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陳志瑋X賣厝阿明X安新熊波比:買房小白保母級「三書」說明!

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些?   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以

安新建經帶領房仲小小仲介店長 街頭熱鬧開工


「這份DM給你參考」街上傳來稚嫩的聲音,一雙小手奉上各式房屋物件傳單,吸引不少路人目光,原來是安新建經與太平洋房屋泰山、五股加盟店合作舉辦「小小一日仲介店長」活動,不少小朋友親自體驗房仲工作,也透過這次活動,在他們心中埋下對房市及買賣交易流程的種子,期盼未來長大也能成為房市精英。
安新建經表示,越來越多不同的產業及品牌,為了要更走入消費者的日常生活,與民眾的互動及融合度越來越高,推出各式各樣的體驗活動,一方面解決了小朋友寒暑假在家長時間與3C產品為伍的型態,另一方面也可以透過各種不同體驗活動,寓教於樂讓小孩接觸不同的職業別,從小就可以建立獨立性和自信心,與陌生人群互動,並在不同的活動之中學習到不同的工作。
因此安新建經與房仲業者一起舉辦「小小一日仲介店長」活動,在暑假起跑時,也同步熱鬧舉辦,活動報名踴躍,不少家長帶著小朋友一大早到房仲店頭,從和哥哥姐姐跳精神健康操開始,到用說故事的方式,讓小朋友知道「擁有自己的家」是件很得來不易的事,一路開心體驗。
中午過後,房仲哥哥姐姐們帶著小朋友到市場派發DM,小朋友藉由自己的雙手發送出DM,讓收到的叔叔阿姨忍不住體貼的說「謝謝」、「辛苦了」,這些回饋讓小朋友體驗到一句感謝,就可以讓他人擁有滿滿的成就感。活動時間雖僅有一日,但參與的家長都讚許與感謝有這樣的機會,讓家中小孩透過每一個安排,可以有更懂事及成長的機會。
#安新建經官網 https://www.anshinescrow.com/

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

郎德明X賣厝阿明X安新熊波比:「買賣成交後 屋主有權不讓買方看屋?」

  ​ 高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明(中)。 圖/郎德明提供 很多民眾在買賣成交後想看屋,結果被 屋主 拒絕,覺得很奇怪,明明就已經成交了,為什麼屋主可以不讓我看屋,產生許多疑慮! 關於屋主是否可以拒絕買方看房問題,到現在還沒有一個明確說法,這個存在買賣雙方的疑問,阿明這次邀請 高雄 市不動產仲介公會副理事長郎德明來細細解說讓我們取得一個合適的答案! 關於屋主在成交買賣之後,仍有權利不讓買方看房的原因是因為在產權正式過戶到買方名下之前,房子所有權人仍然是原屋主。所以,即使已經買賣成交而且簽訂買賣契約,還是必須等到過戶完成,走完房屋點交程序,房子才真正屬於買方,所以,買方如果在過戶點交前想要看房,就需要提前跟賣方/租客協調。 一般來說:我們建議可用交屋後有購買傢俱或修繕,需要丈量尺寸的說法,屋主比較能接受! 高雄市不動產仲介公會副理事長 郎德明提供一個小技巧: 就是禮多人不怪,不管是不是自售還是透過房仲買房,接洽時帶個伴手禮,會讓您的過程更加順暢。 副理事長郎德明提醒,以下幾種狀況可能會無法看屋: 1‧屋主自住的物件 中古屋不像 預售屋 或是新成屋一樣處於空屋狀態,想什麼時候去看都可以,有些屋主因為個人隱私權會介意買方頻繁看屋,畢竟房子還沒過戶之前仍是原屋主的產權,就算是已經簽好合約確定要買的情況,原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。 溫馨小提醒:依照正常買賣程序,儘管是到了過完戶、未交屋前,原屋主還未拿到任何費用,因此建議買方設身處地替對方著想,可能原屋主也需要整理打包物品,屋內正在一片混亂的狀況,基於個人隱私,多少都不想被人看到這麼混亂的景象。 2‧有帶租約物件 有帶租約的物件就需要配合租客的時間看屋,因為 房客 在租屋期間享有房屋使用權,可以合理拒絕房東無正當理由看房。 一般來說,房客實務上不太會這麼強硬的拒絕,只要透過房仲協調,配合房客的時間,大致上都會讓買方進屋看房。 另外,郎德明副理事長再提醒各位,屋內有人居住的情況下,要能真正看清楚房間的全部樣貌其實有點難度,若遇壁癌或是漏水就有可能會被遮擋住,屋內仍有人住的時候就要特別注意可能有這種情況! 相反的,帶有租約的物件,通常租客是長期居住在房子裡,對於鄰居住什麼樣的人、有無養寵物、這個地點與周邊環境的優缺點,及出入的人是否會複雜,應該算是略知一二,尤其是物件屋內的狀況應該很清楚,哪裡有漏水、壞過,

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「一篇看懂【保存登記】這件事」

  建物保存登記申請是一項相當複雜而且重要的程序,它確定了建築物的所有權歸屬。這篇文章阿明將提供關於建物保存登記申請的一些注意事項,幫助大家更好地了解這個過程並且順利完成申請喔。 ▊ 保存登記是甚麼? ▏ 保存登記又稱為建物所有權第一次登記,是指新建成 ( 或是既有 ) 的建物第一次在地政機關辦理所有權登記的程序。 一般不動產的產權分為「土地」及「建物」,只要在地政事務所登記過,就會有「所有權狀」。在民國 35 年 4 月至 38 年底之間,政府曾全面清查土地總登記,因此除了少數缺漏未登記的土地外,大多數的土地都是有登記造冊的。 然而建物是在辦理保存登記後,屋主才得以取得房屋的所有權狀。 ▊ 為甚麼要保存登記? ▏ 根據台北市政府地政局資料顯示,建物登記採任意登記制。也就是說可由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記,即使沒有辦理登記,也不會損失其私有的合法性。 但之所以會建議建物保存登記仍是有其原因在的。 透過地政事務所辦理建物所有權第一次登記,所取得的產權表示該建築為合法建築。根據土地法第 43 條規定,土地登記具有絕對效力且具有公信力。在房屋交易時,具有房屋所有權的人表示其為真正所有權,因此在買賣房屋時,仍建議應以地政機關登記的產權為準。 ▊ 為甚麼有建物未保存登記?如何補登?▏ 因早期不動產法規並未完善,在多種原因包含可能節稅的狀態之下,在房屋完工後沒有辦理建物所有權登記。此類房屋只有土地權狀,而沒有取得房屋權狀,稱之為未保存登記建物。 即使是早期較老舊的房屋,只要符合法規依然可以補辦建物保存登記喔,但須先檢視是否已領取縣政府建管單位核發的使用執照,若尚未領取可直接向該單位領取。確認取得使用執照後就可以直接按下方流程向地政事務所申請辦理囉! ▊ 申請建物保存登記條件 ▏ 在申請建物保存登記的條件包含如下四項: 不得為違章建築 基地(建物的土地)已完成所有權登記 需有基地的使用權 須先完成建物的第一次測量,但在 102 年 10 月 1 號以後領有使用執照之建物,檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者,不在此限。 ▊ 申請建物保存登記流程 ▏ 要申請建物保存登記,主要流程分為 5 大步驟 : Step 1 :辦理建物第一次測量 在這階段需檢附建物測量申請書、申請人的身分證正本、影本及印鑑、建物使用執照正本、影本及規費。