家都需要的，未雨綢繆總是好的。 找出自身定位，發揮特質與優勢 對於有志想投入這一行的年輕人，林佳雯直言，現在市場上的買賣案件，有七成都是透過仲介成交的，如果不是有簽仲介公司的特約代書，或是有家族淵源，可能在尋找案源上會有點辛苦；此外，不動產因為經手的是一大筆錢，又有那麼多資深代書， ...

  中元普渡最重要的就是拜拜， 拜拜的眉角大家知道嘛， 拜對保平安，拜厝請 X 拿藥單 !! 千萬別以為有拜好兄弟就會發大財蛤 ~ # 別在室內拜拜 拜好兄弟不能在家裡面拜，一定要在戶外進行！ 在家門口、陽台或是公司大樓裡面拜 ... 都是室內，容易招惹好兄弟進門， 小心請鬼容易送鬼難。 # 水果別亂拜 芭樂、釋迦、番茄等等水果不要拜， 有籽無法消化，象徵不夠純淨。 鳳梨有旺來之意，不適合拿來拜好兄弟。 # 準備臉盆 、毛巾 為了盡好招待客人的禮儀， 因此除了準備拜拜的供品， 還可以在地上擺放臉盆、毛巾， 象徵替好兄弟接風洗塵。 # 金紙不是越多越平安 金紙燒太多小心孤魂野鬼覺得 hen 讚 ... 就不走了！ # 居家風水布局 今年正西方屬貴人桃花位， 這邊放蝴蝶蘭、香水百合， 能幫助家人事業亨通； 想旺貴人財，可在聚寶盆內放 168 、 888 等錢幣，從 1 元到 50 元都有， 代表大小通吃。 祈求健康位在正南方， 在正南方用醬油碟子放粗鹽能化解病符， 身體健康順遂。 看完這些七月拜拜小常識，一秒變民俗專家 !!