安新建經法律小學堂 & 活動專欄

安新建經張雲維經理。 圖／張雲維提供 面對租期長短的選擇，無論是長期租賃還是短期租賃，各有其獨特的優劣，如何依自身需求，選擇合適的租賃方式，不僅涉及租金、靈活性、成本效益。 阿明邀請到安新建經張雲維經理來幫大家梳理並且做出聰明的選擇。 ▌短期租賃適合臨時住宿需求 短期租賃優勢主要是租期彈性，像是日租套房或商務飯店，通常可以為幾天至幾個月不等，對於那些因公外派有臨時需求的上班族，或因家庭有相關需求須經常搬遷的朋友，短期租賃是一種理想選擇。張雲維指出，這種租賃方式讓租客可以迅速調整居住地點，避免長期合約的束縛，能夠適應工作或生活的變化需求。 然而，長期租賃則相對缺乏靈活性。租客在簽訂長期租約後，需要承擔長期的合約義務，提前解約可能需要支付違約金。對於那些預計會有頻繁變動需求的租客來說，長期租賃可能不夠靈活。 ▌長期租賃具租金穩定優勢 長期租賃，通常指租期一年以上，租金在合約期間不易受市場波動影響，相對穩定。張雲維表示，對於需要穩定預算來控管生活開支的家庭或長期居住者來說，長期租賃能減少每次續約或更換住處時的租金波動與異動成本。 然而，短期租賃則往往缺乏這種穩定性。尤其是在旅遊旺季或學期開始前，短期租賃的租金可能大幅上漲，而且每次續約都可能面臨調漲租金的情況。因此經常有短期住宿需求的租客發現雖然短期租賃靈活，但每個月的租金往往高於長期租賃。 ▌長期租賃有助於建立穩定的社區素質 對於確定長期居住在一個地點的人來說，長期租賃能建立穩定自己對環境和社區歸屬感。穩定的居住安排減少頻繁搬遷，還有變動下帶來的心理壓力，也有助於集中精力發展事業和家庭生活。 相比之下，短期租賃雖然提供了靈活性，但也可能導致居住不穩定，並需要較高的適應新環境的能力。張雲維表示，對於一些退休族群來說，若希望探索不同地區或生活方式，短期租賃或許是一個不錯的選擇，但是如果確定了養生的長期定居地點，長期租賃則會更具吸引力。 ▌長期租賃提供房客更高的性價比 張雲維提醒大家，從成本效益來看，長期租賃的每個月租金通常較低，對於有穩定居住需求又有資金限制的租客，這無疑是一種更具經濟效益的選擇。部分房東可能還會提供額外的優惠，例如：繳交整年折扣、免押金或附加家具等配套，減低租客的經濟壓力。 相對而言，短期租賃每月或每日的租金通常高於長期租賃，張雲維表示，房東經營短租租賃成本相對較高，因為在這...

