住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
安新建經地政士推薦單元:
大學時讀法律的林雪鳳,原本從事法律工作,七年前開始轉換跑道做地政士,靠著暖心服務,接進許多贈與移轉、繼承登記、稅務規劃等案件,如今幾乎所有客戶都由老客戶介紹而來,口碑極佳,堪稱是「解憂系代書」。
走進南京東路上的義祺法律地政士聯合事務所,多數人一見到鄰家女孩般的林雪鳳,話匣子就停不了,「我從小就很『搞威』,開始做代書後,很容易就跟客戶變好友,常常結案了,客戶還是愛找我,反正跟我聊天也不用付諮詢費!」她開玩笑的說。
代書經手的,雖然是不動產相關事務,林雪鳳卻認為,自己參與了客戶重要的生命階段,「表面上看來,我是在處理繼承,或協助買賣,但實際上,可能是在幫助一個家庭修補情感,或是陪一個人走過離婚傷痛,這讓我覺得這份工作做起來,特別有意義。」
法律背景加持,專業度與熟稔度高
林雪鳳在法律系畢業後,曾在法院工作過,後來決定跨足不動產界,先進入建商當法務,後來又轉做代書,覺得很喜歡這份工作。她坦言,如果人生可以重來,當初就直接當代書了!但累積多年的法學知識,也讓她比同行更專業,顯然人生並無冤枉路,各種經歷都有其價值。
從事代書不久後,林雪鳳就認清自己不擅長做業務開發,決定聚焦在專業服務,特別是稅務規劃,一個客戶、一個客戶的慢慢累積。
稅務案件為主,「人心」最棘手
林雪鳳常處理同業認為很「棘手」的案件,她說,通常棘手的並非案件本身,「因為一個案件,就算沒有法條,也有函釋,沒有函釋,也能去跟主管機關申請函釋,總有解套方案,難的是人,特別是人心。」
例如,有次她接到一個繼承案,只有六個繼承人,遺產也只有八百萬現金、一棟房子,跟祭祀公業的派下員資格,看似單純,「但媽媽跟五個小孩,一碰面就大吵,我每次旁聽都覺得,這六個人是生活在平行時空嗎?立場、想法都完全不同。」也曾有夫妻要離婚要分財產,太太很委屈,每次見到林雪鳳都大哭。
同理+傾聽,先處理情緒再處理案件
遇到這種情況,林雪鳳分享,處理時沒有捷徑,只能耐心傾聽各方說法,再適時提供專業建議,「有時候,客戶就是有情緒,你坐在那邊聽客戶說,客戶說完了,心情平靜了,再來處理事情,就容易一點。」
但這需要時間磨,林雪鳳笑稱,走她這種「解憂路線」的代書,要有耐心、也不好賺,因為代書不像心理治療或律師,可以照時數收談話費,而是收案件的費用。不過,換來的就是好口碑,像林雪鳳現在,幾乎所有客戶都是老客戶介紹而來的,這一點一滴、慢慢累積的成就感,也讓她更有能量繼續服務客戶。
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