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歐政和X賣厝阿明X安新熊波比:融資房貸的靈活運用 資金需求變通多一管道

  ​ 住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若

安新建經2019年6月號房地產市場分析


  • 108年4月景氣對策信號綜合判斷分數為21分,較上月增加1分,燈號續呈黃藍燈。
  • 景氣領先指標已連續4個月上升,增速亦漸快,惟同時指標仍持續下跌,雖跌幅漸縮,但構成指標均見下滑,顯示須密切關注後續變化。

重點新聞1  商用不動產交易 攀五年高峰
台商資金回流突破2,000億元,在自用需求及低檔布局的多方刺激下,瑞普萊坊統計,台灣商用不動產第1季成交金額為182億元,是2014年以來新高,以工業不動產需求最強,共成交65億元、占比36%。商仲業者表示,如今美中貿易戰再起,工業不動產需求可望更加強烈。
瑞普萊坊統計,台灣商用不動產第1季成交金額較去年同期增加40%,是近六年新高,工業不動產是市場需求最強的產品。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,美中貿易戰、產業鏈遷移、產業轉型帶動工業不動產需求大增,4月上市櫃公司交易工廠、廠辦金額就逾40億元,4月第四周成交工業土地金額就直逼20億元。黃舒衛表示,今年前四月工業用地總成交金額約196.36億元,打破2017年同期114.41億的紀錄,年增108.9%。
瑞普萊坊投資部總監葉韋廷分析,台商看好產業環境,回台投資分散風險已成趨勢。目前經濟部已審核通過40家廠商回台投資申請案,累計總投資金額超過2,000億元。這波台商資金回流潮可望增溫,目前市場上除有不設底價標售新竹的「東美大樓」,由瑞普萊坊獨家代理,預計6月12日公開標售;太平洋電線電纜持有的桃園八德工業土地,也委託仲量聯行標售,吸引多家建商及廠商詢問,領標狀況持續熱絡,將於5月28日開標。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,去年下半年台商回流找地設廠需求旺盛,先前隨美中貿易戰進入尾聲,第1季回流設廠狀況放緩,但近日美國總統川普宣布10日起調高關稅後,第2季工業不動產需求將更強烈,交易可能再攀高峰。
<新聞出處: 5/7 經濟日報>
重點新聞2  城鄉差距大 非六都房價打回原形
統計顯示,全台住宅年交易量超過300件的125個行政區,住宅總價漲逾5%的30個行政區中,僅有5個屬非六都行政區;但跌逾5%的29個行政區中,卻有11個為非六都行政區,顯示房價城鄉差距拉大。
在這波房價復甦中,非六都不少行政區卻因購買力不足、過度炒作被打回原形,其中,宜蘭五熱區全數下跌!據台灣房屋針對住宅交易量超過300件的全台各行政區平均交易總價統計,台北市大安區以3,264萬元居全台之冠,台北市12個行政區僅北投、大同、文山、萬華不到2,000萬元,台北市大安區甚至是台中市中區358萬的九倍以上。
國內城鄉差距造成的房價分布不均,反應在六都與非六都的差距上,非六都中僅竹北市1,224萬、新竹市1,009萬超過千萬元,另彰化縣員林市、花蓮吉安鄉超過800萬元;平均房價不到800萬元的63個行政區中,就有32個屬非六都,嘉義水上鄉、基隆市仁愛區均不到500萬元。
六都與非六都不僅房價高低差距大,在這波都會區房價反彈中,非六都住宅交易總價明顯「跌多漲少」,全台125個列入統計的行政區中,有65個上漲、60個下跌,漲跌數量雖差異不大,但總價萎縮較明顯的行政區明顯集中在非六都,宜蘭縣宜蘭市、冬山鄉年跌幅13.8%、13.4%,分居全台跌幅第二、第三高,彰化市、苗栗市跌幅也超過一成。
宜蘭縣列入統計的五個行政區羅東、宜蘭、礁溪、冬山、五結,交易總價全數走跌;雲林縣列入統計的三個行政區有虎尾、斗六二個下跌,苗栗縣三個行政區也有頭份市及苗栗市二個下跌。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,六都房價北反彈、中南緩升,不過不少非六都交易熱區總價走跌,由於在地民眾熟知行情並不會追高,過去因建設題材被炒高的房價在投資買盤退潮後更為明顯,觀光退潮亦讓部分地區房價「消風」。
<新聞出處: 5/21 工商日報>