  ​ 承陽地政士事務所姜承瑋地政士（站立者）。 圖／姜承瑋提供 政府為保障自住權益，相繼推出三種「重購退稅」，換屋族出售舊房地只要符合一定要件，重新購置新房地時可以提出申請重購退稅來合法節稅，降低換購房地時的稅賦壓力。阿明邀請房地交易經驗豐厚的承陽地政士事務所姜承瑋地政士來說明退稅重點。 姜承瑋指出，重購退稅分為三種，第一種是屬於地方稅的「 土地增值稅 」，依《土地稅法》第9條規定，符合以下要件，即可申請重購退稅： 一、舊土地出售後2年內重購，或先購買新土地後在2年內出售舊土地。 二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管）。 三、符合自用定義：所有權人本人或其配偶、直系親屬設有戶籍登記。 四、重購新土地地價要超過出售舊土地地價，扣除土增稅後仍有餘額者。 五、新舊所有權人須為同一人。 六、在完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算10年內提出重購退稅申請。 七、如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。 姜承瑋提醒，「土地增值稅」常見的兩大誤區，一是土增稅買賣登記所有權人必須為同一人，有夫妻出售夫名下土地，重新購置登記給配偶，這樣所有權人不同就無法退稅；其次是不少民眾以為「由小換大」就是賣掉2500萬元的房子，換到4000萬元；或是買到的持有坪大於賣出 坪數 就有符合重購退稅規定，在申請時才知道是以「土地公告現值」為比較基準；另外要特別注意的是土地增值稅不能比例退稅，只能「小換大」全部退稅。 另外兩種屬於國稅，在出售持有之房地依所得稅法課徵適用新制「 房地合一稅 」或舊制「 財產交易所得稅 」稅制。姜承瑋指出，房地在105年1月1日以後取得並出售、及105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制；房地在104年12月31日以前出售、及105年1月1日以前取得，並持有期間超過2年者，就適用舊制。 「房地合一稅」申請重購退稅要件，依《所得稅》第14條之8規定： 一、出售及重購自住房地時間於完成移轉登記日或房屋使用權交易日起算2年內。 二、出售前1年內無營業使用或出租行為（含公益出租、社會住宅包租代管） 三、符合自用定義：所有權人本人或配偶、未成年子女戶籍登記。 四、符合換屋皆可申請，換大屋可全額退稅，換小屋可依比例退稅。 五、新舊所有權人為本人或配偶。 六、於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使...

  ​ 王俊勝 | 繼承房產不算二屋 專家解析央行豁免條款 第七波限貸令主要限制貸款成數及取消部分寬限期，這項政策對於多屋族及投資客影響尤其顯著，政令目的在於友善首購，另一方面也是要遏制炒房行為。 然而，政令一開始出現不少繼承者也面臨限制，名下持有繼承來的房產後即限制後續需貸款購置的房子，有鑒於此，央行迅速再發布豁免條款，其中的實務執行細節，阿明邀請全國不動產板橋店經理王俊勝來為大家說明。 首先，王俊勝先帶大家了解第七波選擇性信用管制內容(限貸令)： ■購置名下有房屋者，第一戶購屋貸款不可有寬限期。 ■全國自然人購買第二戶房屋時，最高貸款成數上限5成。 ■公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款，以及第三戶（含）以上購屋貸款，最高貸款成數由4成降為3成。 ■餘屋貸款最高成數由4成降為3成。 3大排除對象： ■繼承者： 自然人名下有房者，且房屋屬繼承所得者，將不計入借款人名下之房屋數與房貸。意即繼承來的都不算，故排除繼承來的房子及房貸後，重新以借款人的現狀來認定，比如： ▌名下無房無貸者，買房=> 如同首購有寬限期，可貸八成。 ▌名下有房無貸者，買房=> 第一戶貸款，無寬限期，可貸八成。 ▌名下有房有貸者，買房=> 第二戶貸款，無寬限期，上限貸五成。 ■換屋族： 自然人因換屋需求而購買第2戶者，在與承貸的金融機構簽訂切結約定（一年內出售舊屋）後，得不受「本規定」貸款成數上限及不得有寬限期之限制。 ▌現房無貸→新申辦第一戶購屋貸款，有換屋切結，可以有寬限期，最高貸款八成。 ▌現房有貸→新申辦第二戶購屋貸款，有換屋切結，可以有寬限期，最高貸款八成，不限貸款5成。 ■已簽約： 自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋，且非高價住宅），意即即將交屋者，若符合新青安購屋貸款申辦資格(本人、配偶、子女名下均無房產)，不受本規定限制，可享有寬限期與最高貸款八成。 王俊勝說道，央行第七波限貸令中，針對繼承者提出的豁免條款問答中顯示，繼承人若選擇繼承房產並繼續清償其房貸，且之前未曾購屋，未來若購買新屋，繼承房屋的貸款不會被計入「二屋」範疇，仍可依首購標準申請貸款，包括享有正常成數評估及寬限期。然而，若繼承或購置的房屋屬於高價住宅，則仍受到信用管制的限制。 https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html ...