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

郎德明X賣厝阿明X安新熊波比:「買賣成交後 屋主有權不讓買方看屋?」

  ​ 高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明(中)。 圖/郎德明提供 很多民眾在買賣成交後想看屋,結果被 屋主 拒絕,覺得很奇怪,明明就已經成交了,為什麼屋主可以不讓我看屋,產生許多疑慮! 關於屋主是否可以拒絕買方看房問題,到現在還沒有一個明確說法,這個存在買賣雙方的疑問,阿明這次邀請 高雄 市不動產仲介公會副理事長郎德明來細細解說讓我們取得一個合適的答案! 關於屋主在成交買賣之後,仍有權利不讓買方看房的原因是因為在產權正式過戶到買方名下之前,房子所有權人仍然是原屋主。所以,即使已經買賣成交而且簽訂買賣契約,還是必須等到過戶完成,走完房屋點交程序,房子才真正屬於買方,所以,買方如果在過戶點交前想要看房,就需要提前跟賣方/租客協調。 一般來說:我們建議可用交屋後有購買傢俱或修繕,需要丈量尺寸的說法,屋主比較能接受! 高雄市不動產仲介公會副理事長 郎德明提供一個小技巧: 就是禮多人不怪,不管是不是自售還是透過房仲買房,接洽時帶個伴手禮,會讓您的過程更加順暢。 副理事長郎德明提醒,以下幾種狀況可能會無法看屋: 1‧屋主自住的物件 中古屋不像 預售屋 或是新成屋一樣處於空屋狀態,想什麼時候去看都可以,有些屋主因為個人隱私權會介意買方頻繁看屋,畢竟房子還沒過戶之前仍是原屋主的產權,就算是已經簽好合約確定要買的情況,原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。 溫馨小提醒:依照正常買賣程序,儘管是到了過完戶、未交屋前,原屋主還未拿到任何費用,因此建議買方設身處地替對方著想,可能原屋主也需要整理打包物品,屋內正在一片混亂的狀況,基於個人隱私,多少都不想被人看到這麼混亂的景象。 2‧有帶租約物件 有帶租約的物件就需要配合租客的時間看屋,因為 房客 在租屋期間享有房屋使用權,可以合理拒絕房東無正當理由看房。 一般來說,房客實務上不太會這麼強硬的拒絕,只要透過房仲協調,配合房客的時間,大致上都會讓買方進屋看房。 另外,郎德明副理事長再提醒各位,屋內有人居住的情況下,要能真正看清楚房間的全部樣貌其實有點難度,若遇壁癌或是漏水就有可能會被遮擋住,屋內仍有人住的時候就要特別注意可能有這種情況! 相反的,帶有租約的物件,通常租客是長期居住在房子裡,對於鄰居住什麼樣的人、有無養寵物、這個地點與周邊環境的優缺點,及出入的人是否會複雜,應該算是略知一二,尤其是物件屋內的狀況應該很清楚,哪裡有漏水、壞過,

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「一篇看懂【保存登記】這件事」

  建物保存登記申請是一項相當複雜而且重要的程序,它確定了建築物的所有權歸屬。這篇文章阿明將提供關於建物保存登記申請的一些注意事項,幫助大家更好地了解這個過程並且順利完成申請喔。 ▊ 保存登記是甚麼? ▏ 保存登記又稱為建物所有權第一次登記,是指新建成 ( 或是既有 ) 的建物第一次在地政機關辦理所有權登記的程序。 一般不動產的產權分為「土地」及「建物」,只要在地政事務所登記過,就會有「所有權狀」。在民國 35 年 4 月至 38 年底之間,政府曾全面清查土地總登記,因此除了少數缺漏未登記的土地外,大多數的土地都是有登記造冊的。 然而建物是在辦理保存登記後,屋主才得以取得房屋的所有權狀。 ▊ 為甚麼要保存登記? ▏ 根據台北市政府地政局資料顯示,建物登記採任意登記制。也就是說可由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記,即使沒有辦理登記,也不會損失其私有的合法性。 但之所以會建議建物保存登記仍是有其原因在的。 透過地政事務所辦理建物所有權第一次登記,所取得的產權表示該建築為合法建築。根據土地法第 43 條規定,土地登記具有絕對效力且具有公信力。在房屋交易時,具有房屋所有權的人表示其為真正所有權,因此在買賣房屋時,仍建議應以地政機關登記的產權為準。 ▊ 為甚麼有建物未保存登記?如何補登?▏ 因早期不動產法規並未完善,在多種原因包含可能節稅的狀態之下,在房屋完工後沒有辦理建物所有權登記。此類房屋只有土地權狀,而沒有取得房屋權狀,稱之為未保存登記建物。 即使是早期較老舊的房屋,只要符合法規依然可以補辦建物保存登記喔,但須先檢視是否已領取縣政府建管單位核發的使用執照,若尚未領取可直接向該單位領取。確認取得使用執照後就可以直接按下方流程向地政事務所申請辦理囉! ▊ 申請建物保存登記條件 ▏ 在申請建物保存登記的條件包含如下四項: 不得為違章建築 基地(建物的土地)已完成所有權登記 需有基地的使用權 須先完成建物的第一次測量,但在 102 年 10 月 1 號以後領有使用執照之建物,檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者,不在此限。 ▊ 申請建物保存登記流程 ▏ 要申請建物保存登記,主要流程分為 5 大步驟 : Step 1 :辦理建物第一次測量 在這階段需檢附建物測量申請書、申請人的身分證正本、影本及印鑑、建物使用執照正本、影本及規費。